Vì vậy nhà em vẫn chưa có giấy tờ hợp lệ. Bà ngoại em có 4 người con: dì Hai, dì Ba, mẹ em và dì Út. Dì Hai và dì Út có nhà riêng nên không có ở đó, cũng không có tên trong sổ hộ khẩu. Bà ngoại em có 1 cái sạp buôn bán tại chợ Vườn Chuối, nhưng cũng không có giấy tờ gì hết. Gia đình em ở đó. Vẫn đi đi về về thường xuyên. Năm 1996, do mẹ em nợ nần nên có bàn với 3 người dì còn lại, bán cái sạp đi với giá là 25 triệu đồng ( tương đương 5 cây vàng), người ta trả bằng tiền mặt. Lúc đó mấy dì có nói là nếu mẹ em lấy cái sạp thì sau này, cái nhà sẽ không có phần ( nói miệng). Còn về người mua thì họ cũng thương tình nên vẫn cho gia đình em ở đó đến tận bây giờ ( xem như để giữ đồ dùm họ). Cách đây mấy năm, dì Ba có họp gia đình, nói muốn 4 chị em cùng đồng ý ký tên để con trai của dì ấy đứng tên sở hữu căn nhà của bà ngoại để hợp thức hóa giấy tờ cho anh ấy vay tiền ngân hàng sửa nhà rồi cho thuê. Không ai đồng ý, mà muốn là làm đồng sở hữu, dì ấy k chịu nên xảy ra mâu thuẫn. Từ đó dì Ba trở mặt với mẹ em, hay gây chuyện, cãi lộn rồi mâu thuẫn càng tăng. Năm ngoái, dì ấy có nói chuyện gì đó với ông tổ trưởng khu phố, sau đó dì ấy lên cơn đột quỵ rồi mất. Con gái của dì ấy đổ lỗi cho mẹ em về giành nhà, gây gổ với mẹ nó, làm mẹ nó suy nghĩ rồi sinh bệnh...từ đó đến nay nó nuôi hận, ghét mẹ em ra mặt, coi mẹ em như kẻ thù. Đồ đạc của mẹ để đằng trước nhà nó quăng ra đường, để sau nhà thì nó quăng vô xó, thậm chí đem vứt. Vài tháng trước, ông anh con dì Ba lại đề nghị họp gia đình, vẫn bàn về vấn đề cũ, nhưng giờ lại phát sinh vấn đề mới. Anh em nói nếu làm đồng sở hữu thì ổng không vay tiền được nên dì Hai em mới đưa ra mấy ý kiến, một là ai có tiền thì lấy căn nhà, trả phần tiền cho những người còn lại. Hai là ông anh em lấy căn nhà, rồi trả tiền cho 3 người còn lại. Ba là bán nhà đi, chia tiền ra rồi ai muốn làm gì làm. Họ nói mẹ em ngày xưa lấy cái sạp 5 cây vàng rồi thì bây giờ phải bù theo giá vàng bây giờ ( tính cho 30 triệu/ cây) là 150 triệu vào rồi mới chia. Nhà ngoại em thì em không biết diện tích bao nhiêu hết vì nó có hình chữ S, nếu phỏng đoán thì khoảng 3m x 15m, phía sau nở hậu bề ngang thêm 2m nữa. Dượng Hai em nói khoảng 400 triệu. Chị con dì Ba bảo mẹ em phải bù 150 triệu vào là 550 triệu chia cho 4 người thì mỗi người được 137,5 triệu. Coi như phần của mẹ là 137,5 triệu nhưng do mẹ em đã lấy trước phần cái sạp xài rồi nên giờ phải bù thêm 12,5 triệu nữa mới đủ số 150 triệu đưa cho họ. Cuối cùng mẹ em trắng tay, không được phần tiền thừa kế từ ngôi nhà, mà vẫn phải bù thêm tiền vào. Mẹ em có xin với mấy người còn lại cho mẹ em số tiền đó và mẹ em chấp nhận không lấy phần tiền bán nhà, nhưng họ không chịu ( có lẽ họ nghĩ là với cách tính như của họ thì mẹ em vừa không có tiền nhà, vừa phải vay mượn ở ngoài để đắp vô phần thiếu). Vậy xin luật sư cho em hỏi: - Lúc bán sạp, sạp không có giấy tờ gì hết, do người quen của bà ngoại em cho ngồi tạm, sau đó họ mất, họ không có con cháu gì hết nên bà ngoại buôn bán tại đó luôn, thì có được tính là tài sản của bà ngoại em không? Lúc ngoại bán thì có đóng thuế đầy đủ cho ban quản lý. Người mua lại cái sạp cũng biết việc đó, và họ cũng chấp nhận, nếu sau này nhà nước có lấy lại thì họ sẽ trả. - Khi mua sạp, người mua trả bằng tiền mặt là 25 triệu ( vì lúc đó mua gì người ta cũng quy theo giá trị của vàng hết nên trị giá là 5 cây vàng). Em không biết là trên giấy tờ mua bán ( viết tay, không có công chứng, chỉ có chữ ký của người mua, chữ ký của mẹ và 3 người dì còn lại), có ghi rõ ra hay không, đang nhờ họ lục tìm và phô tô tờ giấy mua bán dùm em. Trường hợp không ghi hay có ghi rõ 5 cây vàng, thì bây giờ mình có tính thành 5 cây theo giá trị bây giờ không? - Cách họ cộng tiền rồi chia ra như vậy có hợp lý và đúng luật không? - Chị em nó nói là qua Tết nó sửa lại nhà, yêu cầu mẹ em phải dọn đi. Em muốn hỏi là nó có quyền đuổi mẹ em đi hay không? Nếu mẹ em không ký tên đồng ý cho sửa nhà thì nó có được quyền sửa hay không? Cũng cần phải nói thêm rằng, nhà bà ngoại em đã tách hộ khẩu. Lúc dì Ba còn sống, thì có hộ của dì, hộ của ông anh, và hộ của mẹ em. Còn chị em đã tách ra chuyển về nhà chồng. Giờ dì mất, chỉ còn 2 hộ. Mẹ em hiện đang ở đó, để đồ sau nhà, khoảng 3m², tối ngủ trên gác. Còn lại là đồ của 2 chị em nó để suốt căn nhà, giờ còn có ý đuổi mẹ em đi, bảo mẹ em dọn đồ đi hết để nó sửa nhà. Nó đi ra đi vô, làm gì cũng ầm ầm, kiểu dằn mâm xáng chén. Cách đây 2 ngày, nó kiếm chuyện gây lộn, chửi mẹ em với lời lẽ thô tục và rất mất dạy. Em và nó có gây gổ, đánh nhau. Sau đó mẹ em về huyên Z 2 ngày, lúc lên nó bấm thêm 1 cái ổ khóa vào cửa mà không thông báo, cũng như không đưa chìa khóa cho mẹ em ( trước đó thì cửa được khóa bằng chìa tra trực tiếp vô cửa). Hành động của nó rõ ràng không muốn cho mẹ em vào nhà như thế thì em báo công an phường can thiệp có được không? - Nếu muốn bán nhà, thì thủ tục sẽ như thế nào, vì nhà đó không có sổ hồng hay sổ đỏ gì hết. Mong quý luật sư tư vấn và hướng dẫn giúp dùm em để mẹ em không phải bị thiệt thòi. Em xin cảm ơn nhiều và chúc cho công ty ngày càng làm ăn phát đạt, thành công hơn trong năm mới.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư liên tịch 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC hướng dẫn thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản

Nội dung tư vấn:

Do bạn không cung cấp thông tin bà ngoại bạn đã mất hay chưa. Nếu bà bạn mất thì mất vào thời điểm nào, hơn nữa trong thông tin bạn cung cấp có nhắc đến việc thừa kế căn nhà của mẹ bạn cho nên có hai trường hợp có thể xảy ra:

Trường hợp 1: bà ngoại bạn mất mà không để lại di chúc:

- Đối với căn nhà do chưa có giấy tờ về quyền sở hữu đất cho nên nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật đất đai 2013 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ được quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất."

Trường hợp gia đình bạn có các giấy tờ sau quy định tại Luật đất đai 2013 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu bà bạn không có một trong các giấy tờ nêu trên thì việc cấp GCN sẽ thực hiện theo điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Khi đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của bà ngoại bạn mà bà ngoại chết thì những người được thừa kế sẽ có các quyền của người sử dụng đất theo khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền."

Nếu bà bạn mất không để lại di chúc thì quyền thừa kế sẽ được quy định theo pháp luật như sau:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật  

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Theo đó, những người được thừa kế sẽ bao gồm mẹ bạn, dì Hai, dì Ba, dì Út, ông ngoại bạn (nếu còn sống). Vì dì Ba đã chết cho nên nếu chết trước hoặc cùng thời điểm với bà ngoại bạn thì con của dì ba sẽ được thừa kế phần thừa kế của mẹ. Theo điều 677 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 677. Thừa kế thế vị

Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống."

Nếu dì ba chết sau bà ngoại bạn thì tài sản dì được thừa kế của bà ngoại bạn sẽ được chia theo hàng thừa kế thứ nhất theo quy định trên.

Do đó, nếu muốn bán căn nhà thì những người được thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức công chứng (nếu các đồng thừa kế thỏa thuận được) hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế. Sau đó mới thực hiện thủ tục bán căn nhà được.

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện quyền thừa kế, chuyển nhượng... quyền sử dụng đất như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (tức là thời điểm bà bạn mất). Theo điều 645 BLDS 2005:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế  

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Nếu thời hiệu khởi kiện về thừa kế đã hết thì việc chia tài sản thừa kế sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Theo khoản 2.4 Phần I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Bạn tham khảo thêm trường hợp này tại bài viết sau: 

Tư vấn về chia thừa kế khi hết thời hiệu khởi kiện ?

Phải làm gì khi hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế?

- Đối với cái sạp bán hàng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất của bà bạn, lúc bán có giấy tờ mua bán viết tay và có chữ ký của người mua, chữ ký của mẹ bạn và 3 người dì còn lại, và khi bán thì bà bạn đã đóng thuế đầy đủ, mà việc mua bán từ năm 1996 (là trước ngày 1/7/2004) cho nên trường hợp này đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo điều 101 Luật đất đai 2013. 

Việc xác định đất được sử dụng ổn định lâu dài theo khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013 được hướng dẫn tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Do đó, mảnh đất bán sạp vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua đã chết. Nếu người đó chết không để lại di chúc hoặc các trường hợp khác quy định tại điều 675 BLDS 2005 thì việc thừa kế sẽ theo quy định của pháp luật. Trường hợp người đó không có người thừa hưởng di sản thừa kế thì theo quy định tại Điều 644, Bộ luật dân sự, trong trường hợp không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà không có người nhận thừa kế thuộc Nhà nước.

Về việc định giá tài sản cái sạp:

Vì sạp đã bán nên không còn thuộc sở hữu của gia đình bạn, trừ khi giao dịch mua bán bị vô hiệu. Tuy nhiên vì bạn hỏi giá của cái sạp khi xảy ra tranh chấp thì xác định thế nào cho nên nguyên xác định giá của tài sản được thực hiện theo điều 2 Thông tư liên tịch 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC hướng dẫn thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản như sau:

"Điều 2. Nguyên tắc định giá tài sản

1. Các bên đương sự tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để xác định giá trị tài sản. Nhà nước tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên thoả thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước.

2. Việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.

3. Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đúng quy định của pháp luật.

4. Giá tài sản được tính bằng đồng Việt Nam."

.....

Do đó, giá của tài sản được xác định có thể theo thỏa thuận của các bên, nhưng việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.

Trường hợp 2: bà ngoại bạn vẫn còn sống:

- Đối với căn nhà nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận khi gia đình bạn muốn bán thì nếu đó không tài sản chung của hộ gia đình mà là tài sản riêng của bà bạn thì phải được thực hiện theo ủy quyền của bà bạn; nếu là tài sản chung của hộ gia đình dùng để mua nhà thì phải được tất cả các thành viên trong gia đình từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý(theo hộ khẩu) (căn cứ theo điều 109 BLDS 2005), thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, sau đó mới được bán vì việc có GCNQSDĐ là một trong những điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013.

- Đối với cái sạp do đã có giấy tờ mua bán cho nên tương tự như trường hợp 1.

Đối với việc em họ khóa cổng không cho mẹ con bạn vào thì nếu mẹ bạn xác lập được quyền sở hữu của mình đối với căn nhà đó thì mẹ bạn có thể yêu cầu công an phường giúp đỡ. Còn để giải quyết tranh chấp thì các bên có thể lựa chọn việc giải quyết tranh chấp theo khoản 2 điều 203 Luật đất đai 2013 như sau:

"2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật dân sự.