1. Tư vấn xử lý tranh chấp tài sản thế chấp tại ngân hàng ?

Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp:

1. Ngày 26/10/2011 Ngân hàng có cho KH A vay 500trd - mục đích vay BSVLĐ - thời hạn vay 12 tháng .

2. Hiện tại KH đã vắng mặt nợi cư trú, Ngân hàng tiến hành khởi kiện và tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú theo quy định;

3. Tài sản thế chấp hiện tại đang bị tranh chấp.

- Tài sản thế chấp do KH chưa thanh toán hết tiền cho Bên bán, hai bên có thỏa thuận trong phụ lục hợp đồng mua bán, có xác nhận của UBND xã. (Ngân hàng hoàn toàn không biết, vì thấy đã ra giấy CN QSD đất cho KH A rồi)

- Tài sản trên hiện đã ra tên KH A và KH A thế chấp tài sản cho Ngân hàng để vay vốn kinh doanh

4. Hiện tại Ngân hàng khởi kiện, và bên bán có khiếu nại với tòa, yêu cầu tòa vô hiệu hợp đồng mua bán, trả lại toàn bộ số tiền cho bên mua nhà ước tính 300trđ.

Hỏi:

- Việc nhận tài sản thế chấp trên có đúng quy định của pháp luật ko ?

- Khả năng bị hủy hợp đồng mua bán có thể xẩy ra không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư.

Người gửi: Phạm Quang Thương

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp?

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp - Ảnh minh họa

Trả lời:

Việc nhận tài sản thế chấp trên là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào Điều 692 Bộ Luật Dân Sự năm 2005; (văn bản mới: Bộ Luật Dân Sự năm 2015) về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Điều 715 về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

Theo như tình tiết bạn nêu, khi khách hàng A vay 500 triệu đồng và có đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp, chứng tỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của A. Do đó, căn cứ theo Điều 715 BLDS thì tài sản thế chấp trên là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật hiện hành, ngân hàng với vai trò là bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản là quyền sử dụng đất khi người thế chấp không có khả năng trả nợ thông qua 2 hình thức là chuyển nhượng trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá. Vì vậy, khi đến hạn mà A không thanh toán được tiền vay của Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 721 BLDS năm 2005: “khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.”

Khả năng bị hủy hợp đồng mua bán.

Căn cứ Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005 về Hợp đồng dân sự vô hiệu:

“1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thoả thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.”

Như vậy, nếu có một trong các căn cứ từ điều 127 đến 138 của bộ luật dân sự thì bên bán nhà có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mau bán nhà vô hiệu, còn nếu không có các căn cứ trên thì khả năng yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà khó có thể xảy ra.

Trân trọng./.

>> Tham khảo nội dung liên quan: Xử lý tài sản đã thế chấp khi không đủ khả năng trả nợ ?

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê. Mong được công ty giúp em giải đáp bài tập sau: "A vay B 200 triệu đồng, dùng căn nhà của mình thế chấp cho B. Hạn trả nợ trong vòng 2 năm từ 2/1/2011 đến 2/1/2013. Ngày 30/12/2012 A thỏa thuận bán căn nhà nói trên cho C. Hai bên thỏa thuận miệng với nội dung: A bán nhà cho C với giá 450 triệu, C đưa tiền trước cho A trả nợ cho B chuộc lại giấy tờ nhà đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho C.

Theo đúng thỏa thuận, ngày 1/1/2013 C giao cho A 200 triệu đồng. A đã dùng số tiền này để trả nợ cho B và lấy lại giấy tờ nhà đất. Ngày 3/1/2013 C giao tiếp cho A 100 triệu đồng và lập HĐ đặt cọc với nội dung: Số tiền đặt cọc là 300 triệu đồng, thời hạn chuyển nhượng trong vòng 3 tháng. Nếu 1 trong 2 bên thay đổi thì phạt cọc 2 lần. Cùng ngày (3/1/2013) A giao nhà đất nói trên cho K để vay 400 triệu trong vòng 3 tháng. Thỏa thuận, nếu hết thời hạn này không trả được nợ thì nhà đất nói trên thuộc về K. Biện pháp thế chấp dược đăng kí giao dịch bảo đảm. Ngày 4/1/2013, A thế chấp nhà đất nói trên cho ngân hàng vay 300 triệu đồng trong thời hạn 2 tháng, HĐ vay và thế chấp được thành lập thành văn bản (có công chứng). Biện pháp thế chấp dược đăng kí giao dịch bảo đảm. Đến hạn trả nợ, A không trả được nợ cho ngân hàng. Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp được 500 triệu đồng. Xảy ra tranh chấp giữa các bên với A về tài sản bảo đảm và tranh chấp tiền cọc. Anh/chị hãy giải quyết tình huống trên."

Em xin trân trọng cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự về tài sản thế chấp. gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Đối với việc thế chấp căn nhà của A cho B:

Theo điều 343 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội:

"Điều 343. Hình thức thế chấp tài sản

Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký."

A đang thế chấp tài sản là căn nhà cho B nhưng không biết liệu hợp đồng thế chấp nhà này có công chứng, chứng thực hay không. Vì theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (khoản 3 điều 167) thì hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Giả sử nếu hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực thì hợp đồng thế chấp nhà giữa A và B có giá trị pháp lý. Ngược lại nếu không công chứng thì hợp đồng này không có giá trị và bên B nếu tranh chấp sẽ không có căn cứ.

Xét trường hợp hợp đồng này có giá trị pháp lý:

Theo quy định tại điều 348 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này."

Theo khoản 4 điều 349 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây: ...

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý."

Như vậy, bên A nếu chưa được sự đồng ý của bên B thì sẽ không có quyền bán căn nhà cho C.

Trường hợp hợp đồng thế chấp giữa A và B không có giá trị pháp lý thì B có thể bị thiệt.

- Về việc xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng:

Theo điều 355, 356, 338 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này."

''Điều 336. Xử lý tài sản cầm cố

Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố. "

''Điều 338. Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố

Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó."

Theo điều 324, 325 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 324. Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự

1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

3. Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.

Trong trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn."

"Điều 325. Thứ tự ưu tiên thanh toán

Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:

1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm."

Như vậy, khi đến hạn trả nợ, khi bên B không thực hiện xử lý tài sản thế chấp vì ngày 2/1/2013 là ngày hết hạn trả nợ giữa A và B mà giao dịch bảo đảm giữa A và ngân hàng đã đăng ký, hạn trả nợ A với ngân hàng sớm hơn K cho nên ngân hàng sẽ được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm. Và khi ngân hàng đã đem tài sản là căn nhà ra để xử lý thì do tài sản là căn nhà này được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nên tất cả các bên bao gồm bên B, bên K đều được tham gia xử lý tài sản. Số tiền 500 triệu này sẽ được trả theo số tiền mà A đã vay B (trong trường hợp hợp đồng giữa A và B có giá trị pháp lý), K, và ngân hàng. Việc trả nợ bằng số tiền này sẽ theo thứ tự:

- B, K, ngân hàng nếu giao dịch giữa B và A có đăng ký giao dịch bảo đảm.

- K, ngân hàng, B khi B và A không đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trường hợp hợp đồng giữa B và A không có giá trị pháp lý thì số tiền sẽ thanh toán theo thứ tự K, ngân hàng.

Đối với hợp đồng đặt coc giữa A và C thì A phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng đặt cọc và chịu phạt cọc 2 lần như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Theo khoản 2 điều 358 Bộ luật dân sự quy định:

"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản đã đươc thế chấp cho quỹ tín dụng?

Luât sư thân mến! Bên tôi là quy tín dụng có nhận thế chấp tài sản là nhà và đất với số tiền là 450 triệu sau 2 năm người đó không có khả năng thanh toán và chưa đóng lãi la 200 tr tổng số tiền là 650 tr. Người đó đã chuyển nhượng tài sản trên cho quỹ tín dụng của tôi để hoàn tất trả nợ.

Trong thời gian sau khi thế chấp người đó có vay của người khác số tiền là 1 tỷ và đã trả 700 tr còn lại 300 tr không còn khả năng trả, người cho mượn tiền đã gửi đơn ra tòa để lấy tài sản của người mượn và tòa đã cho thi hành án phong tỏa tài sản đã được thế chấp bên quỹ tín dụng của tôi và buôc bên tôi phải bán để trả lại số tiền 300 tr ben kia còn thiếu.
Vậy thưa luật sư cho biết tài sản đó bên thi hành án có được quyền bắt bên tôi bán hay không ?
Tài sản đó được thẩm đinh theo giá là 900 tr, sau được khi chuyển nhượng từ người kia bên tôi co tiến hành sữa chữa với số tiền la 200tr như vậy số tiền giá trị thật bên tôi bỏ ra là 850 tr cho tài sản đó.
Mong được luật sư giải đáp sớm that mắc.

Xin cám ơn!

Người gửi: minh luan pham

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản đã đươc thế chấp cho quỹ tín dụng?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản - Ảnh minh họa

Trả lời

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến thư mục hỏi đáp của công ty chúng tôi

Câu hỏi của bạn được trả lời như sau :

Thứ 1 : Theo quy định của khoản 1 Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch đảm bảo thì hợp đồng giữa tổ chức của bạn và khách hàng phải được đăng ký theo quy định của pháp luật

Thứ 2 : đến hạn thanh toán bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng của bạn thì bên bạn có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Pháp luật . ở đây khách hàng kia đồng ý chuyển nhượng tài sản đó cho bên bạn mà tài sản đó được định giá 900 triệu mà khách hàng nợ bên bạn 650 triệu vậy 1 vấn đề đặt ra là số tiền chênh lệch trên bên bạn đã hoàn trả cho bên khách hàng của bạn chưa

Thứ 3 : bên bạn và bên khách hàng kia đã chấm dứt thế chấp tài sản theo điều 357 Bộ luật dân sự chưa . nếu đã xong rồi thì bên kê biên tài sản thi hành án không có quyền buộc bên bạn phải bán mảnh đất đó . Ngược lại Nếu bên bạn và bên khách hàng chưa chấm dứt tài sản thế chấp thì bên anh sẽ được ưu tiên thanh toán hết khoản nợ nếu bên anh và bên thế chấp đã đăng ký hợp đồng thế chấp theo pháp luật.

Trân trọng./.

4. Tư vấn về việc xử lý tài sản thế chấp đang nằm trong quy hoạch và tranh chấp ?

Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê, Gia đình chúng tôi đang vướng vào vấn đề sau, rất mong các luật sư tư vấn giúp sớm: Chúng tôi có cho Công ty người bạn dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của vợ chồng chúng tôi vay vốn tại ngân hàng để sản xuất, kinh doanh.

Đến thời điểm Công ty này bị thua lỗ, vỡ nợ, không còn khả năng trả nợ, mặc dù hoàn cảnh gia đình chúng tôi gia đình rất khó khăn, Chúng tôi đã cố hết sức, vay mượn các nguồn nhưng chỉ lo khoảng được 1 nửa số tiền gốc vay mà Công ty người bạn đã vay. Nhưng phía ngân hàng vẫn không đồng ý với đơn đề nghị của chúng tôi. Trong khi các bên đang chưa thống nhất được, thì phía ngân hàng thông báo đã chuyển hồ sơ sang Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng, và hiện người của Công ty này đang gây áp lực để xử lý tài sàn của chúng tôi. Kính mong Công ty Luật Minh Khuê tư vấn giúp đỡ gia đình chúng tôi có phương hướng để thỏa thuận đàm phán tiếp, khi mà:

+ Toàn bộ diện tích đất của chúng tôi đều nằm trong quy hoạch của thành phố, và đang thuộc diện chờ nhà nước đền bù, giải tỏa. Như chúng tôi được biết thì tại thời điểm ngân hàng cho Công ty vay vốn, phía ngân hàng hình như không biết thông tin quy hoạch này và họ cũng nói là không quan tâm vì phòng tài nguyên MT của huyện vẫn đăng ký giao dịch đảm bảo được.

+ Chính vì thế phía ngân hàng và Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của ngân hàng đã định giá tài sản thế chấp và cho vay số tiền quá cao so với tình trạng thực tế của tài sản.

+ Mặt khác ,tài sản thế chấp của chúng tôi ở mặt đường được cấp GCNQSDĐ trước; còn 1 hộ đằng sau, giáp ranh, mặc dù không có lối đi vào, nhưng UBND huyện vẫn cấp GCNQSDĐ sau đó ??. Vì là người trong gia đình, nên về sau chúng tôi có thỏa thuận miệng về lối đi là gần 1 nửa lô đất của chúng tôi ở mặt đường, để hộ đằng sau xây dựng nhà ở. Nên hộ đăng sau sẽ làm đơn kiện các bên làm sai, nếu tài sản của chúng tôi bị niêm phong, bịt lối đi vào nhà của họ.

Gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: B.K

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày thì hiện nay , bên bạn đang tiến hành thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của một người khác. Theo quy định của pháp luật tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm , Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong những trường hợp sau đây:

“Điều 56. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.”

Do đó, nếu bên bạn và ngân hàng không có thỏa thuận gì khác thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản mà bạn đã tiến hành thế chấp. Đồng thời, giao dịch bảo đảm này cũng đã được đăng ký nên sẽ có hiệu lực pháp luật.Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp diện tích đất này sắp bị giải tỏa, thu hồi thì số tiền thu được từ việc giải tỏa, thu hồi này sẽ được phong tỏa tại ngân hàng thay cho tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã bị thu hồi.

Đồng thời, trong trường hợp ngân hàng đã định giá tài sản thế chấp và cho vay số tiền quá cao so với tình trạng thực tế của tài sản và việc xử lý tài sản thế chấp không đủ để thanh toán khoản nợ thì phần còn lai, bên vay sẽ phải tiếp tục trả cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ của mình. Bên bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng để gia hạn thời hạn trả nợ và hoãn việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc có đồng ý yêu cầu của bạn hay không phụ thuộc vào quyết định của ngân hàng.

Về vấn đề lối đi của hộ đằng sau gia đình của bạn, hai bên đã có thỏa thuận về lối đi thì ngân hàng có nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận này của các bên:

“Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”

Nếu ngân hàng có hành vi ngăn cản việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của bên hàng xóm gia đình bạn thì người hàng xóm này có quyền yêu cầu ngân hàng phải đáp ứng quyền sử dụng ạn chế bất động sản liền kề của mình theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005:

“Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Nếu ngân hàng không đáp ứng yêu cầu của gia đình hàng xóm thì họ có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để được bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp.

Trân trọng./.

5. Phân tích quy định pháp luật về thế chấp nhà ở tương lai ?

Giao dịch bảo đảm làm cho kẻ muốn vi phạm cam kết phải nhụt chí, chùn tay, còn người bị vi phạm khỏi lo thất thoát, thua thiệt. Giao dịch này để bảo đảm cho những nghĩa vụ hiện tại và nghĩa vụ trong tương lai, là loại giao dịch “xây” trước để “dùng” sau, chứ không bao giờ là ngược lại.

Có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm, bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Trong biện pháp thế chấp, có giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Đối với biện pháp bảo đảm này, trước hết là sự tiềm ẩn lớn về rủi ro tài chính. Nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, thì sẽ chẳng lấy đâu ra tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự. Giao dịch bảo đảm này chỉ thực sự có ý nghĩa sau khi tài sản đã hình thành xong, thậm chí còn phải có đầy đủ giấy tờ công nhận quyền sở hữu.

Thế chấp nhà ở tương lai - Mập mờ giữa sai và đúng!

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tuy nhiên, sự bất cập từ những quy định của pháp luật về chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới là điều thật sự lo ngại. Do các biện pháp bảo đảm là những quan hệ dân sự, nên nhìn chung, ý chí của các bên quyết định hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Riêng với biện pháp thế chấp bất động sản, trong đó có thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì thủ tục pháp lý lại đóng vai trò “sống còn” đối với hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Dù là giao dịch hợp pháp, do các bên hoàn toàn tự nguyện thực hiện, nhưng chỉ cần mắc mứu một chút về thủ tục pháp lý, thì rất có thể bị vô hiệu và đưa đến những hậu quả nghiêm trọng. Vụ việc thế chấp 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai thuộc Dự án khu biệt thự kinh doanh tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội là một tình huống điển hình.

“khi áp dụng những quy định rất rõ ràng của Bộ luật Dân sự vào việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì dường như lại là một “nhiệm vụ bất khả thi.”

Dự án nói trên do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng và Du lịch Bảo Sơn (Công ty Bảo Sơn) làm chủ đầu tư, đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt theo Quyết định số 789/QĐ-UBND ngày 11-5-2007. Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Quốc tế D & T (Công ty D & T) là nhà đầu tư cấp 2, đã hợp tác với Công ty Bảo Sơn để xây 47 căn biệt thự, trên phần diện tích 6.142 m2 đất. Công ty D & T đã đưa toàn bộ số biệt thự này, với trị giá 97,6 tỷ đồng, để thế chấp vay 66,5 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn Cầu (G.P Bank) (thoả thuận ban đầu là thế chấp 95 căn biệt thự để vay 201,2 tỷ đồng). Việc thế chấp tài sản này là giao dịch hoàn toàn hợp pháp trên cơ sở nhiều điều khoản quy định của luật và văn bản dưới luật dưới đây:

- Khoản 2, Điều 320 (Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự) của Bộ luật Dân sự quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”;

- Khoản 1, Điều 342 (Thế chấp tài sản) của Bộ luật Dân sự quy định: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”;

- Khoản 1, Điều 4 (Tài sản bảo đảm) của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”;

- Khoản 2, Điều 4 (Tài sản bảo đảm) của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.”

Tuy nhiên, khi áp dụng những quy định rất rõ ràng của Bộ luật Dân sự vào việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì dường như lại là một “nhiệm vụ bất khả thi.”. Bởi vì Luật Nhà ở năm 2006 có một loạt quy định phải áp dụng trong việc thế chấp nhà ở như sau:

- Giao dịch thế chấp phải có “giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật” (điểm a, khoản 1, Điều 91 – Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch);

- Bên thế chấp phải là “chủ sở hữu nhà ở” (điểm a, khoản 1, Điều 92 – Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở);

- Văn bản thế chấp nhà ở phải có “chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn” và không loại trừ bất kỳ trường hợp nào (khoản 3, Điều 93 – Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở);

- “Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp” (khoản 7, Điều 93 – Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở).

Theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, thì sau khi diễn ra giao dịch thế chấp, tài sản thế chấp mới thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, tức là khi thế chấp thì chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Nói cách khác, theo Bộ luật Dân sự thì tài sản hình thành trong tương lai gồm 2 loại: Tài sản chưa xác lập (đầy đủ) quyền sở hữu của người thế chấp và tài sản đã xác định rõ chủ sở hữu và đồng thời sẽ dịch chuyển quyền sở hữu đó cho bên thế chấp trong tương lai. Nhưng với quy định của Luật Nhà ở, thì chỉ loại nhà ở thứ hai mới được công nhận là tài sản hình thành trong tương lai, còn loại nhà ở thứ nhất thì không đủ điều kiện để tham gia giao dịch thế chấp. Thế là sự hợp pháp về nội dung theo quy định của Bộ luật Dân sự lại bị bế tắc về thủ tục theo các quy định của Luật Nhà ở: Không thể công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên thực tế, nhiều tổ chức công chứng đã từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, vì luật mới chỉ cho phép về nguyên tắc, còn đi vào cụ thể thì thiếu điều kiện giấy tờ, thiếu bằng chứng pháp lý để được “chứng”. Có nhiều rào cản để hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không qua được cửa công chứng. Lý do đầu tiên để từ chối công chứng là: Các hợp đồng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai không đáp ứng được điều kiện “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật” theo quy định tại Điều 5 (Lời chứng của công chứng viên) của Luật Công chứng năm 2006. Nỗi lo phạm luật này đã được Bộ Tư pháp giải đáp tại Mục 4, Công văn số 3744/BTP-HCTP ngày 04-9-2007 về việc “Công chứng giao dịch bảo đảm” như sau: “Cách hiểu như vậy là sai. Tài sản hình thành trong tương lai cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ cơ sở pháp lý để chứng minh. Vì vậy, Bộ Tư pháp yêu cầu các công chứng viên không được từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc loại này.”

Dù đã giải toả được trở ngại trên, nhưng vướng mắc thì vẫn còn nguyên. Các tổ chức công chứng khó có thể chấp nhận một bản hợp đồng mua bán nhà đang xây hay một bản hợp đồng nhận thầu xây dựng để thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, là loại giấy tờ bắt buộc phải có theo yêu cầu tại điểm d, khoản 1, Điều 35 (Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn) và khoản 1, Điều 36 (Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng) của Luật Công chứng năm 2006, cũng như theo yêu cầu tại điểm a, khoản 1, Điều 91 (Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch) của Luật Nhà ở năm 2005. Tại Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09-5-2007 Về việc “Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”, Bộ Tư pháp cũng đã giải thích: Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, thì việc công chứng hợp đồng thế chấp có thể căn cứ vào “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” tài sản là “hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất,…” để thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, việc giải thích giấy tờ thay thế này này là dựa theo quy định tại khoản 1, Điều 41 (Thủ tục và thời hạn công chứng, chứng thực hợp đồng đã được soạn thảo sẵn), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08-12-2000 của Chính phủ về Công chứng, chứng thực. Nay Nghị định này đã hết hiệu lực, các tổ chức công chứng không dám tiếp tục vận dụng các loại giấy tờ thay thế như trên.

Hợp đồng thế chấp đã không công chứng được, thì cũng đồng nghĩa với việc không đăng ký được giao dịch thế chấp. Điểm b, khoản 1.1, Mục III (Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16-6-2005 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13-6-2006) yêu cầu một trong những hồ sơ phải có để đăng ký thế chấp bất động sản là “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 của Luật Đất đai…”.Như vậy, muốn đăng ký thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai, thì trước hết hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực. Nhưng pháp luật cho phép, đồng thời pháp luật lại ngăn cản việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Thậm chí, không phải là nhà ở hình thành trong tương lai nữa, mà ngay đối với nhà ở đã xây xong, đã thuộc quyền sở hữu của bên mua nhà theo quy định tại khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở), Luật Nhà ở, nhưng nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì cũng vẫn bế tắc ở khâu công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp. Tại Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04-10-2007 về việc giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm (Bộ Tư pháp) đã giải thích: Nhà ở loại đó không công chứng, không đăng ký được hợp đồng thế chấp tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc ngành Tài nguyên – Môi trường, mà chỉ có thể đăng ký giao dịch thế chấp tại các Trung tâm Đăng ký Giao dịch, Tài sản của Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, trên cơ sở “hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”. Như vậy là quyền thế chấp tài sản mà chính pháp luật đã công nhận quyền sở hữu lại không được phép thực hiện theo cách đường đường chính chính, mà lại phải luồn lách, đi đường vòng qua một cơ chế bắc cầu lắt léo, không đúng với bản chất sự việc và đặc biệt là không bảo đảm an toàn cho bên nhận thế chấp cũng như các bên có quyền lợi liên quan.

Điều trớ trêu là ở chỗ, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hợp pháp, nhưng việc công chứng và đăng ký đều không thực hiện được, thì hợp đồng thế chấp sẽ cầm chắc hậu quả vô hiệu. Nếu như hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu, thì cũng bằng vô nghĩa, vì Điều 69 (Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai) của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã quy định rõ: “Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai.” Điều đó có nghĩa là, nếu không đăng ký được giao dịch thế chấp thì bên nhận thế chấp cũng không có quyền ưu tiên thanh toán, không có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Trên thực tế cũng đã có những bản án tuyên hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là vô hiệu vì lý do chưa công chứng và đăng ký giao dịch thế chấp.[1] Như vậy, thủ tục hành chính đã không hỗ trợ cho giao dịch dân sự tốt hơn, mà lại còn phủ quyết sự tự do, tự nguyện ý chí của các chủ thể.

“thủ tục hành chính đã không hỗ trợ cho giao dịch dân sự tốt hơn, mà lại còn phủ quyết sự tự do, tự nguyện ý chí của các chủ thể.”

Ngoài ra, khoản 1, Điều 324 (Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự) của Bộ luật Dân sự và khoản 1, Điều 5 (Giá trị tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự) của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã cho phép một bất động sản được thế chấp “để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ” (không có quy định ngoại lệ “trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” như điều kiện về giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm). Nhưng Điều 114 (Điều kiện thế chấp nhà ở) của Luật Nhà ở lại quy định một tài sản là nhà ở “chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Như vậy, nếu mang một căn nhà đi thế chấp cho 2,3 công ty để bảo đảm nghĩa vụ thực hiện nhiều hợp đồng kinh doanh, thương mại, thì hoàn toàn đúng với quy định của Bộ luật Dân sự, nhưng đối chiếu với Luật Nhà ở thì lại có đến 2 điểm trái luật là: Chỉ được thế chấp tại một nơi và nơi đó chỉ có thể là tổ chức tín dụng (!?).

Trở lại phân tích vụ việc thế chấp 47 căn biệt thự nói trên, các bên gần như không thể thực hiện được thủ tục công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp, ngay cả trường hợp đất thuộc dự án của Công ty Bảo Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trong khi đó, về nguyên tắc, một chuỗi hành động của Công ty Bảo Sơn và Công ty D & T liên quan đến việc hợp tác, chuyển giao dự án, mua bán tài sản là hợp pháp, hợp lệ. Công ty Bảo Sơn được quyền hợp tác kinh doanh với Công ty D & T là nhằm thu hồi số vốn đã và sẽ đầu tư vào dự án. Công ty D & T được quyền thế chấp tài sản thuộc dự án nhằm huy động vốn để đầu tư vào dự án. Công ty D & T được quyền bán tài sản thế chấp để thu hồi số vốn đã đầu tư. Tất cả những việc đó là giao dịch bình thường, phổ biến và hợp lý trong một vòng quay hoạt động kinh doanh bất động sản. Vấn đề sai phạm lớn nhất trong quá trình này không phải là việc mua bán, chuyển nhượng sai, mà là việc Công ty D & T thu tiền bán tài sản thế chấp mà không trả nợ cho G.P Bank, người cho vay vốn để hình thành nên tài sản thế chấp, đồng thời cũng là bên nhận thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay.

“cơ chế đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai đang bị bế tắc và không phát huy được mục đích, ý nghĩa cần thiết.”

Theo lô gíc thông thường, hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói trên dù có được công chứng và đăng ký thế chấp đầy đủ, thì Công ty D & T vẫn phải bán và được bán tài sản thế chấp để thu hồi vốn trả nợ Ngân hàng. Trong vụ việc này tất cả điều là thật: Tài sản thật, vay vốn thật, thế chấp thật, mua bán thật và thu tiền thật. Vấn đề nghiêm trọng mang tính mấu chốt là tiền vốn đã bị thất thoát vì thua lỗ, vì sử dụng tiền bán tài sản thế chấp sai mục đích, sai cam kết. Hoàn toàn không phải vì lý do các bên đã không đăng ký thế chấp, nên dẫn đến việc người dân bị lừa mua phải tài sản thế chấp. Cũng chẳng phải vì không đăng ký thế chấp mà xảy ra hậu quả thất thoát tiền vốn của Ngân hàng. Dù đã đăng ký thế chấp, thì việc vi phạm, bội ước hay lừa đảo vẫn có thể xảy ra, vì việc đăng ký thế chấp hầu như không có vai trò gì trong giai đoạn giao dịch tự nguyện ứng tiền để mua nhà trên giấy, nhất là đăng ký tại Trung tâm Đăng ký Giao dịch, Tài sản. Điều đáng la ngại này cảng rõ ràng, khi điểm b, khoản 3, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) của Luật Nhà ở còn cho phép hợp đồng mua nhà của công ty có chức năng kinh doanh nhà ở thì không cần phải công chứng, chứng thực; tức là có thể mua bán mà không hề biết đến những căn nhà ấy có thể đã được công chứng và đăng ký thế chấp. Như vậy, cơ chế đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai đang bị bế tắc và không phát huy được mục đích, ý nghĩa cần thiết.

Việc G.P Bank, Công ty Bảo Sơn và Công ty D & T ký cam kết 3 bên, trong đó có thoả thuận: “trong thời gian Cam kết ba bên có hiệu lực, các bên không được phép tiết lộ các thông tin liên quan đến Cam kết ba bên này, bên nào vi phạm sẽ phải bồi thường cho bên bị vi phạm theo quy định của pháp luật” cũng không có gì sai trái. Đây là thoả thuận bí mật thông tin hợp tác kinh doanh nói chung, chứ không phải là thoả thuận bưng bít thông tin về giao dịch thế chấp. Ngay cả trường hợp các bên định áp dụng điều khoản này với giao dịch thế chấp tài sản, thì cũng không đồng nghĩa với việc đó là thoả thuận ngăn cấm đăng ký giao dịch bảo đảm, vì cam kết bí mật vẫn không loại trừ các nghĩa vụ đăng ký, cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật. Trong việc này, không phải là các bên không chấp hành quy định về đăng ký thế chấp, mà là không thể đăng ký thế chấp như đã phân tích ở trên. Do các bên đã xác định rõ điều này, nên tại hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai giữa G.P Bank với Công ty D & T cũng đã xác định rõ ở khoản 3.8, Điều 3 về nghĩa vụ của Công ty D & T (đồng thời là của người vay vốn) như sau: “Khi hoàn thành xong việc đầu tư, xây dựng hoặc mua sắm tài sản bảo đảm, Bên vay cam kết sẽ ký Hợp đồng thế chấp tài sản mới có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phối hợp với Ngân hàng làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật”.

Tóm lại, việc nhận thế chấp của ngân hàng trong các trường hợp như trên vẫn là hợp pháp nhưng kết cục thì lại không được bảo đảm về mặt pháp lý. Lỗi này không thuộc về các bên trong giao dịch thế chấp. Nhưng nếu có sự cố dẫn đến không thu hồi được vốn vay, thì cán bộ ngân hàng sẽ phải gánh đủ trách nhiệm và hậu quả. Vụ việc thế chấp 47 căn biệt thự nói trên, ít nhất đã dẫn đến 1 phó tổng giám đốc, 1 trưởng phòng và 1 cán bộ tín dụng bị khởi tố, tạm giam trong tháng 4-2009 vừa qua, với nhận định ban đầu là phạm lỗi cố ý làm trái. Nếu quy kết việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là trái luật, thì những quy định nói trên của Bộ luật Dân sự chính là kẻ “tội đồ”. Nếu suy diễn việc không công chứng và đăng ký thế chấp là trái luật, thì Luật Nhà ở và Luật Công chứng chính là “thủ phạm”. Như vậy, pháp luật về thế chấp nhà ở và bất động sản khác hình thành trong tương lai còn lắm “tai ương”. Là loại giao dịch bảo đảm hợp pháp, vô cùng cần thiết, nhưng để áp dụng vào thực tế cuộc sống thì lại thành ra “nho còn xanh lắm”.

Lời giải xin dành cho Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và các đạo luật liên quan cần được sửa đổi, bổ sung.

6. Ủy quyền thế chấp tài sản thực hiện như thế nào ? Phân tích rủi ro khi ủy quyền thế chấp ?

Hợp đồng bảo đảm tiền vay tuy chỉ là một hợp đồng phụ trong mối quan hệ với hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều khi nó lại đóng vai trò quan trọng hơn hợp đồng chính. Các yếu tố pháp lý trong hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng phức tạp hơn hợp đồng tín dụng, trong đó có vấn đề uỷ quyền ký kết hợp đồng thế chấp. Thế nhưng lại có nhiều quan điểm trái ngược về tính hợp pháp của quan hệ uỷ quyền, mà vụ án dưới đây là một ví dụ điển hình.

Ngân hàng, công chứng, toà án đều sai?

Giữa năm 2010, Tạp chí T. có đăng bài “Hợp đồng uỷ quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” của tác giả N.V.B., một thẩm phán Toà án Nhân dân Tối cao.[2] Tác giả bài viết trên đã nêu ra một vụ án, trong đó nổi cộm lên những vấn đề pháp lý của một hợp đồng uỷ quyền thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.

Tác giả đã trích dẫn nội dung quan trọng nhất của hợp đồng uỷ quyền trong vụ án này được lập vào ngày 15-8-2006 là: “Ông Th. uỷ quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp thành phố Q.”. Do ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Qua đó, tác giả bài báo đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh.

Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Hợp đồng uỷ quyền có sai pháp luật?

Về việc này, tác giả bài viết đã cho rằng:

- “Bản chất của hợp đồng uỷ quyền mà ông Th. lập chính là ông Th. nhờ ông D. mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình đến ngân hàng để vay tiền cho ông Th.”, nhưng ông D. đã “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng để vay vốn cho chính bản thân mình”;

- “Không thể có kiểu hợp đồng uỷ quyền như vậy, ông Th. uỷ quyền cho ông D., nhưng ông D. lại không nhân danh ông Th., mà nhân danh chính mình để vay, còn ông Th. thì giống như người bảo lãnh. Điều này vừa trái với hình thức, vừa trái với nội dung hợp đồng uỷ quyền”.

Chủ sở hữu tài sản thì có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Quyền định đoạt tài sản bao gồm quyền bán (chuyển nhượng), trao đổi, tặng cho, cho vay mượn, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản (Điều 197 của Bộ luật Dân sự). Thế chấp có thể được hiểu là một trong những quyền định đoạt khác đối với tài sản. Bởi chấp nhận đưa tài sản vào thế chấp sẽ đồng nghĩa với việc chấp nhận tài sản có thể bị xử lý phát mại vào bất cứ lúc nào để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn trả nợ.

Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện các các quyền trên. Trong trường hợp này, người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu (Điều 198 của Bộ luật Dân sự). Đây là một việc làm hoàn toàn bình thường, đúng pháp luật. Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản và người có quyền sử dụng đất cũng có các quyền tương tự như đối với một chủ sở hữu tài sản.

Trong trường hợp nói trên, đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình. Việc này là hoàn toàn đúng với quy định về hợp đồng uỷ quyền tại Điều 581 của Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền”.

Nếu trong hợp đồng uỷ quyền đã ghi nội dung đúng như tác giả đã nêu: “Ông Th. uỷ quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn…”, mà không có hạn chế gì khác, thì đã không giới hạn cụ thể việc thế chấp để bảo đảm cho số tiền vay là bao nhiêu. Điều đó đồng nghĩa với việc ông Th. chấp nhận dùng toàn bộ tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ vay vốn với mức cao nhất mà ngân hàng có thể chấp nhận cho vay (bao gồm cả lãi và các chi phí có liên quan đến nợ gốc). Phạm vi uỷ quyền như vậy là rất rộng, không có giới hạn cụ thể, nhưng hoàn toàn là điều bình thường và đúng với quy định của pháp luật.

Như vậy, chủ tài sản, cơ quan công chứng, ngân hàng và các cơ quan tiến hành tố tụng trong vụ việc nói trên đều đã thực hiện đúng quy định của pháp luật về uỷ quyền và hoàn toàn không hề có sự nhầm lẫn nào “do nhận thức không đúng về hợp đồng uỷ quyền” như nhận định của tác giả.

Hợp đồng tín dụng có vi phạm pháp luật?

Tác giả bài viết trên đã cho rằng: Ngân hàng đã làm không đúng thủ tục pháp lý khi “trong hợp đồng tín dụng không cần ông Th. ký, mặc dù trong hợp đồng tín dụng có tên Th. và tài sản thế chấp của ông Th.”.

Nếu hợp đồng thế chấp là văn bản cam kết giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp, thì hợp đồng tín dụng là văn bản cam kết giữa bên vay và bên cho vay. Chỉ trong trường hợp thoả thuận thế chấp không được tách ra thành một hợp đồng riêng, mà được đưa vào trong hợp đồng tín dụng, thì bên thế chấp mới phải ký vào hợp đồng tín dụng. Còn trường hợp đã có hợp đồng uỷ quyền thế chấp, thì dù cho có hay không có hợp đồng thế chấp riêng, người thế chấp cũng không cần phải ký vào hợp đồng tín dụng.

Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.. Trong vụ án nói trên, ông D. là người ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng “vay vốn cho chính bản thân mình” chứ không phải là “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng” để vay vốn ngân hàng. Vì là hợp đồng tín dụng giữa ông D. với ngân hàng, nên ông D. phải ký hợp đồng bằng chính tư cách của mình, chứ không thể nhân danh ông Th. để ký hợp đồng vay vốn. Vì vậy, ông Th. không có lý do gì lại phải ký vào hợp đồng tín dụng như thắc mắc của tác giả. Còn trong hợp đồng tín dụng có nhắc đến tên người thế chấp và tài sản thế chấp là hoàn toàn cần thiết và đúng pháp luật. Việc này cũng tương tự như trong hợp đồng thế chấp có nhắc đến tên người vay vốn và hợp đồng tín dụng.

Tác giả đã nhầm lẫn từ quan hệ uỷ quyền “cầm cố, thế chấp” tài sản để vay vốn sang việc uỷ quyền vay vốn có tài sản “cầm cố, thế chấp”. Hay nói cách khác, tác giả đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng, nên mới cho rằng đã có sự “nhập nhằng” trong vụ việc nói trên. Trong trường hợp này, ông Th. chỉ ký một hợp đồng uỷ quyền thế chấp là đủ yếu tố pháp lý, chứ không có bất kỳ lý do nào bắt phải ký thêm một hợp đồng thế chấp hay hợp đồng “bảo lãnh” nữa.

Nếu kết luận như tác giả, thì hàng vạn hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết trên cơ sở uỷ quyền thế chấp từ trước đến nay đều vô hiệu do vi phạm vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật. Và như vậy thì cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng uỷ quyền nói chung, hợp đồng uỷ quyền thế chấp nói riêng không có giá trị pháp lý (!?).

Có sự nhập nhằng giữa cầm cố, thế chấp và bảo lãnh?

Tác giả bài viết trên cho rằng: Ngân hàng đã làm “trái pháp luật” khi “tuỳ tiện cho ông D. vay” mà không “buộc ông Th. lập văn bản bảo lãnh hoặc ghi trong hợp đồng chính được quy định tại Điều 362 Bộ luật Dân sự” về “Hình thức bảo lãnh”. Và tác giả viết: “trường hợp nào gọi là bảo lãnh, trường hợp nào gọi là thế chấp, cầm cố…; uỷ quyền khác với bảo lãnh, không thể có sự nhập nhằng được”.

Đáng tiếc là chính tác giả lại không phân biệt được thế nào là bảo lãnh, thế nào là thế chấp và đâu là cầm cố, khi cho rằng trường hợp bảo đảm tiền vay nói trên phải được lập thành hợp đồng bảo lãnh.

Theo khái niệm bảo lãnh trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 (đã hết hiệu lực), thì có 3 trường hợp điển hình là: Thứ nhất là bảo lãnh có tài sản cầm cố kèm theo, thứ hai là bảo lãnh có tài sản thế chấp kèm theo và thứ ba là bảo lãnh không có tài sản cụ thể nào kèm theo. Nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, thì trường hợp thứ nhất, được gọi là cầm cố tài sản của người thứ ba; trường hợp thứ hai, được gọi là thế chấp tài sản của người thứ ba. Chỉ còn trường hợp thứ ba mới tiếp tục được gọi là bảo lãnh (không có bất cứ tài sản cầm cố, thế chấp nào kèm theo). Cái khó làm cho rất nhiều người nhầm lẫn là ở chỗ, Bộ luật Dân sự không diễn đạt rõ câu chữ như vậy. Tuy nhiên, có thể hiểu vấn đề này theo cách giải thích tại khoản 4, Điều 72, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm là: Việc “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” theo quy định cũ “được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất” của người thứ ba. Điều đó có nghĩa là không còn tồn tại khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như trước đây. Càng không có khái niệm cầm cố quyền sử dụng đất. Chỉ còn duy nhất một cụm từ đúng là thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ khác nhau ở chỗ, đó là thế chấp của chính người có nghĩa vụ trả nợ (người vay vốn) hay là thế chấp của người thứ ba (từ năm 2005 trở về trước gọi là người bảo lãnh).

Trong bài viết nói trên, tác giả cũng nhấn mạnh đến việc phải phân biệt đúng khái niệm pháp lý, nhưng chính tác giả đã 5 lần nhắc đến cụm từ cơ quan công chứng “chứng thực” hợp đồng thế chấp, trong khi theo đúng thuật ngữ pháp lý, thì cơ quan công chứng chỉ “chứng nhận”, chứ không “chứng thực” hợp đồng thế chấp. Việc “chứng thực” hợp đồng (nếu có) chỉ được dùng cho hoạt động chứng thực của UBND. Điều này đã được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Công chứng năm 2006, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08-12-2000
về công chứng, chứng thực (đã hết hiệu lực), Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18-5-2007 của Chính phủ về Cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chính thực chữ ký,…

Rủi ro pháp lý và rủi ro nhận thức

Việc ký hợp đồng thế chấp trên cơ sở hợp đồng uỷ quyền sẽ đương nhiên nảy sinh thêm những rủi ro về mặt pháp lý, không nên khuyến khích. Vì thế có nhiều ngân hàng đã không chấp nhận việc cá nhân uỷ quyền thế chấp hoặc nhận thế chấp của người thứ ba, nếu như không có lý do hợp lý, thuyết phục.

Tuy nhiên, thực hiện thế chấp như thế không có gì là sai trái. Cơ quan công chứng và ngân hàng, nếu có lỗi trong trường hợp này, thì chỉ có thể là đã không giải thích tường tận mọi nhẽ cho ông Th. biết hậu quả của việc uỷ quyền thế chấp là có thể mất toàn bộ tài sản, nếu như người vay không trả được nợ. Tuy nhiên, lỗi này nếu có cũng không phải chịu chế tài pháp lý. Người uỷ quyền thế chấp đương nhiên phải biết và phải chấp nhận nghĩa vụ của mình, khó có thể nại ra lý do không hiểu biết pháp luật, nhất là đã ký vào hợp đồng thế chấp trước mặt công chứng viên.

Nếu có điều gì đó cảm thấy không hợp tình, hợp lý trong nhiều vụ việc tương tự nói chung và trong vụ án cụ thể nói trên, thì lỗi lầm đầu tiên và chủ yếu là do ông Th., chủ tài sản, đã uỷ quyền cho người khác mang tài sản của mình đi thế chấp, mà đã không hiểu biết pháp luật hoặc do quá tự tin mà nghĩ rằng, người vay vốn sẽ trả nợ sòng phẳng, thì tài sản của mình vẫn còn nguyên vẹn. Người đời đã tổng kết chí lý về cái dại của người mang nhà đất của mình đi thế chấp cho người khác trong câu: Trên đời có bốn cái ngu. Làm mai, lãnh nợ, gác cu, cầm trầu. Vì vậy ngân hàng cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem trường hợp nào thì mới chấp nhận giao dịch với người tự khép mình vào câu ngạn ngữ này.

Tóm lại, trong vụ án nói trên, việc ngân hàng cho ông D. vay, có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của ông Th. là hoàn toàn đúng pháp luật, chứ không hề “tuỳ tiện cho ông D. vay”. Không có bất cứ cơ sở pháp lý nào có thể dẫn đến kết luận, việc ký hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất là “vừa trái với hình thức, vừa trái với nội dung hợp đồng uỷ quyền” như nhận định của tác giả bài viết nói trên. Và cơ quan công chứng cũng như các cơ quan tiến hành tố tụng đã hiểu và giải quyết đúng pháp luật về hợp đồng uỷ quyền và toàn bộ vụ việc.

Chỉ có tác giả bài viết nói trên mới hiểu và nhận xét không đúng về nội dung và hình thức của hợp đồng uỷ quyền để ký hợp đồng thế chấp vay vốn ngân hàng. Tác giả đã nhầm lẫn từ những khái niệm cơ bản nhất như sử dụng từ “bảo lãnh” thay cho “thế chấp” quyền sử dụng đất, sử dụng từ “chứng thực” thay cho “chứng nhận” của công chứng, cho đến việc bắt người uỷ quyền thế chấp phải ký vào hợp đồng tín dụng, bắt người vay vốn phải nhân danh người thế chấp ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng,… Nếu các thẩm phán khác của Toà án cũng phán xử như tác giả, thì thật là một thảm hoạ đối với ngành Ngân hàng.

>> Tham khảo thêm nội dung liên quan: Đã thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng thì có thể cho thuê lại được không ?

-----------------------------------------