2. Hiện tại KH đã vắng mặt nợi cư trú, Ngân hàng tiến hành khởi kiện và tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú theo quy định;

3. Tài sản thế chấp hiện tại đang bị tranh chấp.

- Tài sản thế chấp do KH chưa thanh toán hết tiền cho Bên bán, hai bên có thỏa thuận trong phụ lục hợp đồng mua bán, có xác nhận của UBND xã. (Ngân hàng hoàn toàn không biết, vì thấy đã ra giấy CN QSD đất cho KH A rồi)

- Tài sản trên hiện đã ra tên KH A và KH A thế chấp tài sản cho Ngân hàng để vay vốn kinh doanh

4. Hiện tại Ngân hàng khởi kiện, và bên bán có khiếu nại với tòa, yêu cầu tòa vô hiệu hợp đồng mua bán, trả lại toàn bộ số tiền cho bên mua nhà ước tính 300trđ.

Hỏi:

- Việc nhận tài sản thế chấp trên có đúng quy định của pháp luật ko ?

- Khả năng bị hủy hợp đồng mua bán có thể xẩy ra không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư.

Người gửi: Phạm Quang Thương

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900 6162

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp?

Tư vấn giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp - Ảnh minh họa

 

Trả lời:

1. Về cơ sở pháp luật

- Bộ Luật Dân Sự năm 2005;

Bộ Luật Dân Sự năm 2015;

2. Về nội dung phân tích

Việc nhận tài sản thế chấp trên là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào  Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Điều 715 về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

Theo như tình tiết bạn nêu, khi khách hàng A vay 500 triệu đồng và có đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp, chứng tỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của A. Do đó, căn cứ theo Điều 715 BLDS thì tài sản thế chấp trên là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật hiện hành, ngân hàng với vai trò là bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản là quyền sử dụng đất khi người thế chấp không có khả năng trả nợ thông qua 2 hình thức là chuyển nhượng trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá. Vì vậy, khi đến hạn mà A không thanh toán được tiền vay của Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 721 BLDS năm 2005: “khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.”

Khả năng bị hủy hợp đồng mua bán.

Căn cứ Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005 về Hợp đồng dân sự vô hiệu:

“1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thoả thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.”

Như vậy, nếu có một trong các căn cứ từ điều 127 đến 138 của bộ luật dân sự thì bên bán nhà có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mau bán nhà vô hiệu, còn nếu không có các căn cứ trên thì  khả năng yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà khó có thể xảy ra.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật MInh Khuê