Tất cả đều không có giấy tờ, kể cả quyết định giao ruộng của UBND , tất cả các hộ dân có ruộng đều không có giấy tờ được cấp ruộng tại thời điểm đó. Cuối năm 2015, có giải tỏa giải phóng mặt bằng giao cho nhà đầu tư, UBND tiến hành kê khai đền bù. Cậu tôi giấu không cho mẹ con tôi được biết, cậu nói mẹ tôi viết một giấy ủy quyền giao ruộng cho cậu trông coi nhưng không nói lý do. Vì tin tưởng cậu, nên mẹ tôi đã làm một giấy ủy quyền có xác thực của ubnd với nội dung: giao cho em trai toàn quyền trông coi. Đầu năm 2016, một nguồn tin cho mẹ tôi biết sự việc, mẹ hỏi thì cậu nói rằng đó là ruộng của cậu. Đến nay việc đền bù vẫn chưa diễn ra. Vậy xin luật sư tư vấn để ngăn chăn việc này, mẹ con tôi có thể làm đơn  gửi ở đâu ? Và thủ tục như thế nào ? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật dân sự của công ty Luật Minh Khuê.

Ủy quyền quản lý đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân xã giao từ năm 1993 ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật dân sựgọi1900 6162

Trả lời:

 

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp luật:

Bộ Luật dân sự năm 2005

Luật đất đai 1993

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai

Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung 2011

Nội dung phân tích:

Theo như bạn trình bày, năm 1993 gia đình bạn được Ủy ban nhân dân xã giao diện tích đất là 2 sào để sản xuất nông nghiệp. Xem xét thẩm quyền giao đất trong trường hợp này, căn cứ quy định Luật đất đai 1993- Luật vào thời điểm này đang có hiệu lực, cụ thể Điều 24 Luật đất đai 1993:

Thẩm quyềngiao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:

1- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất cho các tổ chức;

2- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân”.

Điều 25 Luật đất đai 1993 quy định:

“Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Luật này không được uỷ quyền cho cấp dưới”.

Như vậy, trên cơ sở các quy định nêu trên có thể xác định việc Ủy ban nhân dân xã giao đất cho gia đình bạn là trái thẩm quyền. Mặc dù diện tích đất được giao trái thẩm quyền nhưng diện tích này đã được sử dụng ổn định cho đến hiện nay, không có tranh chấp.

Trường hợp gia đình bạn thì pháp luật có quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai như sau:

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:

 “1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1-7-2014 trở về sau”.

->  Như vậy trường hợp của gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi phù hợp với quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai.

 Về vấn đề bạn có nêu, năm 1994 gia đình bạn chuyển vào nam sinh sống và có nhờ cậu của bạn quản lý, trông coi đất, và tới năm 2015 có làm giấy ủy quyền có xác thực của Ủy ban nhân dân ủy quyền lại cho cậu bạn trông coi đất đai.  Theo quy định tại Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Việc bạn ủy quyền lại cho cậu của bạn quản lý đất không bắt buộc phải có công chứng, trong trường hợp này giấy ủy quyền của bạn đã có xác thực của Ủy ban nhân dân nên sẽ có giá trị chứng minh cao trong việc bảo vệ quyền lợi của bạn đối với diện tích đất mà cậu của bạn hiện đang quản lý. Theo đó, giấy ủy quyền của bạn được xác định có giá tri pháp luật và thời hạn của giấy ủy quyền này tùy thuộc vào ý chí thực sự và sự thỏa thuận giữa bạn và cậu của bạn.

Điều 587 về quyền của bên uỷ quyền Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Bên uỷ quyền có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên được uỷ quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc uỷ quyền;

2. Yêu cầu bên được uỷ quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc uỷ quyền, nếu không có thoả thuận khác;

3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được uỷ quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 584 của Bộ luật này”.

Mặt khác Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền (Bộ luật dân sự) cũng quy định:

“1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền”.

Như vậy, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi, cũng như diện tích đất của gia đình bạn, bạn có quyền yêu cầu cậu của bạn giao lại tài sản là diện tích đất, cũng như những lợi ích thu được từ việc thực hiện việc ủy quyền, bên cạnh đó có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền này. Trường hợp cậu của bạn không thực hiện nghĩa vụ giao lại tài sản được ủy quyền quản lý thì bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án cấp huyện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 33 về Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (Bộ luật Tố tụng dân sự 2004):

“Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này”.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.                                  
Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự.