và chụp bìa đỏ và yêu cầu nhắn tin qua điện thoại cho người cháu là ủy quyền nhận cọc để thoòng tin cho bên mua, sau đó nội dung hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc được thực hiên ( toàn bộ nội dung hợp đồng này vợ chồng tôi không ủy quyền cho người cháu đứng ra bán ), nội dung hợp đồng này cũng chưa thoòng qua vợ chồng tôi và lại càng không có chữ ký của vợ chồng tôi, qua điện thoại với người cháu là tôi không muốn bán nhưng người cháu nói đã nhận cọc rồi, nếu không bán thì buộc vợ chồng tôi phải trả 200 triệu cho bên mua ( phạt 2 lần tiền cọc ) , lúc này người cháu mang tiền cọc về kon tum cho vợ chồng tôi, nhưng tôi không nhận, hơn nữa trong hợp đồng phải giao đất cho bên mua sau 45 ngày kể từ ngày nhận cọc , xin hỏi luật sư bên mua có quyền khởi kiện ra toà án hay không đã gửi từ ipad của tôi.

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015 

Luật đất đai năm 2013

2. Chuyên viên tư vấn

Theo thông tin bạn nêu ra thì bạn cần xác định rõ một số nội dung sau để giải quyết vấn đề của mình:

Khi cháu của bạn theo sự ủy quyền của bạn để thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc với phía bên người mua ở Đà Nẵng nhưng việc đặt cọc chỉ được thể hiện qua tin nhắn điện thoại việc này bạn đang thắc mắc là có đảm bảo hay không. Nếu là hợp đồng ủy quyền thì theo quy định của pháp luật dân sự quy định: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Ngoài ra về hình thức của hợp đồng ủy quyền thì phần quy định riêng về hợp đồng ủy quyền không quy đinh về hình thức nên sẽ được dẫn chiếu sang phần quy định về giao dịch dân sự được quy định như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Mặc dù pháp luật dân sự có thừa nhận hình thức giao dịch dân sự bằng lời nói, hình thức bằng phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu nhưng trên thực tế áp dụng đối với văn bản ủy quyền có giá trị sử dụng trên thực tế trước cơ quan có thẩm quyền thì văn bản ủy quyền phải thể thiện bằng văn bản và có công chứng chứng thực dù luât không quy định bắt buộc nhưng để xác thực rằng chính người ký tên và có tên trong văn bản ủy quyền đã tạo lập và ký kết vào văn bản. Mà bạn ủy quyền cho cháu bạn chỉ qua hình thức điện thoại nên sẽ không có giá trị pháp lý khi giải quyết ra các cơ quan là tòa án và cơ quan hành chính. Nên việc cháu bạn nêu thông tin rằng bạn sẽ phải chịu hình thức phạt cọc là không có cơ sở. Vì cháu bạn mới là người trực tiếp đứng ra ký kết hợp đồng đặt cọc với người mua ở Đà Nẵng nên cháu bạn sẽ là bên phải trực tiếp đứng ra chịu trách nhiệm về việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Nhưng cháu bạn lại không phải chủ sở hữu, người có quyền sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất và cũng không có văn bản ủy quyền đảm bảo tính pháp lý để thực hiện giao dịch.Nên cháu bạn sẽ phải chịu hình thức phạt cọc theo quy định sau:

Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy gia đình bạn sẽ không phải thực hiện trách nhiệm trong hợp đồng đặt cọc là soạn thảo và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât và nhà gắn liền với đất, cũng như trách nhiệm giao nhà cho bên bán và cũng không bị phạt cọc. Nói chung gia đình bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm pháp lý trước hợp đồng đặt cọc kể cả bên mua có khởi kiện ra tòa án nhân dân, mà bạn chỉ cần giải quyết việc gia đình thôi vì cháu bạn vì đứng ra ký kết hợp đồng đặt cọc sẽ chịu phạt nếu bạn không giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê