Sau 1 tuần nữa sẽ trả đủ tiền 2,5 tỷ. Trong hợp đồng cam kết và nhận tiền đặt cọc có ghi sẽ cam kết bán nhà cho tôi, nếu tôi phá hợp đồng sẽ mất toàn bộ số tiền, nếu người bán hủy hợp đồng thì sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền cam kết. Nay tôi muốn hỏi như sau: Nếu bên bán vi phạm cam kết sẽ bán nhà cho tôi thì sẽ như thế nào? Hợp đồng cam kết và nhận tiền đặt cọc chỉ có chữ ký của 2 bên và hai người làm chứng, không có công chứng thì có giá trị không? Nếu trong thời gian hợp đồng mà bên bán lại bán nhà cho người khác rồi thì tôi có quyền kiện không? Nếu người bán hủy hợp đồng cam kết và nhận đặt cọc này, khi tôi khởi kiện mà người bán đang trong tình trạng không có khả năng trả tiền cho tôi thì sẽ giải quyết ra sao? Xin luật sư tư vấn. Rất cám ơn luật sư!

Người gửi: G.H

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật dân sự của công ty luật Minh Khuê,

Xử lý khoản đặt cọc ra sao nếu bên bán vi phạm hợp đồng ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật dân sự: 1900 6162

 

Trả lời: 

 

Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê, về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp và tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự năm 2005. 

Nội dung tư vấn:

Đầu tiên, trong trường hợp bên bán nhà vi phạm cam kết, không bán nhà cho bạn nữa thì phải thực hiện trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận, thống nhất cũng như ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng đã ký. Cụ thể trong trường hợp này là bên bán nhà phải bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc cho bạn.

Về hợp đồng cam kết và nhận tiền đặt cọc giữa hai bên cùng những người làm chúng, Bộ luật dân sự 2005 có quy định:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản..."

Do đó, việc đặt cọc khi chỉ thỏa thuận miệng thì sẽ không được pháp luật công nhận, bắt buộc phải được lập thành văn bản, và pháp luật cũng không yêu cầu bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Chỉ khi lập hợp đồng mua bán nhà chính thức thì các bên mới cần có công chứng để hợp đồng được pháp luật công nhận.

Tiếp theo, về vấn đề nếu trong thời gian thực hiện hợp đồng mà bên bán nhà lại bán cho người khác, thì đây là một hành vi vi phạm hợp đồng như đã nêu trên. Bạn có quyền yêu cầu bên bán nhà thực hiện việc bồi thường thiệt hại với mình theo đúng thỏa thuận đã có trong hợp đồng. Nếu bên bán nhà không chịu thực hiện việc bồi thường hoặc các bên không thể thống nhất với nhau về việc bồi thường thì có thể làm đơn kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Tương tự với trường hợp khi bên bán hủy hợp đồng và đồng thời không có khả năng bồi thường cho bạn, bạn có thể làm đơn kiện để tòa án đứng ra xử lý theo pháp luật đối với trường hợp này, bảo đảm tối đa các quyền lợi chính đáng cho bạn tốt nhất có thể.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.