Vậy  tôi có làm thủ tục sang tên được hay không? Xin chân thành cảm ơn

Người gửi: TTH

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Đất đaicủa công ty Luật Minh Khuê

 Tôi có làm thủ tục sang tên được hay không khi chưa xây dựng nhà ?

Luật sư tư vấn trực tuyến, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin trả lời như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật doanh nghiệp năm 2014;

Luật Đất đai năm 2013;

Nội dung trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn mua 1 miếng đất bằng hình thức trả góp, hiện nay bạn đã hoàn trả xong số tiền mua đất. Như vậy, giữa bạn và công ty bất động sản đã hình thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên công ty kinh doanh bất động sản mà bạn đã mua đất. Tuy nhiên, bạn lại cung cấp thông tin là quyền sử dụng đất này bạn đã tiến hành góp vốn vào công ty và quyền sử dụng đất này đã mang tên công ty. Thông tin này chưa rõ công ty ở đây là công ty kinh doanh bất động sản hay công ty mà bạn tiến hành góp vốn vào nên chúng tôi chia trường hợp của bạn như sau:

Trường hợp 1: Công ty ở đây được hiểu là công ty mà bạn tiến hành góp vốn vào. Do vậy, theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2014, trong trường hợp này, quyền sử dụng đất là của công ty mà bạn tiến hành góp vốn vào. Công ty có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Bạn không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất này nữa:

"Điều 36. Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn

1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:

a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;

b) Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, việc góp vốn phải được thực hiện bằng việc giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bản.

Biên bản giao nhận phải ghi rõ tên và địa chỉ trụ sở chính của công ty; họ, tên, địa chỉ thường trú, số Thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác, số quyết định thành lập hoặc đăng ký của người góp vốn; loại tài sản và số đơn vị tài sản góp vốn; tổng giá trị tài sản góp vốn và tỷ lệ của tổng giá trị tài sản đó trong vốn điều lệ của công ty; ngày giao nhận; chữ ký của người góp vốn hoặc đại diện theo ủy quyền của người góp vốn và người đại diện theo pháp luật của công ty;

c) Cổ phần hoặc phần vốn góp bằng tài sản không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.

2. Tài sản được sử dụng vào hoạt động kinh doanh của chủ doanh nghiệp tư nhân không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp.

3. Thanh toán mọi hoạt động mua, bán, chuyển nhượng cổ phần và phần vốn góp và nhận cổ tức của nhà đầu tư nước ngoài đều phải được thực hiện thông qua tài khoản vốn của nhà đầu tư đó mở tại ngân hàng ở Việt Nam, trừ trường hợp thanh toán bằng tài sản."

Theo đó, khi đã chuyển nhượng tài sản góp vốn cho công ty thì quyền sở hữu tài sản đã thuộc về công ty. Bạn không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nữa.

Trường hợp 2: công ty ở đây hiểu là công ty kinh doanh bất động sản: hiện nay bạn đã hoàn trả xong số tiền mua đất. Như vậy, giữa bạn và công ty bất động sản đã hình thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên công ty kinh doanh bất động sản mà bạn đã mua đất. Do đó, theo hợp đồng giữa hai bên thì hiện nay bạn là chủ sở hữu của mảnh đất. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật thì bạn chưa làm thủ tục sang tên mảnh đất, do đó chưa có các quyền năng đối với mảnh đất trên theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Ngoài ra, trường hợp của bạn phải không thuộc Điều 191 Luật đất đai 2013:

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."

Do đó, bạn chỉ được tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng.

Bộ phận tư vấn Luật Doanh nghiệp ./.