Xin chào Luật Sư, Tôi tên Thanh Quỳnh. Hiện gia đình tôi đang gặp vướng mắc về hạn mức tiền Thuế phải đóng khi làm Sổ Hồng và mong được quý Luật Sư giúp đỡ tư vấn:

- Nội tôi có cho Ba mẹ tôi mảnh đất diện tích 97m2 từ năm 1999. Và gia đình tôi xây cất nhà và ở nhưng chưa làm Sổ Hồng cho mảnh đất này. Đến nay mẹ tôi làm thủ tục xin cấp Sổ Hồng cho mảnh đất 97m2 này thì được thông báo phải nộp tiền thuế đất là gần 210 triệu (tính thuế 4,2tr/m2, và phải nộp 50% giá thuế khi làm Sổ Hồng). Vì được giải thích rằng diện tích hạn mức không đóng thuế là 150m2, nhưng vì Nội tôi đã sở hữu thửa đất 500m2 trước khi sang nhượng cho Ba mẹ tôi cũng như những người khác, nên diện tích hiện giờ nhà tôi đang ở và làm Sổ Hồng đã vượt ra khỏi diện tích hạn mức cuả miếng đất ban đầu do Nội sở hữu nên bây giờ chúng tôi phải nộp số tiền gần 210trieu nếu muốn làm Sổ Hồng đứng tên Mẹ tôi cho diện tích 97m2 này. Xin Luật Sư tư vấn giúp cho gia đình tôi về việc thuế vượt hạn mức áp dụng cho 97m2 này là hợp lý không? Vì tôi chưa rõ về quy định diện tích định mức 150m2 mà Nhà Nước quy định là định mức cho diện đất mỗi lần xin cấp Sổ Hồng hay là tính trên tổng mảnh đất nguyên thủy trước khi chuyển nhượng. Và hoàn cảnh gia đình tôi hết sức khó khăn nên số tiền nộp thuế này rất lớn so với khả năng chi trả của chúng tôi, nên mong Luật Sư bớt chút thời gian tư vấn giúp để mẹ con tôi có quyết định sáng suốt là có nên làm Sổ Hồng hay không. Hiện miếng đất và chúng tôi sinh sống tại tp Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên. Tôi tìm hiểu qua internet và biết đến Luật Sư hay giúp đỡ và giải đáp thắc mắc cho những người dân không nắm rõ Luật như gia đình chúng tôi. Tôi xin chú thích là từ năm 1999 đến nay gia đình tôi đều đóng thuế đất hằng năm đầy đủ, đất không có tranh chấp và hồ sơ làm Sổ Hồng đã được duyệt đầy đủ, chỉ chờ gia đình tôi có đóng số tiền 210trieu hay không thì chính quyền địa phương sẽ làm Sổ Hồng. Đất này là đất dòng họ, ông bà tôi sở hữu trước 1975 với giấy tờ chứng minh đầy đủ. Nhưng mảnh đất nguyên thủy 500m2 chưa làm Sổ Hồng và đắt cắt sang nhượng cho một số gia đình khác. Nội tôi mất cách đây 3 tháng, nhưng trước khi mất có viết giấy tay cho mẹ tôi (vì Ba tôi đã mất năm 2009) với xác minh của chính quyền để xin cấp Sổ Hồng.

Rất mong nhận được hồi âm của qúy Luật Sư. Xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Luật Sư!

Người hỏi : Thanh Quỳnh

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn thủ tục bán đất đai ?

Luật sư tư vấn thủ tục bán đất đai trực tuyến gọi: 1900.1940

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê chào bạn! Về vấn đề của bạn công ty xin được giải đáp như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai năm 2013

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007

2. Nội dung phân tích:

Bạn thân mến, hiện nay khái niệm sổ đỏ và sổ hồng không còn là hai khái niệm riêng nữa. Luật đất đai năm 2013 đã quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp chung một loại giấy là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất”. Bạn không trình bày rõ rằng gia đình đã có sổ đỏ chưa. Vì vậy, nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ thực hiện thủ tục đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu hoặc nếu đã có sổ đỏ khi xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác, người sử dụng đất được đăng ký bổ sung tài sản đó vào giấy chứng nhận đã được cấp theo Khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)”.

Để đảm bảo quyền lợi với tài sản của mình gia đình bạn nên thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về chi phí khi thực hiện thủ tục:

Việc chuyển nhượng đất từ bà nội cho mẹ bạn qua thừa kế thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản 1, 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung 2014) và  Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP (Sửa đổi bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP) như sau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. :

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.” :

Theo đó, trường hợp của bạn là 3 anh em ruột với nhau thì thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản. :

Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP (Sửa đổi tại
 Nghị định 23/2013/NĐ-CP):

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” 

Trong quá trình thực hiện thủ tục này bạn phải đóng các khoản phí, lệ phí liên quan tới việc công chứng và các Phí, lệ phí hành chính nhà nước khác.

Như vậy, bạn cần xác định rõ phần diện tích đất mà bà Nội đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất muốn chuyển nhượng cho mẹ bạn qua thừa kế trong di chúc để có thể đảm bảo thực hiện đúng thủ tục theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, Về diện tích đất 97m2:

Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần đảm bảo quy định về trình tự và nghĩa vụ tài chính theo pháp luật đất đai 2013. Cụ thể, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện như sau:

-  Thuế thu nhập cá nhân

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Luật về Thuế năm 2014 quy định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. 

- Lệ phí trước bạ (Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 124/2011/TT-BTC)

Mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá tính trước bạ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Giá đất tại tỉnh Phú Yên được quy định tại Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Phú Yên. Bạn cần tra cứu, đối chiều với vị trí đất của gia đình để biết được giá đất và tệ lệ phí trước bạ theo quy định. Qua đó, bạn có thể biết được việc thu tiền của cơ quan có thẩm quyền đã đúng quy định hay chưa.

Hy vọng gia đình bạn sẽ sớm giải quyết được vấn đề!

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê