Gia đình tôi không cho thì bà T nói rằng không mua nữa va bắt gia đình tôi trả lại tiền dặt cọc nhưng số tiền đó gia đình tôi đã tiêu hết, gia đình tôi hứa và đã trả cho bà T được 20 triệu nhưng giờ bà T có ý định cưỡng bức gia đình tôi lấy bằng được miếng đất B. Vậy gia đình tôi phải làm gì?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: H.P

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Bán mảnh đất A nhưng người mua lại đòi miếng đất B thì làm thế nào ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi.  Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

Bộ luật Dân sự năm 2005

Bộ luật Hình sự năm 1999

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

2. Nội dung trả lời:

Do bạn không đưa ra thông tin cụ thể giữa hai người có thực hiện hợp đồng dân sự về mua bán, đặt cọc tiền hay không nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:

Thứ nhất nếu giữa bạn và bà T có thực hiện giao kết hợp đồng dân sự về mua bán đất đai và có giấy tờ xác nhận việc bà T đặt cọc  hoặc các loại giấy tờ hợp pháp thì: Việc bà T đòi mua mảnh đất B là vô căn cứ và bạn có quyền yêu cầu bà T thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết theo quy định tại Điều 412 Bộ luật Dân sự, cụ thể:

Điều 412. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự

Việc thực hiện hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

1. Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;

2. Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau;

3. Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Như vậy khi giao kết hợp đồng thì mặc nhiên cả hai bên chủ thể đều phải tuân thủ những quy tắc tại Điều 412 (như trên). Nếu bà T nhất quyết đòi lấy mảnh đất B hoặc bà T có hành vi cưỡng bức bạn để đòi lấy mảnh đất B thì bạn có quyền kiện bà B về hành vi vi phạm hợp đồng dân sự theo quy định tại Điều 4 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, cụ thể:

Điều 4. Quyền yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
Cá nhân, cơ quan, tổ chức do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác.

Thứ hai trong trường hợp bạn và bà T không có hợp đồng mua bán, hoặc các loại giấy tờ hợp pháp khác: đối với trường hợp này bạn không có căn cứ để được pháp luật bảo vệ. Căn cứ vào quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự có quy định như sau:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Việc mua bán đất của bạn thực tế là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó khi thực hiện việc mua bán này thì sự thảo thuận mua bán giữa bạn và bà T phải được lập thành văn bản cụ thể theo Khoản 2 Điều 689 ( như trên). Nếu như không có hợp đồng thì giao dịch giữa bạn và bà T bị vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 122, cụ thể: 

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Khi hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trường hợp này bà T không có quyền đòi mảnh đất B của bạn. Còn trường hợp bạn đang thực hiện việc trả lại khoản tiền đặt cọc cho bà T thì tức là các bên đã có thỏa thuận với nhau và cả hai bên đều đồng ý về việc này cho nên bà T hoàn toàn không có quyền đòi mảnh đất B của nhà bạn bằng bất cứ hành vi, thủ đoạn nào. Nếu bà T thực hiện những hành vi cưỡng ép bạn phải giao cho bà T mảnh đất B thì bạn có quyền khởi kiện hành vi này của bà T theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Hình sự, cụ thể:

Điều 135. Tội cưỡng đoạt tài sản 

1. Người nào đe doạ sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ ba năm đến mười năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

đ) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê