Đến tháng 5/1999 do bên chính quyền có đo lại đất ở, bố tôi đã ra đo tách riêng (hiện nay trên sổ đỏ, mảnh đất đã được tách khỏi đất ông bà, hàng năm gia đình tôi vẫn nộp các khoản lệ phí liên quan đến mảnh đất). Giờ gia đình tôi muốn làm sổ đỏ,  thuế suất cao quá, tôi nghe nói nếu đất ông bà để lại cho con thì thuế sẽ thấp hơn. Vậy gia đình tôi có thể làm thủ tục mảnh đất này là do ông bà để lại để đỡ nộp thuế không? (Nhưng hiện ông bà tôi đã mất).

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: T.N

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Bố mẹ chuyển nhượng đất cho con thì có phải nộp thuế đất ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cảm  ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc tới Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi. Với những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau

1. Căn cứ pháp lý

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ

Nghị định số 65/2013/NĐ-CP chủa Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật đất đai

2. Nội dung tư vấn

Theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

- Theo quy định tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP thì việc hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân Theo quy định tại Điều 22 thì thuế suất áp dụng đối với hoạt động này là "Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng". Cũng theo quy định tại khoản 4 Điều 4 nghị định này thì thu nhập được miễn thuế gồm "Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau."

- Theo quy định tại nghị định 45/2011/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Theo quy định tại khoản 10 Điều 4 thì trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ gồm "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Như vậy, theo những quy định trên của pháp luật thì để không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì gia đình bạn nên làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó. Thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể: 

+ Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn (trường hợp nộp hồ sơ tại xã thị trấn thì trong vòng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường).

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) 

Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dành cho quý khách hàng, ý kiến tư vấn dựa trên những quy định của pháp luật và thông tin mà quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra sự tư vấn là để cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu còn vấn đề thắc mắc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6162 để được tư vấn pháp luật trực tiếp. 
 
Trân trọng./. 
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê