1. Các giấy tờ cần nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi đang có dự định mua một miếng đất; theo chúng tôi được biết thì khi mua bán phải lập hợp đồng và phải được công chứng theo quy định. Vậy khi đi công chứng hợp đồng thì chúng tôi phải đem theo giấy tờ gì? Cảm ơn luật sư!

Các giấy tờ cần nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng công chứn mua bán đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Với nội dung này, Luật Minh Khuê xin được giải đáp như sau:

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước bắt buộc phải thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Khi thực hiện các quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì người sử dụng đất phải ký kết hợp đồng bằng văn bản và hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, về mặt hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu trường hợp các bên của giao dịch lựa chọn phương thức công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì khi thực hiện việc công chứng, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ phải nộp các tài liệu sau cho văn phòng công chứng/phòng công chứng:

Trường hợp các bên đã có thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng:

Là trường hợp các bên đã có thỏa thuận chuyển nhượng bằng hợp đồng bằng văn bản cụ thể, thì hồ sơ nộp yêu cầu công chứng gồm có:

1. Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

2. Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

3. Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

4. Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

5. Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (ví dụ: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp người chuyển nhượng là cá nhân độc thân; sổ hộ khẩu trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình; đăng ký kết hôn trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; giấy/hợp đồng ủy quyền trong trường hợp ủy quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...)

(Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.)

Trường hợp các bên chưa có hợp đồng chuyển nhượng soạn thảo sẵn:

Là trường hợp các bên mới thỏa thuận chuyển nhượng với nhau thông qua tin nhắn, hay trao đổi miệng mà chưa hình thành một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì hồ sơ yêu cầu công chứng gồm có:

Trong trường hợp này, các bên của hợp đồng chuyển nhượng yêu cầu công chứng viên của văn phòng công chứng/phòng công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng và sẽ trả thù lao soạn thảo cho công chứng viên. Hồ sơ nộp gồm có:

1. Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

2. Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

3. Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

4. Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (ví dụ: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp người chuyển nhượng là cá nhân độc thân; sổ hộ khẩu trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình; đăng ký kết hôn trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; giấy/hợp đồng ủy quyền trong trường hợp ủy quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...)

Lưu ý: Không giống như công chứng các loại hợp đồng khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại nơi có bất động sản; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại văn phòng công chứng/phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. (ví dụ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội thì sẽ thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng/phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội)

Nội dung tư vấn trên đây dựa trên cơ sở quy định của Luật Công chứng năm 2014 tại các điều 40, 41 và 42. Rất cảm ơn khách hàng đã theo dõi; mọi thông tin cần chúng tôi tư vấn mời khách hàng liên hệ đường dây nóng 1900.6162 gặp luật sư tư vấn đất đai.

Trân trọng cảm ơn!

>> Tham khảo thêm nội dung liên quan: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Luật Minh Khuê, tư vấn và hỗ trợ khách hàng về điều kiện và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai theo như sau;

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.

Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, đã có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 mà không có công chứng thì phải tiến hành xác lập lại về mặt hình thức để có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được, nếu không xác lập lại mà xảy ra tranh chấp phải đưa ra tòa án giải quyết thì giao dịch sẽ bị tuyến bố vô hiệu.

Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng luật đất đai 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

Thứ ba về trình tự thực hiện

Bước 1: hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ sang tên sổ đỏ - Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên mua :

Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

Các lệ phí khác:

Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu :Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).

Kính gửi luật sư, luật sư có thể tư vấn cho em trường hợp như này được không ạ: em ở cùng với bác ruột em( bác có một mình)nhưng bác em đã mất cách đây 3 năm, hiện tại có một mảnh đất 160m2 em đang ở có sổ đất nhưng là tên của người chủ cũ(người chủ cũ đã mất). Người chủ cũ này đã bán cho bác em nhưng bác em vẫn chưa kịp làm thủ tục sang tên thì đã mất, bây giờ không còn giấy mua bán.Vậy xin luật sư tư vấn e phải làm như thế nào để xin cấp lại giấy chứng nhận QSD đất? Cám ơn luật sư.

Trường hợp của bạn mình cần biết thêm một số thông tin về thời gian nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời gian mà bạn sử dụng mảnh đất này là từ bao giờ, điều này sẽ quyết định bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không

Về nguyên tắc nếu bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước năm luật đất đai 2003 có hiệu lực thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần có xác nhận của ủy ban nhân dân xã mà không cần phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên hiện tại bạn đã mất hết giấy tờ mua bán thì không biết bạn còn giấy tờ gì không, nếu không trong trường hợp này vì người chủ cũ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên họ rồi, thì khi họ mất đi nó sẽ được coi là di sản thừa kế do họ để lại.

Thưa luật sư! Bà ngoại cháu sở hưữ 1 mảnh đất ở. Mảnh đất thuộc quyền sở hữu của bên ngoại. Ông cháu ở rể và đã ly dị được 50 năm ( không đăng kí kết hôn và không ra toà). Bà cháu đã mất được 6 năm và có 4 người con gái. Cháu và mẹ cháu sống ở mảnh đất của bà ngoại. Nay cả 4 người con gái của bà đã đồng ý chuyển nhượng sang cho cháu ( đã có biên bản họp gia đình). Cháu xin hỏi theo luật đất đai thì quyền sử dụng đất có được chuyển nhượng trực tiếp cho cháu không ạ? Cháu xin cảm ơn!

Trường hợp này không rõ là gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà ngoại chưa, nếu có giấy tờ chứng minh mảnh đất đó thuộc quyền sử hữu của bà bạn rồi, thì khi bà bạn mất đi mảnh đất này được coi là di sản thừa kế do bà bạn để lại, bà bạn không để lại di chúc thì di sản thừa kế sẽ được phân chia theo pháp luật, 4 người con gái của bà thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ được hưởng di sản thừa kế trong trường hợp này.Để mà xác lập quyền sử dụng đất cho bạn trong trường hợp này thì buộc 4 người con gái của bà phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới có thể làm thủ tục tặng cho cho bạn được.

Kính thưa quí công ty . Em tên thành , hiện đang ở quận 12 , em có 1 vấn đề mong được quí công ty tư vấp giúp ạ . Vì ba mẹ e đã ly hôn nên mẹ em muốn bán căn nhà ( tài sản của ba mẹ e , do ba em đứng tên ) . Ba em đã kí tên vào giấy chuyển nhượng nhà đất và bên mua hẹn ngày qua đưa đủ tiền rồi . Những lần trước khi có người hỏi mua nhà và chuẩn bị cọc tiền , khi đến nhà bị ba em đuổi đi không đồng ý bán nữa trong khi đã kí giấy bán nhà . Lần này , cũng đã kí giấy bán nhà nhưng em không biết khi người mua đến đưa đủ tiền mà KHÔNG CÓ BA EM ( CHỦ HỘ ) - có mặt lúc đưa đủ tiền . Như vậy thì giấy tờ bán nhà đó có giá trị pháp lý không ? Và cho em hỏi nếu có giá trị pháp lý thì có cách nào ràng buộc khi mà người ta đã đưa đủ tiền mà ba em không dọn ra khỏi nhà . - Mong được sự tư vấn và phản hồi của quí công ty . Em xin cảm ơn

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý, việc mua bán viết tay của gia đình bạn là không phát sinh hiệu lực.

Thưa luật sư, tôi đang tìm hiểu mua lại 1 ngôi nhà xây thô của ông A tại khu đo thị mới tại thành phố Thanh Hóa, Hiện nay theo ông A nói là chủ đầu tư khu đô thị đã đăng ký tên ông A và đang tiến hành các thủ tục cấp sổ đỏ cho ông A (khoảng 4 tháng nữa là có sổ). tôi xin hỏi nếu tôi mua của ông A bây giời khi chưa có sổ đỏ thì thế nào. Nhân viên tư vấn nhà đất có tư vấn cho tôi là ông A sẽ làm giấy ủy quyền cho tôi đi nhận sổ đỏ, và ông A ký trước chuyển nhượng QSD đất cho tôi đưa văn phòng công chứng giữ trước, đợi đến khi có sổ đỏ thì tôi ký vào nữa là căn nhà thuộc sở hữa của tôi. tôi xin hỏi liệu thủ tục như vậy có vấn đề gì không ạ, tôi xin cảm ơn

Trường hợp này thì mình có thể hiểu là ông A đã mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mà việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại theo luật kinh doanh bất động sản thì chỉ được phép chuyển nhượng khi nhà đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp của bạn thì nhà đầu tư đã nộp hồ sơ cho ông A và sắp được cấp giấy chứng nhận rồi thì bạn không thể nhận chuyển nhượng nhà chung cư này từ ông A nữa.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Áp dụng án lệ khi ủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đã thừa nhận việc áp dụng án lệ trong quá trình giải quyết vụ án, do đó Luật Minh Khuê cung cấp cho bạn đọc một số án lệ đã được thông qua:

Án lệ: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

-------------------------

HỘI ĐỒNG GIÁM ĐỐC THẨM TÒA DÂN SỰ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 02/2011/DS-GĐT NGÀY 17/01/2011 VỀ VỤ ÁN YÊU CẦU HUỶ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 27-12-2006, ngày 10-01-2007 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông A và chị D trình bày:

Năm 2003, Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên cấp cho ông 72m3 đất mặt đường quốc lộ 279 (theo quyết định số 1487 ngày 25-9-2003). Ngày 24-12-2003, ông lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh B (là con trai của ông) và chị C (là con dâu của ông) diện tích đất nêu trên. Ngày 06-12-2003, ông lại lập hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất nhà ở cho anh B, chị C diện tích đất nêu trên, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Năm 2005, giữa ông và chị D (con gái của ông) có tranh chấp diện tích đất này nên tại Bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đã buộc chị D phải trả cho ông diện tích đất nêu trên.

Ngày 12-6-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Điện Biên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông.

Ngày 27-10-2006, ông làm hợp đồng tặng cho anh B (là con trai của ông) với điều kiện anh B phải xây nhà cho ông ở.

Khị ông hoàn tất thủ tục sang tên theo hợp đồng tặng cho, anh B đã không thực hiện việc xây nhà như đã hứa mà còn yêu cầu ông ra M, huyện G ở nên yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đất vì anh B, chị C không thực hiện điều kiện đã cam kết.

Bị đơn là anh B và chị C trình bày: Ông A (là bố của anh) đã tặng cho vợ chồng anh diện tích đất nêu trên từ khi ông A còn minh mẫn, tỉnh táo. Nay ông A không còn minh mẫn thì chị D (là chị gái của anh) ép ông A làm đơn hủy hợp đồng tặng cho. VIệc bố cho anh đất không có diều kiện và cam kết gì nên không chấp nhận theo yêu cầu của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-3007, Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu của ông A về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006, giữa bên chuyển nhượng là ông A, bên nhận chuyển nhượng anh B, chị C.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên quyết định: Sửa bản án sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.

Chấp nhận đơn kháng cáo của ông A. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006 giữa người chuyển nhượng ông A với người nhận chuyển nhượng anh B đối với mảnh đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 762/197 Thửa đất 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố số 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Kiến nghỉ với phòng Tài Nguyên Môi trường của thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên phải đính chính khôi phục lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên sử dụng đất ông A AÐ 762/197 Thửa đất 2A, tờ bản đó 289 IV-D-d tổ dân phố 8. phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Kiến nghị với Phòng Tài nguyên Môi trường, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên thu hồi giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với anh B số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H 06445/QSDĐ. Quyết định cấp sổ: 822/2006/QĐ-UBND ngày 27-10-2006 đổi với thứa đât số 2A tờ bản đồ số 289-IV-D-d tại tổ dân phố 8 phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. Sau khi xét xử phúc thẩm, anh B có đơn khiêu nại đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thâm nêu trên.

Tại Quyết định số 579/2010/KN-DS ngày 26-8-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 của Tòa án nhân tỉnh Điện Biên, đề nghị Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì nguồn gốc 72m2 đất thửa 24, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên là của ông A được chính qиуền địa phương cấp để làm nhà ở theo giấy cấp đất số 1487 ngày 25-9-2003.

Ngày 06-12-2003, ông A lập giấy chuyển quyền sở hữu lô đất cho vợ chồng anh B, có chữ ký của ông A, vợ chồng anh B, nhân chứng là bí thư Chi bộ, Khối trưởng và xác nhận của Ủy ban nhân dân phường.

Ngày 24-12-2003, ông A lại có "Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” vẫn có nội dung chuyển quyền sử dụng diện tích đất cho vợ chồng anh B, có chữ ký của ông A và xác nhận của trưởng phố.

Tuy nhiên, diện tích đất trên giữa ông A với chị D đang có tranh chấp. Tại bản án dân sự phủc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên mới buộc chị D trả diện tích đất cho ông A và tại “Biên bản giải quyết thi hành án" ngày 22-3-2006 thì chị D mới trả đất cho ông A.

Như vậy có cơ sở để xac định tuy từ năm 2003 ông A lập giấy cho vợ chồng anh B, nhưng ở tại thời điểm này chị D vẫn là người quản lý và sử dụng đất; đến ngày 24-8-2005 ông A mới được xác định là người có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất trên (theo quyết định có hiệu lực của Tòa án) và đến ngày 22-3-2006 ông A mới thực tế nhận đất. Do đó, việc ông A làm giấy tặng cho anh B trước đó là không có giá trị pháp lý, hơn nhữa vợ chồng anh B cũng chưa làm được thủ tục sang tên, chưa nhận đất.

Sau khi nhận đất, ngày 25-3-2006 ông A mới ủy quyền cho anh B xin giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, xây nhà cho ông A ở và chăm sóc cụ Đ (cha của ông A). Ngày 12-6-2006 ông A mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 03-6-2006, tại thành phố Hà Nội ông A lại ủy quyền cho anh E làm thủ tục để ông A tặng cho vợ chồng anh B diện tích đất nêu trên.

Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82/HĐ-UBND (không ghi ngày tháng) tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên thể hiện ông A cho anh B diện tích đất trên. Hợp đồng trên có chữ ký đề tên ông A, anh B, người được ủy quyền là anh E. Nhưng Ủy ban nhân dân phường lại có xác nhận vào hồi 8h ngày 6-10-2006. Trên cơ sở hợp đồng trên anh B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thực tế từ ngày 17-02-2003, ông A bị bệnh phải điều trị tại thành phố Hà Nội (tại biên mạch máu não, liệt nửa người bên trái, liệt thân kinh trung tương...).

Như vậy, trong năm 2006 ông A đã ký nhiều văn bản để định đoạt 72m2 đất mà ngày 12-6-2006 ông được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ông A đang ở thành phố Hà Nội đang bị liệt thần kinh trung ương, liệt nửa người và ông A cũng chưa hề sử dụng đất.

Lẽ ra, phải làm rõ, xác định ý chí của ông A về việc định đoạt 72 m2 đất này, xem xét đánh giá ông A có ý chí cho anh B hay ông A chỉ giao cho anh B xây cất nhà để ở. Đồng thời làm rõ ông A ký hợp đông khi nào? ở đâu? giá trị pháp lý của hợp đồng này, lý do ông A ký hợp đồng nay lại xin hủy hợp đồng. Nếu ông A chỉ giạo cho anh B xây cất nhà để ông ở và ông A có nhu cầu sử dụng đất thì phải hủy hợp đồng trên, công nhận ông A có quyển sử dụng đất, nhưng ông A phải thanh toán các chi phí hợp lý trong việc làm thủ tục sang tên đất nếu anh B có yêu cầu.

Trong trường hợp ông A không có nhu cầu sử dụng và thể hiện ý chí đã cho anh B thì phải bác yêu cầu của ông A, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh làm rõ các vấn đề nêu trên, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào các văn bản do ông A ký và việc anh B được công nhận có quyền sử dụng đất để bác yêu cầu của ông A, còn Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông A bị bệnh không nhận thức được hành vi khi ký kết các văn bản và thủ tục tặng cho không tuân thủ các quy định của pháp luật, từ đó, hủy hợp đồng chuyến nhượng, công nhận ông A có quyền sử dụng đất đều chưa đủ căn cứ.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân mới là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh B là không chính xác.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tôi cao là cần thiết vì năm 2003 ông A có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh B và năm 2006 lập giấy ủy quyền tặng cho đất cho vợ chồng anh B, tuy giấy tờ ghi chuyển nhượng quyền sử dụng, nhưng đều thể hiện nội dung là ông A tặng cho vợ chồng anh B. Vì vậy, cần làm rõ việc tặng cho của ông A có điều kiện hay không để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Hội đồng giám dốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Khi khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, ông A cho rằng ngày 25-9-2003 Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên cấp cho ông 72m đất tại thửa 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên theo Quyết định số 1487. Ngày 06-12-2003, ông A lập giấy chuyển quyền sở hữu lô đất cho vợ chồng anh B, chị C có Bí thư Chi bộ, Khối trưởng chứng kiến và có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T.

Ngày 24-12-2003, ông A lại có “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh B, chị C, có xác nhận của trưởng phố.

Tuy nhiên, diện tích đất nêu trên chị D (là con gái của ông A) đang quản lý, sử dụng. Năm 2005 ông A đã khởi kiện yêu cầu chị D phải trả cho ông diện tích đất nêu trên. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đã buôc chị D trả lại đất cho ông A.

Ngày 12-6-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Điện Biên đã cấp giấy chứng nhận cho ông A được quyền sử dụng 72m đất nêu trên.

Ngày 15-9-2006, ông A có đơn xin xác nhận việc ông ủy quyền cho anh B, chị C được toàn quyền “Sở hữu và sử dụng đất”.

Ngày 03-10-2006, ông A lập hợp đồng ủy quyền cho ông E làm thủ tục tặng cho anh B diện tích đất nêu trên, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước số 3, thành phố Hà Nội.

Ngày 06-10-2006, ông A lại lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh B, chị C, mục giá trị chuyển nhượng ghi “Bố cho con”; Ủy ban nhân dân thành phố Điện Biên Phủ đã xác nhận số 82/HĐ-UBND cùng ngày nên hợp đồng này thể hiện hợp pháp hóa việc ông A tặng cho anh B, chị C quyền sử dụng đất.

Ngày 27-10-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh B, chị C.

Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông A từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông A có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông A có quyền định đoạt tài sản của mình. Tuy nhiên, ông A cho rằng việc ông tặng cho có điều kiện, đó là vợ chồng anh B phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh B không thực hiện cam kết. Tuy anh B không thừa nhận việc ông A tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông A ủy quyền cho anh B xin giấy phép xây dựng... có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông A ở, có trách nhiệm chăm sóc ông, bà Đ (là bố, mẹ của ông A). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh B có ghi “... Tôi được bố cho mảnh đất...tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyên nhượng cho ai”.

Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện. nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh B phải làm nhà cho ông A ở, chăm sóc ông A và bố mẹ của ông A.

Do vậy, cần thu thập xác minh anh B có thực hiện đầy đủ các điều trên hay không? Thời gian ông A đi điều trị tại bệnh viện thì ai là người chăm sóc ông A? Hiện vợ chồng anh B đang cư trú tại Hà Nội, thì điều kiện chăm sóc vợ chồng cụ Đ (bố, mẹ ông A) như thế nào? Trên cở sở xác định việc thực hiện các điều kiện của vợ chồng anh B để xác định hợp đồng tặng cho giữa ông A và vợ chồng anh B đã hoàn thành hay chưa hoàn thành để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 44 Luật đất đai, thì Phòng tài nguyên và môi trường không có thẩm quyền thu hồi đất nên Tòa án cấp phúc thẩm kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh B là không đúng pháp luật.

Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao thấy cần hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, Điều 296, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông A với bị đơn là anh B và chị C.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

4. Thế chấp bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Kính thưa công ty Luật Minh Khuê, xin cho hỏi về trường hợp này: Vào năm 2012 tôi có cho A vay 700 triệu và tài sản thế chấp là hợp đồng mua bán của A với B. Trong khoảng thời gian từ 2011 tới nay thì giữa A và B xảy ra tranh chấp.

Vào tháng 9 năm 2015 thì tòa xử cho A được quyền sang tên đất, nhưng tới nay người này vẫn chưa có tiền lấy lại hợp đồng thế chấp bên tôi. Vậy tôi xin hỏi nếu A lấy cớ làm mất hợp đồng mua bán (hợp đồng công chứng mua bán đất giữa A và B có được không ? và A có được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không? Vậy tôi có cần làm đơn gửi phòng đăng ký đất đai biết phòng trường hợp người này lấy lí do làm mất hợp đồng và xin cấp mới không?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Về việc bên vay tiền có được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại điều 342, Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội như sau:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai"

Trong trường hợp của bạn, bên vay tiền dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai) làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, điều này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình thế chấp, bên vay tiền đã có tranh chấp về quyền sử dụng đất với bên thứ ba và được tòa án phán quyết bên A có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này, về bản chất, tài sản dùng để thế chấp không còn là hợp đồng của A và B mà là giá trị quyền sử dụng đất trong hợp đồng đó.

Khoản 3, điều 100, Luật đất đai 2013 có quy định

"3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật"

Căn cứ vào quy định trên thì bên A (bên vay tiền) hoàn toàn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, căn cứ vào điều 717, bộ luật dân sự 2005:

"Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;

2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng"

thì bên A phải thực hiện nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn và làm thủ tục đăng ký việc thế chấp. Bạn cũng cần lưu ý rằng, trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, bảo vệ quyền lợi

Do trong thư bạn không trình bày rõ là thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay đã hết hay chưa? tài sản thế chấp là quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất hay chỉ một phần diện tích đất nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể cho bạn được.

Tuy nhiên, theo quy định của điều 721, bộ luật dân sự 2005 về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì:

"Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án"

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

5. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tòa bỏ quên tài sản trên đất

Từ thiếu sót của tòa phúc thẩm, cơ quan thi hành án tỉnh không có cơ sở để kê biên, định giá tài sản. Tháng 1-2009, TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H. và bà B. cùng ngụ tại TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

Chủ đất thua kiện

Tại tòa, bà H. khai đầu năm 2007, bà B. đã viết giấy tay nhận của bà 150 triệu đồng tiền đặt cọc mua hai lô đất ở xã Long Phước, thị xã Bà Rịa với giá 450 triệu đồng. Theo thỏa thuận, bên bán chịu trách nhiệm sang tên, bên mua chịu chi phí sang tên. Từ tháng 3 đến tháng 8-2007, bà B. viết giấy tay nhận thêm của bà H. gần 200 triệu đồng. Tháng 9-2007, do bà B. không làm thủ tục sang tên như đã cam kết, bà H. đã kiện bà B. ra TAND thị xã Bà Rịa.

Đáng nói là trong khi tòa đang thụ lý vụ án thì bà B. đã bán hai lô đất trên cho hai người khác và hai người này đã được cấp “giấy đỏ”. Do vậy, bà H. đã yêu cầu TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà B. với hai người mua, đồng thời yêu cầu bà B. tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với mình. Nếu không đồng ý, bà B. phải trả lại cho bà toàn bộ số tiền cọc và tiền lãi hàng tháng theo quy định.

Phía bà B. không chấp nhận yêu cầu này với lý do bà không chuyển nhượng đất cho bà H. mà chỉ cầm giấy tờ nhà đất để vay tiền. Vì không có khả năng trả nợ nên bà H. đã ép bà ký giấy nhận cọc bán hai lô đất trên.

Sau khi xem xét toàn bộ chứng cứ, TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà B. và bà H., buộc bà B. trả lại cho bà H. gần 500 triệu đồng (gồm có tiền đặt cọc và tiền lãi), hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà B. với hai người mua đất. Tòa này cũng kiến nghị UBND thị xã Bà Rịa thu hồi hai “giấy đỏ” đã cấp cho hai người mua đất, phục hồi cho bà B. quyền sử dụng gần 6.000 m2 đất. Hai người mua đất được quyền khởi kiện bà B. bằng một vụ án dân sự khác nếu có yêu cầu.

Chưa thể thi hành án

Đầu tháng 3-2009, do bà B. không tự nguyện thi hành án (THA) nên THA thị xã Bà Rịa đã ra quyết định kê biên hai lô đất của bà B. Thế nhưng đến khi THA thị xã lên kế hoạch cưỡng chế đối với bà B. thì một người mua đất đã gửi đơn xin hoãn THA.

Ngày 19-3, THA tỉnh yêu cầu THA thị xã hoãn cưỡng chế đối với bà B. để có thời gian xem xét, giải quyết đơn khiếu nại. Đầu tháng 4, THA tỉnh đã rút hồ sơ lên để tự mình giải quyết, viện lẽ vụ việc có tính chất phức tạp. Mới đây, ngày 16-4, THA tỉnh lại có công văn kiến nghị cấp tối cao giám đốc thẩm án. Cho rằng cách xử lý của THA tỉnh gây cho mình nhiều thiệt hại về vật chất lẫn tinh thần, bà H. đã khiếu nại.

Trao đổi với phóng viên chiều 8-5, ông Trần Văn Mười, Trưởng THA tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, cho biết: Do bản án của TAND tỉnh xử chưa rõ nên THA tỉnh chưa thể THA. Mặc dù trên lô đất của bà B. có một căn nhà cấp bốn rộng hơn 100 m2, một dãy chuồng trại nuôi heo với diện tích gần 200 m2… nhưng TAND tỉnh lại không tuyên biện pháp xử lý các tài sản này khiến THA tỉnh không có đủ cơ sở pháp lý để kê biên, định giá tài sản. Ngoài ra, việc tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà B. với hai người mua đất có một số bất ổn. Theo điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất được lựa chọn đến UBND xã chứng thực hoặc đến cơ quan công chứng chứng nhận hợp đồng. Vậy mà bản án lại nhận định hai hợp đồng chuyển nhượng đất của bà B. với hai người mua “đã né tránh không qua chính quyền sở tại chứng thực, thể hiện qua việc bà B. đã đến phòng công chứng tỉnh để chứng nhận hợp đồng”.

Kế tiếp, dù quá trình làm thủ tục chuyển nhượng đất của các bên không gặp bất kỳ sự ngăn chặn nào của cơ quan có thẩm quyền nhưng bản án lại nhận định “bà B. có hành vi tẩu tán tài sản” để từ đó tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà B. với hai người mua.

“Vì những vướng mắc và mâu thuẫn trên, chúng tôi đã gửi công văn đề nghị chánh án TAND tối cao, viện trưởng VKSND tối cao xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm” – ông Mười nói.

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

6. Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất hiện nay ?

Kinh chào Luật sư. Hiện tại tôi đang có một lô đất ở. Tôi đang muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không biết soạn Hợp đồng thế nào ? Vì vậy tôi muốn nhờ Luật sư hướng dẫn viết Hợp đồng ?
Xin trân thành cám ơn!

Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất hiện nay ?

Luật sư tư vấn luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ:

>> Tải ngay: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------

…………., ngày ….. tháng ….. năm……..

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Số ……../HĐ

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Nghị định số: ……../2015/NĐ-CP ngày .... tháng …. năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Các căn cứ pháp lý khác.

Hai bên chúng tôi gồm:

I. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG

- Tên doanh nghiệp: ........................................................................................................

- Địa chỉ: ...........................................................................................................................

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: ..........

- Mã số doanh nghiệp: .......................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật: ………………………….. Chức vụ: .................................

- Số điện thoại liên hệ: .......................................................................................................

- Số tài khoản (nếu có): ……………………………. Tại ngân hàng: ...................................

- Mã số thuế: .....................................................................................................................

II. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

- Ông/Bà1:..........................................................................................................................

- Sinh ngày: ………………………./……………………../.......................................................

- Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số: …………………....Cấp ngày: …../ ……./………

Tại ....................................................................................................................................

- Quốc tịch (đối với người nước ngoài): .............................................................................

- Địa chỉ liên hệ: .................................................................................................................

- Số điện thoại: .................................................................................................................

- Email: .............................................................................................................................

(Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân thì chỉ ghi thông tin về cá nhân. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhiều người thì ghi thông tin cụ thể của từng cá nhân nhận chuyển nhượng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là vợ và chồng hoặc Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật thì ghi thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì ghi thông tin của tổ chức).

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:

Điều 1. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng

1. Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo: .................................

(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ....)

2. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:

- Thửa đất số: ...................................................................................................................

- Tờ bản đồ số: .................................................................................................................

- Địa chỉ thửa đất: ..............................................................................................................

- Diện tích: ……………./………m2 (Bằng chữ: ..................................................................... )

- Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ………………. m2

+ Sử dụng chung: ……………... m2

- Mục đích sử dụng: ..........................................................................................................

- Thời hạn sử dụng: ...........................................................................................................

- Nguồn gốc sử dụng: .......................................................................................................

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ..................................................................

3. Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau:

- Mật độ xây dựng: ...........................................................................................................

- Số tầng cao của công trình xây dựng: ..............................................................................

- Chiều cao tối đa của công trình xây dựng: ........................................................................

- Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt:..................................................................

4. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:

a) Đất đã có hạ tầng kỹ thuật (nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng);

b) Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …………….(nếu có).

Điều 2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: …………..đồng (bằng chữ: đồng Việt Nam).

(Có thể ghi chi tiết bao gồm:

- Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: .........................................................................

- Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật: ............................................................................

- Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất:

- Tiền thuế VAT: ................................................................................................................

Điều 3. Phương thức thanh toán

1. Phương thức thanh toán: ...............................................................................................

2. Các thỏa thuận khác: .....................................................................................................

Điều 4. Thời hạn thanh toán

Thanh toán 1 lần hoặc nhiều lần do các bên thỏa thuận.

Điều 5. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất

1. Bàn giao quyền sử dụng đất

a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản;

b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất:

- Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai: ...........................................................................

- Các giấy tờ khác theo thỏa thuận: ....................................................................................

c) Bàn giao trên thực địa: ..................................................................................................

(Đối với trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng đất có hạ tầng: Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật về cấp điện, cấp và thoát nước…….).

2. Đăng ký quyền sử dụng đất

a) Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (nếu là chuyển nhượng đất trong dự án);

b) Trong thời hạn ………. ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

c) Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

3. Thời điểm bàn giao đất trên thực địa ..............................................................................

4. Các thỏa thuận khác: .....................................................................................................

(Các bên có thể thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, trong trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất).

Điều 6. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

1. Về thuế do Bên ………………………….. nộp

2. Về phí do Bên …………………………….. nộp

3. Các thỏa thuận khác: .....................................................................................................

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên

I. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

1. Quyền của bên chuyển nhượng (theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;

d) Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Các quyền khác: ...........................................................................................................

2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác: ........................................................................................................

II. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:

1. Quyền của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;

b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;

đ) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;

e) Các quyền khác: ............................................................................................................

2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật và quy hoạch được duyệt;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác .........................................................................................................

Điều 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

1. Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: .........................

2. Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: .................

Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng

1. Phạt bên chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 1 Điều 8 của hợp đồng này như sau:

2. Phạt bên nhận chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 2 Điều 8 của hợp đồng này như sau:

Điều 10. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng

1. Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

- .......................................................................................................................................

- .......................................................................................................................................

2. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:

- .......................................................................................................................................

- .......................................................................................................................................

3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng.

Điều 11. Giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ………… (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực).

2. Hợp đồng này được lập thành ….. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ….. bản, .... bản lưu tại cơ quan thuế,.... và …… bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà và công trình./.

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG

(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu)

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

(Ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi chức vụ người ký)

Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (2)

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê