Luật sư tư vấn:

Cảm ơn Bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho Luật Minh Khuê, vấn đề pháp lý Bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP 

Thông tư số 34/2013/TT-BTC

Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP

2. Nội dung tư vấn:

2.1 Về các loại thuế, phí, lệ phí mà người dân phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuế sau:

Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:

c) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Như vậy, Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau;

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)
 
Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007:

“Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

Thứ hai, về Lệ phí trước bạ.

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP  thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Cũng theo Khoản 3 Điều thông tư số 34/2013/TT-BTC  thì Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);

+ Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau)

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
 
Thứ ba, các lệ phí khác.

- Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

- Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

2.2. Các phương thức giảm thuế mà người dân sử dụng trên thực tế ? phân tích những rủi ro và cách phòng ngừa ?

Trên thực tế, người dân/tổ chức/doanh nghiệp thường dựa vào yếu tố "khung giá đất" để "lách" tiền thuế của nhà nước. Xuất phát từ hiện trạng khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường mua bán, chuyển nhượng. Nên người dân "thỏa thuận ngầm" giá mua trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị của mảnh đất và tài sản trên đất.

Như đã phân tích ở trên, từ ngày 01/01/2015 thống nhất thu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng do vậy chỉ cần giảm giá chuyển nhượng xuống thấp thì sẽ giảm được tiền thuế. Thông thường cơ quan thuế cũng nắm bắt được vấn đề này nên nếu thỏa thuận thấp hơn giá của khung mà nhà nước đã quy định thì sẽ áp dụng mức giá theo khung của nhà nước. 

Ví dụ cụ thể: 

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Giả sử:

- Giá thực tế giao dịch: 2 tỷ x 2 % = 40 triệu

- Nếu giá ghi trên hợp đồng là: 200 triệu x 2% = 4 triệu  

Như vậy, nếu giảm giá trên hợp đồng xuống 10 lần thì sẽ tiết kiệm được 10 lần tiền thuế. Chúng tôi không phân tích sâu trường hợp đương nhiên được miễn, giảm thuế trong trường hợp này.

Việc trốn thuế/tránh thuế sẽ đối diện với những rủi ro pháp lý gì ?

Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhất thường phát sinh khi vì một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công. Bên bán có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng là cơ sở để xác định giá thỏa thuận, thanh toán. Như vậy, sẽ gây thiệt hại lớn bên mua.

Thứ hai, Bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu thuế (Do quản lý thuế nên vấn đề này còn buông lỏng).

Vậy, Cần làm gì để đảm bảo tính pháp lý khi muốn giảm thuế thu nhập nhân ?

- Bạn cần xác lập 02 hợp đồng: 01 hợp đồng dùng để đăng ký với cơ quan nhà nước (Giá thấp); hợp đồng con lại có thể viết tay nhưng ghi đúng giá thỏa thuận (trong hợp đồng này cần có điều khoản khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng công chứng số.../VPCC... lập ngày...tháng...năm... thì áp dụng điều khoản.... được quy định tại hợp đồng này).

- Bạn nên thanh toán bằng chuyển khoản để có bằng chứng chính xác về số tiền đã thỏa thuận và thanh toán (Trên phiếu chuyển tiền nên ghi rõ thanh toán theo hợp đồng công chứng số...VPCC lập ngày...tháng...năm). Đây là bằng chứng rất quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.

Mọi vướng mắc pháp lý trong việc xác định mức thuế cũng như việc mua bán chuyển nhượng đất đai, hãy gọi ngay:1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 4) để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đấ đai - Công ty luật Minh Khuê