1. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào ?

Kính thưa luật sư, gia đình tôi mua một mảnh đất nông nghiệp trồng lúa khoảng 1.500 mét vuông từ một cá nhân khác ở trong thôn vào năm 2016, nhưng trước 2016 gia đình tôi không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp vậy liệu tôi có được nhận chuyển nhượng mảnh đất này hay không?
Mong luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn!

Các Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Các Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy: trường hợp nhận chuyển nhượng mà mục đích sử dụng đất là đất trồng lúa thì điều kiện là người nhận chuyển nhượng phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì mới đủ điều kiện được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó việc gia đình bạn không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp từ trước năm 2016 thì sẽ không được nhận chuyển nhượng.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Thu hồi sổ đỏ khi không sử dụng đất ổn định ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 64 Luật đất đai năm 2013 có quy định về việc thu hồi đất do vi phạm quy định pháp luật về đất đai như sau:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai :

1.Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục ….”

Đồng thời, căn cứ Khoản 2 điều 106 Luật đất đai 2013 quy định :

“2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;”

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã không sử dụng đất từ năm 2014 đến nay là 2 năm. Do đó theo quy định pháp luật trên mảnh đất này sẽ bị thu hồi khi không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục. Tuy nhiên, phải là 12 tháng không sử dụng liên tục mới được thu hồi, còn trong 12 tháng đó, chỉ cần bạn chứng minh được bạn có sử đất trong thời gian ngắn bạn có sử dụng đất thì cũng không thỏa mãn điều kiện để Nhà nước thu hồi.

Trân trọng ./.

3. Các trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật ?

Trả lời:

Khoản 1 điều 16 luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.”

Đồng thời căn cứ điều 66 luật đất đai năm 2013, thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy nếu như đất mà bạn được thừa kế lại từ bố mẹ mà không thuộc diện bị thu hồi theo quy định tại khoản 1 điều 16 thì sẽ không bị thu hồi đất. Đồng thời UBND cấp xã không có quyền ra quyết định thu hồi đất của bạn. Vì vậy quyết định thu hổi đất của UBND xã là trái với quy định của pháp luật.

Trân trọng ./.

4. Thủ tục cần thiết khi mua bán nhà, đất ?

Luật sư trả lời:

Điều 123. Luật nhà ở 2014 có quy định về Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở:

1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.”

Khoản 1 Khoản 4 Điều 122, Luật nhà ở 2014 cũng quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở :

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì giao dịch mua bán nhà ở của bác phải được lập thành hợp đồng và đáp ứng được các điều kiện tại Điều 121 Luật nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở của bác phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân phường nơi có nhà bán. Trong trường hợp của bác, vì sổ đỏ đứng tên vợ chồng bác, mà theo thông tin bác cung cấp thì ngôi nhà đó cũng không phải là tài sản chung của hộ gia đình, nên khi thực hiện hợp đồng mua bán thì chỉ cần có chữ ký của vợ chồng bác là được. Việc yêu cầu cần phải có chữ ký của các con bác của cán bộ phường là không cần thiết và không có căn cứ pháp lý, có thể là do sự gây khó dễ, sách nhiễu của họ, nên để không phải mất thời gian, bác có thể đến Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng gần nhất để họ thực hiện việc công chứng hợp đồng cho bác được nhanh chóng.

Trân trọng ./.

5. Có được xây hai ngôi nhà trên cùng một mảnh đất không ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất như sau:

''Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.''

Về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn và cháu bạn mỗi người sẽ được cấp 01 sổ đỏ. Mong muốn của bạn hiện nay là bạn muốn xây dựng 02 căn nhà trên cùng 01 thửa đất có diện tích là 151m2 như vậy sẽ không thực hiện được do không đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND . Bạn và cháu bạn chỉ được xây dưng 01 căn nhà trên mảnh đất này.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê biên tập