Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự năm 2005

2. Luật sư tư vấn

Tôi có mua một căn nhà 3 tâng cách đây 3 năm,vì nhiều lý do nên bây giờ tôi mới đi làm sang tên,nhưng cán bộ một cử nói phải có sổ hồng mới chuyển đổi dc,nhưng chủ nhà bán cho tôi ko chịu làm sổ hồng cho tôi (lúc mua chỉ công chứng và chỉ có sổ đỏ chứ ko phải sổ hông) mong dc tư vấn ,xin cảm ơn.

Căn cứ quy định tại Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”.

Như vậy, theo như các quy định vừa trích dẫn ở trên, sổ đỏ hay sổ hồng đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. 

Trường hợp của bạn chia làm 2 trường hợp như sau:

- Thứ nhất, nếu trong sổ đỏ của bạn có ghi nhận về nội dung bạn có quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì bạn vẫn có thể sang tên chủ sở hữu căn nhà sang tên của mình bình thường. 

- Thứ hai, nếu trong sổ đỏ của bạn chỉ ghi nhận về nội dung bạn có quyền sở dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền sang tên trên sổ đỏ và bổ sung về việc ghi nhận quyền sở hữu nhà ở vào sổ đỏ với căn cứ là có giấy tờ mua bán giữa hai bên có công chứng. 

Xin chào luật sư. Cho tôi xin hỏi: khi ông bà nội mất có để lại một mảnh đát 300m2 .Ông nội có 5 người con 4 trai,1 gái.khi ông bà còn sống thì có chú út ở cùng ông bà nhưng sau khi lấy vợ thì ra ở riêng có đất ở riêng nhưng đất ông bà ở khi còn sống tên sổ đỏ khi có chính sách làm lại số đỏ lại mang tên chú út.BỐ tôi là con trai cả giờ muốn để mảnh đất làm nhà thờ xin luật sư tư vấn (đã có biên bản họp gia đình có chử ký tất cả anh em trong gia đình để lại làm nhà thờ giờ muốn sang tên bố tôi hay đồng sử dụng với chú út có được không?chỉ để chú út không bán mất thì sao?xin tư vấn.

Trong trường hợp này, có thể coi Chú út là người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như khi bố mẹ bạn mất mà không để lại di chúc khi đó các anh em trong gia đình vẫn được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Nếu chú út tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của những thành viên còn lại trong gia đình thì khi chú út bán đất các thành viên còn lại trong gia đình là 4 anh chị em còn lại có quyền khởi kiện việc mua bán đất của chú út. 

Trường hợp của bạn khi đã có văn bản đồng ý của những thành viên trong gia đình về việc để lại đất làm nhà thờ thì đây là căn cứ để nếu người chú út tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của những thành viên còn lại thì là căn cứ để khởi kiện chú út lên Tòa án. Để văn bản đồng ý có giá trị hiệu lực cao hơn thì các thành viên có thể mang văn bản đi công chứng, chứng thực. 

Trường hợp bố bạn muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận sử dụng đất cùng với chú út thì cũng phải có sự đồng ý của các thành viên còn lại và chú út. 

Xin chào luật sư. Em có vấn đề về tài sản gia đình cần tư vấn. Gia đình em ở chung với nhiều người . Sống với gia đình bên.bà nội em. Nhà là do nhìu người góp tiền vào xây dựng. Bà nội em là chủ hộ đứng tên hết. Bây giờ bà nội em mất. Ông nội em lấy hết giấy tờ sang tên hết về mình. Và giờ đuổi hết người nhà em đi. Bây giờ em phải xử lý về pháp luật như thế nào? Em cảm ơn

Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 106. Hộ gia đình

Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.

Điều 107. Đại diện của hộ gia đình

1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.

Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự.

2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.". 

Như vậy, trường hợp này, căn nhà là do các thành viên trong gia đình góp tiền vào xây dựng và người đại diện đứng tên là bà nội bạn nhưng khi bà nội mất thì ông nội bạn không có quyền đuổi hết những thành viên trong gia đình ra ngoài và tự mình sang tên hết các giấy tờ mà không có sự đồng ý của các thành vien trong gia đình. Ông nội bạn chỉ có quyền như trên nếu căn nhà đó là tài sản riêng của ông nội bạn. 

Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình thì các thành viên còn lại trong gia đình có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. 

Thân chào luatminhkhue.vn Tôi có câu hỏi về nhà đất và hi vọng luatminhkhue có thể giúp đỡ. Gia đình tôi có căn nhà ở quận 5, (căn nhà ko có sổ đỏ) và chúng tôi di cư sang mỹ năm 2006 (căn nhà vẫn còn cho muớn). Căn nhà thuộc sở hữu của 3 anh chị em và cả 3 ngừoi đều sống ở Mỹ. 2 năm truớc anh tôi mất và chị tôi muốn sang tên căn nhà cho tôi. Tôi muốn biết làm sao để lấy sổ đỏ và để chị tôi sang tên cho tôi ? Xin cảm ơn thời gian qúi báu của luatminhkhue.vn

Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 như sau: 

Điều 222. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, nếu không có thoả thuận khác.

Điều 223. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại".

Trong trường hợp này, để bạn có thể đứng tên trên giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì bạn cần có sự đồng ý bằng văn bản của chị gái và các thành viên thuộc hàng thừa kế thứ nhất của anh trai bạn ( vợ, con ). 

Sau khi có văn bản đồng ý này rồi thì bạn có thể tiến hành việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 

Để được cấp Giấy chứng nhận bạn phải có các giấy tờ chứng minh quy định tại điều 100, Luật đất đai năm 2013: 

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. ..." 

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu); Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân; Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có); Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu); Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng); Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có); Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Tôi đã sang tên QSDD nhà ở từ tên chị tôi sang tên tôi vì lý do chị tôi vay vốn ngân hàng mà kg còn khả năng chi trả tôi phải tự trả nợ cho chị tôi, tô đã chuyển tên sang tên tôi xong 2 năm nay, giờ nghe chị tôi định gởi đơn lên xin đồng sở hữu với tôi. Vậy chị tôi có được xác nhận vấn đề trên kg nếu kg có sự đồng ý của tôi? Đã gửi từ iPhone của tôi

Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

Điều 214. Sở hữu chung

Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản.

Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung

Điều 221. Chiếm hữu tài sản chung

Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.".

Trường hợp của bạn như sau:

- Thứ nhất, nếu việc bạn sang tên trên Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chỉ là việc đứng tên thay chị bạn mà thực chất chủ sở hữu vẫn là chị bạn thì chị bạn vẫn có quyền đứng tên chung với bạn bình thường nhưng vẫn phải có sự đồng ý của bạn. 

- Thứ hai, nếu việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để bạn là chủ sở hữu hợp pháp và thay vào đó bạn sẽ là người thanh toán nợ cho chị bạn thì bạn là người sở hữu hợp pháp của trê Giấy chứng nhận đó và chị bạn chỉ có thể là sở hữu chung nếu có sự đồng ý của bạn. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6171 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai- Công ty luật Minh Khuê