Diện tích 32,4 m2 x 4,5 tầng khung bê tông. Trong giấy phép xây dựng và trong sổ đỏ (phần tài sản gắn liền trên đất) chỉ ghi 4 tầng (phần còn lại do mình xin địa chính cho xây thêm). Giờ mình muốn bán nhà với giá 2.55 tỷ và mình phải chịu toàn bộ chi phí phát sinh như thuế TNCN, lệ phí trước bạ....

Vậy cho mình hỏi mình nên ghi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng là bao nhiêu tiền để mình phải nộp các loại thuế phí là lệ phí là thấp nhất?

Nhờ các bạn tính cụ thể với địa chỉ nhà đất như vậy thì tất cả các loại thuế phí lệ phí phát sinh khi bán nhà sẽ là bao nhiêu?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người thư: Thu Trang Tran

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  1900 6162

Tư vấn thủ tục nộp thuế chuyển nhượng đất?

Tư vấn thủ tục nộp thuế chuyển nhượng đất - Ảnh minh họa

 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của chúng tôi, câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007,

Thông tư 111/2013/TT-BTC;

Thông tư 124/2011/TT-BTC về hướng dẫn lệ phí trước bạ;

Công văn 795/TCT-CS giải đáp vướng mắc về lệ phí trước bạ

2. Luật sư tư vấn:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các loại thuế phải nộp gồm:

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư  111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế.

Về cách tính thuế, theo quy định tại Khoản 4, Điều 12 thông tư 111/2013/TT-BTC  thì có hai cách phương pháp tính thuế như sau:

- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản –  thu nhập dựa vào chênh lệch giá chuyển nhượng và giá vốn cộng các chi phí hợp lý lien quan  (trường hợp giá bán không thấp hơn giá do UBND  cấp tỉnh  ban hành và có đầy đủ hồ sơ, chứng từ lệ chứng minh giá mua và chi phí có liên quan).

- Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản  ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (giá bất động sản làm căn cứ tính thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành).

Như vậy, bạn có thể lựa chọn một trong hai cách để tính thuế. Dù bạn chọn cách nào thì việc tính thuế cũng căn cứ vào giá chuyển nhượng  thực tế mà hai bên thỏa thuận và ghi trên hợp đồng. Nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế chuyển nhượng của hai bên nhằm  giảm nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên nếu dùng cách này trước hết bạn sẽ gặp rủi ro về quyền lợi của mình; nếu bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán trốn tránh và chỉ thực hiện theo giá ghi trên hợp đồng thì  bạn sẽ mất giá chênh lệch của giá ghi trong hợp đồng và giá thực tế hai người thỏa thuận ; hậu quả thứ hai là nếu bị cơ quan thuế phát hiện hành vi vi phạm này, bạn sẽ bị phạt hành chính về thuế.

Theo điểm k khoản 1 Điều 13 116/2013/BTC-TTC, mức xử phạt đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế sẽ tính 1 lần trên số thuế trốn và gian lận. Bởi vậy, bạn nên xem xét kỹ lưỡng.

Ngoài ra, trường hợp nếu bạn sở hữu duy nhất một căn nhà thì theo quy định tại Khoản 2, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cách để chứng minh là bạn phải lập bản tự khai chỉ có căn nhà duy nhất và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai, có xác nhận của UBND cấp xã chữ ký của người khai.

Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ,  nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Thứ nhất, người nộp lệ phí trước bạ, theo Điều 3 Thông tư này, tổ chức cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí là người phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng  với cơ quan nhà nước. Điều này có nghĩa là bên nhận chuyển nhượng sẽ là bên phải nộp khoản tiền lệ phí trước bạ giá chuyển nhượng QSD nhà đất. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng chuyển nhượng, hai bên có thỏa thuận bên chuyển nhượng sẽ phải chịu lệ phí trước bạ thì bạn mới phải nộp

Thứ hai, cách tính lệ phí trước bạ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 124/2011/TT-BTC :

Lệ phí trước bạ    =      giá tính lệ phí trước bạ     x         tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ : giá chuyển nhượng thực tế QSD nhà đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. ( theo quy định của Công văn 795/TCT-CS của Tổng cục thuế giải thích về lề phí trước bạ)

- Tỷ lệ lệ phí trước bạ: 0,5 % ( Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC)

Các loại phí khác:

- Phí công chứng: theo quy định khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bắt buộc phải công chứng. Mức phí được quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 08/2012/NĐ-CP, cụ thể đối với trường hợp của bạn giá chuyển nhượng nhà đất 2,55 tỷ  trong khoảng  giá trị từ 1 tỷ đến 3 tỷ, mức phí sẽ là 1 triệu cộng 0,06% tỷ lệ tài sản vượt quá 1 tỷ đồng.

- Phí đo vẽ trường hợp bạn yêu cầu văn phòng tài nguyên môi đo đạc lại.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty luật Minh Khuê 

-----------------------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;