Chào Luật Minh Khuê! Năm 2012 nhà tôi bên (A) bị bà Hằng bên (B) có bị lừa mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên A có ký vào giấy yêu cầu ủy quyền sử dụng đất cho bên B nhưng không ra xã xin xác nhận công chứng ở địa phương. Trong quá trình làm giầy còn có chữ ký của tôi là người đứng tên sổ đỏ và chữ ký tên vợ tôi nhưng không phải là chữ ký thật của vợ tôi. Sau đó bên B căn cứ vào đó làm hợp đồng thế chấp cho bên C và hợp đồng đó cũng không ra xã xin xác nhận của chính quyền địa phương. Này bên B đã bị công an bắt kết án 20 năm tù vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Còn bên C vẫn cầm sổ đỏ nhà tôi đến nay vẫn chưa trả (đất là của bố mẹ tôi sang tên cho tôi khi tôi đã lấy vợ đk 2 năm. Sau đó 2 vợ chồng tôi tích cóp tiền xây nhà cửa) sự việc sẩy ra cũng được 4 năm rồi. Bên C cầm sổ đỏ nhà tôi đến này không trả và không liên lạc gì nữa. Kính mong luật sư tư vấn giải quyết xem nhà tôi có mất nhà không và làm thế nào để lấy lại sổ đỏ. Tôi xin trân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật đất đaigọi: 1900.1940

Nội dung trả lời

 

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật công chứng số 53/2014/QH13

II. Nội dung phân tích:

Căn cứ Điều 581 Bộ luật Dân sự 2005 về Hợp đồng uỷ quyền như sau:

"Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định."

Hợp đồng ủy quyền là một giao dịch dân sự, nhà nước tôn trọng quyền tự thỏa thuận, tự định đoạt của các bên. Trong Luật công chứng năm 2006, Nhà nước quy định các loại hợp đồng ủy quyền có liên quan đến bất động sản, các động sản có đăng kí sẽ phải công chứng tại cơ quan công chứng có thẩm quyền. Tuy nhiên, trong Luật công chứng năm 2014 không còn quy định này.

Như vậy, bạn vẫn có thể công chứng hợp đồng ủy quyền nếu có nhu cầu, nhưng không phải hợp đồng ủy quyền đều bắt buộc phải đi công chứng tại cơ quan công chứng. Trường hợp của bạn là ên A có ký vào giấy yêu cầu ủy quyền sử dụng đất cho bên B nhưng không ra xã xin xác nhận công chứng ở địa phương thì vẫn hợp pháp.

Tuy nhiên trong quá trình làm giấy còn có chữ ký của bạn là người đứng tên sổ đỏ và chữ ký tên vợ bạn nhưng không phải là chữ ký thật của vợ bạn. Tức là có yếu tố giả mạo chữ ký của vợ bạn để thực hiện việc ủy quyền. Do đó, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất giữa bên A và bên B là bất hợp pháp nên sẽ không được công nhận. 

Theo như nội dung mà bạn trình bày, sổ đỏ của bên A bị bên B lừa mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình làm giấy còn có chữ ký của bạn là người đứng tên sổ đỏ và chữ ký tên vợ bạn nhưng không phải là chữ ký thật của vợ bạn. Tức là có yếu tố giả mạo chữ ký của vợ bạn để thực hiện việc ủy quyền. Do đó, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất giữa bên A và bên B là bất hợp pháp nên sẽ không được công nhận. Do đó, bên A có quyền đứng ra để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch mà mình đã bị lừa với tư cách là người sở hữu quyền sử dụng đất. Để có thể lấy lại quyền sử dụng đất của mình, trong trường hợp này, bên A phải tìm được các chứng cứ chứng minh rằng mình đã bị lừa dối trong giao dịch này. Các chứng cứ chứng minh có thể tồn tại dưới các dạng sau theo quy định tại Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

"Điều 94. Nguồn chứng cứ

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử;

2. Vật chứng;

3. Lời khai của đương sự;

4. Lời khai của người làm chứng;

5. Kết luận giám định;

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ;

7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản;

8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập;

9. Văn bản công chứng, chứng thực;

10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định."

Sau khi thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh giao dịch mà bên A đã thực hiện có dấu hiệu lừa dối thì bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch này là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005:

"Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa  

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình."

Trong trường hợp giao dịch ủy quyền quyền sử dụng đất bị tuyên là giao dịch dân sự vô hiệu thì hậu quả của giao dịch này sẽ được xử lý như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, nếu tòa án tuyên bố giao dịch mà bên A đã xác lập là giao dịch dân sự vô hiệu thì người đã giao dịch với bên A sẽ phải trả lại quyền sử dụng đất kể cả khi bên B đã thế chấp cho bên C.

Trong trường hợp bên A không chứng minh được giao dịch mà bên A đã giao kết có dấu hiệu vi phạm về ý chí như chúng tôi đã nêu trên đồng thời, hợp đồng đó có nội dung và hình thức phù hợp với quy định pháp luật thì với quyền sử dụng đất mà bên A đã ủy quyền cho bên A sử dụng thì sẽ không thể đòi lại. 

Nay bên B đã bị công an bắt kết án 20 năm tù vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Còn bên C vẫn cầm sổ đỏ bên A đến nay vẫn chưa trả (đất là của bố mẹ bên A sang tên cho bên A khi tôi đã lấy vợ được 2 năm, sau đó 2 vợ chồng bên A tích cóp tiền xây nhà cửa) sự việc xảy ra cũng được 4 năm rồi. Bên C cầm sổ đỏ bên A đến này không trả và không liên lạc gì nữa. Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình bên A cần làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đang tranh chấp để yêu câu Toa án tuyên bố giao dịch mà bên A đã xác lập là giao dịch dân sự vô hiệu.

Về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự:

Theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 điều 23 của Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ nhất “Những quy định chung” của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự thì được hiểu như sau:

 - Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tức là không bị hạn chế thời hạn khởi kiện.

- Đối với các tranh chấp khác (không thuộc loại tranh chấp nêu trên) thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, người kiện đòi tài sản phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đòi tài sản của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Như vậy, trường hợp của bạn không áp dụng thời hiệu khởi kiện nên bạn có quyền làm đơn khởi kiện yêu cầu bên C trả lại sổ đỏ theo trình tự thủ tục quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

Theo Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định: Quyền khởi kiện vụ án.

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Về hình thức, nội dung đơn khởi kiện quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

"Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

a) Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án".

Bạn cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật về hình thức và nội dung đơn khởi kiện.  Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn.  Trường hợp vì lý do khách quan mà không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp. Bạn bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Vấn đề gửi đơn khởi kiện đến Tòa án tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này".

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết". 

Như vậy để bảo vệ quyền lợi của mình bạn cần làm đơn khởi kiện ngay ra tòa để yêu cầu giải quyết kèm theo tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho việc khởi kiện của mình là đúng pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự