Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước dồn điền thì vẫn còn thời hạn đến hết năm 2016. Hiện tại, có một dự án của công ty Điện lực xây dựng trên diện tích đất chưa chia đó. Chính quyền địa phương lại không thông báo tới các hộ gia đình có số diện tích đất đó, mà nhận bồi thường rồi nói là chia đều cho tất cả các hộ dân trong địa phương tôi. Xin Luật sư cho biết việc làm của chính quyền địa phương tôi như vậy có đúng theo Pháp luật không? Số diện tích đất chưa chia có còn thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình như trước dồn điền nữa không và sẽ được xử lý, bồi thường như thế nào theo đúng Pháp luật? Rất mong nhận được sự tư vấn phản hồi từ phía Luật sư. Trân trọng cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi:  1900 6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013; 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; 

II. Nội dung tư vấn

Dựa theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy cần giải quyết hai vấn đề sau:
- Thứ nhất, sau dồn điền đổi thửa, đất nông nghiệp thuộc quyền sử dụng của ai?

ĐIều 78-Nghị định 43/2014NĐ-CP quy định như sau:
"1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

....................................................

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.

..................................................."

Theo quy định này nhận thấy, việc dồn điền đổi thửa sẽ do UBND cấp xã phụ trách trên tinh thần sự thỏa thuận của người có quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, sau khi thực hiện xong các thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để dồn điền đổi thửa thì người nhận chuyển đổi đất sẽ là người có quyền sử dụng mảnh đất nông nghiệp đó.

- Thứ hai, bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng công ty điện lực sẽ thuộc về ai?

Ở Việt Nam công ty điện lực là công ty nhà nước, chính vì vậy để xây dựng được công ty trên mảnh đất nông nghiệp nào đó thì buộc phải thu hồi đất và một hệ quả tất yếu dẫn đến là phải bồi thường cho người có quyền sử dụng đất. 

Khoản 1-Điều 77-Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại...."

Điều này có nghĩa là ai có quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người đó được hưởng bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Từ đó đưa ra tư vấn như sau:
Thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa đáng lẽ các các hộ gia đình, cá nhân sẽ được nhận mảnh đất khác nhưng có một số hộ, cá nhân vẫn được nhận mảnh đất cũ (mảnh đất trước khi thực hiện dồn điền đổi thửa) và hiện nay có một công ty điện lực xây dựng trên những mảnh đất không bị chia đó. Từ đó thấy rằng:
- Quyền sử dụng những mảnh đất không chia vẫn thuộc về các hộ gia đình, cá nhân trước đó có quyền.
- Công ty điện lực xây dựng trên những mảnh đất đó đồng nghĩa với việc những hộ, cá nhân có quyền sử dụng đất sẽ được bồi thường.
Như vậy, việc chia tiền bồi thường cho tất cả các hộ tại địa phương là sai, chưa đảm bảo được quyền lợi của các hộ có quyền sử dụng đất.
Tiếp theo vấn đề bồi thường cho các hộ được quy định tại khoản 1- Điều 77-Luật đất đai năm 2013 như sau: 

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Điều 130. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.
2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai.