1. Cấp giấy phép xây dựng khi chưa có sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Tôi muốn biết những trường hợp nào theo quy định của luật đất đai năm 2013 thì vẫn được xây dựng nhà khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Cảm ơn luật sư!

Cấp giấy phép xây dựng khi chưa có sổ đỏ

Luật sư tư vấn luật Đất đai về hoạt động cấp phép xây dựng, gọi : 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 và Luật đất đai năm 2013: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ những trường hợp như: Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư; Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này; Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…

Như vậy, về nguyên tắc nếu diện tích đất bạn đang xây dựng không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng thì bạn cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Bản vẽ thiết kế xây dựng; Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Chính vì muốn xin giấy phép xây dựng, người có nhu cầu phải cung cấp cho cơ quan nhà nước những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

Theo Điều 16 Quy định Cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng công trình được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 20/1/2010 của UBND Hà Nội, người sử dụng đất có một trong các giấy tờ dưới đây thì có thể được xét cấp giấy phép xây dựng:

1. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2. Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính;

3. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

5. Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT ngày 05/08/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 05/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó;

6. Giấy tờ sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

7. Giấy tờ chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; giấy tờ của tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

8. Giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

9. Giấy tờ mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

10. Giấy tờ được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

11. Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình, xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/6/1971 (ngày ban hành Nghị quyết số 125/CP của Hội đồng Chính phủ - nay là Chính phủ - về tăng cường công tác quản lý ruộng đất);

12. Một trong các loại giấy tờ sau đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

13. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất không có tranh chấp;

14. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi và được Ủy ban nhân dân huyện thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân xã;

15. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc các hộ gia đình, cá nhân không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này hiện đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường;

16. Giấy tờ thẩm tra không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp phường đối với công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ của cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường;

17. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc sử dụng đất đúng mục đích, không có tranh chấp đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường;

18. Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định từ Khoản 1 đến Khoản 17 Điều này, nhưng được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất đó đang sử dụng không có tranh chấp (thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường (thời gian thẩm tra không quá 07 ngày làm việc), theo Hướng dẫn số 6471/2002/HD-SĐCNĐ ngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng. Hộ gia đình chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;

19. Các loại giấy tờ quy định từ Khoản 1 đến Khoản 18 Điều này nếu không thể hiện được ranh giới phần diện tích đất hoặc công trình chủ đầu tư được phép sử dụng hoặc sở hữu riêng thì phải được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận ranh giới sử dụng và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.

Như vậy, nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ nêu trên thì đều có thể được cơ quan có thẩm quyền xét cấp giấy phép xây dựng mà không nhất thiết phải có sổ đỏ. Quy định nêu trên (mục 13) cũng cho phép việc chuyển nhượng chỉ cần có chữ ký của các bên liên quan mà không đòi hỏi việc chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực.

Để được cấp Giấy phép xây dựng, bạn cần làm hồ sơ gửi đến UBND quận nơi có đất. Hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.

3. Văn bản xác nhận của UBND phường về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của người sử dụng đất.

4. Bản sao Bằng khoán điền thổ kèm theo Trích lục bản đồ do cơ quan có thẩm quyền cấp. Chủ đầu tư cần xuất trình bản gốc để đối chiếu khi nộp hồ sơ.

5. Hai bộ hồ sơ thiết kế (gồm các bản vẽ: Mặt bằng định vị công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/500 - 1/200 kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 - 1/200; Mặt bằng móng, tỷ lệ 1/100 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện tỷ lệ 1/00 - 1/200)

6. Bản sao Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của chủ đầu tư.

Ngoài ra, nếu hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng do các cá nhân, đơn vị tư vấn thực hiện thì phải bổ sung bản sao chứng chỉ hành nghề của cá nhân và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn có chức năng hoạt động phù hợp với nội dung tư vấn./.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về cấp giấy phép xây dựng, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không ?

Xin chào luật sư,Tôi có một câu hỏi nhờ LS tư vấn như sau:Tôi có mua một miếng đất 63m2 của cô ruột năm 2015.Tôi và cô có viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng tay.Do lúc đó tôi không có hiểu biết về pháp luật nên không ra UBND xã công chứng ? Xin luật sư hướng dẫn.

Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai về cấp phép xây dựng, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Năm 2016 tôi có xây nhà và hiện tại nhà đang trong quá trình hoàn thiện.tôi nghe mọi người nói là mình làm như vậy là vi phạm pháp luật.Xin luật sư cho tôi hỏi :1. tôi xây nhà trên đất của cô tôi như vậy và không có tranh chấp gì có phải vi phạm không.Chính quyền xã có quyền xử lý không ạ.2. khi xây nhà xong tôi muốn vào xã công chứng thì sử dụng bản viết tay từ năm 2015 mà tôi và cô đã viết có được không hay phải viết lại bản mới.3. kể cả là viết lại hay sử dụng bản cũ thì tôi chỉ mua đất thôi.còn nhà tôi đã xây dựng và không liệt kê vào tài sản mua bán có ảnh hưởng gì không ạ . Nếu phải liệt kê thì nó là do tôi xây nhưng chưa có giấy chứng nhận nhà ở đấy là của tôi thì theo pháp luật sẽ xử lý thế nào ạ?Tôi và cô không hề có tranh chấp gì ạXin chân thành cám ơn LS!

Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước".

Như vậy chỉ khi đang là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới có quyền sử dụng đất, được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất,… Vì thông tin cung cấp bạn thực hiện việc chuyển nhượng đất thông qua giấy viết tay thì chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này bạn với người cô bạn phải tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là bạn sẽ phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng để chuyển đổi quyền sử dụng đất sang tên bạn. Đồng thời vì bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi bạn xây nhà trên mảnh đất của cô như vậy thì phần ngôi nhà sẽ thuộc quyền sở hữu của người cô nên trong hợp đồng bạn phải ghi nhận đất và nhà ở để chuyển quyền sử dụng nếu giấy phép xây dựng không ghi nhận tên của bạn.

Nếu trường hợp xây nhà trên đất này cần phải tiến hành thủ tục xin phép, nếu được cấp phép xây dựng mới được xây dựng thì khi này việc xây dựng trên đất này cũng là trái phép và ủy ban nhân dân có quyền xử lý vi phạm.

Thứ hai, việc xử lý công trình xây dựng trái phép được quy định như sau:

Điều 12. Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng
1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:

a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;
c) Cường chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) vì chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:
a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;
c) Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;
d) Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thị bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

Như vậy trong trường hợp này bên Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền lập biên bản đình chỉ thi công và có thể cưỡng chế công trình sai phạm đồng thời với hành vi xây dựng trái phép bạn còn có thể bị xử phạt hành chính. Bạn chỉ có thể được cấp giấy phép xây dựng nếu được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế khi chưa hoàn thành thủ tục sang tên thì bạn chưa thể làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, gia đình tôi có một mảnh đất trồng cây lâu năm đã được cấp sổ đỏ. Luật sư cho tôi hỏi là gia đình tôi có được xây nhà lên mảnh đất đó không?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!

Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không ?

Luật sư tư vấn:

Khoản 1, điều 10, Luật đất đai năm 2013 quy định:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Dựa vào căn cứ trên thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Điều 6, luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Do đó, đất của nhà bạn đang sử dụng là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được sử dụng cho mục đích trồng cây lâu năm. Bạn muốn xây dựng nhà ở thì cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà gia đình bạn xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm là trái quy định của pháp luật.

Khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định:

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

Theo đó thì hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng có thể bị xử lý vi phạm hành chính. Nếu gia đình bạn cố tình thực hiện xây dựng nhà ở trái phép mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Văn bản thẩm định nhu cầu, điều kiện sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Bạn nộp 01 bộ hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Hàng xóm xây nhà làm ảnh hưởng tới nhà mình thì phải làm thế nào?

Thưa luật sư, tôi là C cư trú tại quận Hoàng Mai - Hà Nội. Hàng xóm nhà tôi xây nhà áp sát tường nhà tôi, làm tường nhà tôi bị thấm rột, nếu tình trạng này kéo dài thì tường nhà tôi sẽ bị hỏng hết, Tôi phải làm sao khi gặp trường hợp thế này ?
Mong luật sư tư vấn!

Hàng xóm xây nhà làm ảnh hưởng tới nhà mình thì phải làm thế nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo điều 8 Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định:

Điều 8. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).

2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Các vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng nhà ở được xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

Đối chiếu với quy định trên thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu hàng xóm (người đang xây dựng nhà) có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tât của công trình liền kề, lân cận, thống nhất biện pháp khác phục và bồi thường thiệt hại.

Trường hợp hàng xóm không hợp tắc hoặc có hợp tác nhưng mức bồi thường, biện pháp khắc phục không thỏa đáng thì bạn hoàn toàn làm đơn đề nghị tới UBND cấp xã (phường) nơi có công trình xây dựng. Nếu không nhất trí với phương án của UBND cấp xã, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp quận (huyện) nơi có công trình đang thi công để giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Xây nhà sang đất của bác họ, đúng hay sai ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Ông nội tôi xây tường trên đất của cụ tôi năm 1960, nay nhà tôi làm nhà bác họ tôi nói nhà đó là phần đất nhà bác ấy vì ngày xưa ông nội tôi xây sang đất bên nhà bác ấy (ông nội tôi mất năm 1998), bác ấy nói thế đúng hay sai?
Xin cám ơn.
Người gửi: Minh

xây dựng nhà

Luật sư tư vấn luật đất đai tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Để biết được bác của bạn nói như vậy đúng hay sai? Bạn nên kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình bạn và của nhà bác bạn. Xem xét đối với phần diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn hay của bác bạn. Trong trường hợp phần diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của nhà bác bạn, thì bạn sẽ phải thực hiện tháo dỡ tài sản trên đất này (bức tường).

Ngoài ra, nếu như phần đất này thuộc quyền sử dụng của bác bạn, bạn không thực hiện tháo dỡ phần tài sản trên đất này. Bạn có thể sẽ bị xử lý hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất này.

Căn cứ Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10-11-2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25-12-2014, như sau:

“Điều 10. Lấn, chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 3 triệu đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 điều này.

3. Phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác”.

Trân trọng cám ơn!

6. Có thể chia di sản để xây nhà từ đường không ?

Thưa luật sư! Gia đình tôi gồm 7 anh chị em (có 1 anh con trai cả và 6 chị em gái). Tuy có con trai cả nhưng không may bị tai biến nên hiếm muộn con cái. Khi cha mất, em gái út trong nhà muốn chiếm nhà của cha không cho anh chị em vô nhà để cúng kiếng. Với lý do là đây là nhà thuộc quyền sở hữu của cô em út đó vì cô có tên trong sổ hộ khẩu, còn các anh chị em khác đã cắt tên khỏi sổ hộ khẩu.
Nhưng từ lúc mà cô em út ly hôn với chồng thì cô đem con gái của mình về cho cha tôi nuôi từ nhỏ đến lớn, còn cô em út bỏ xứ đi làm ăn xa lâu lâu mới về. Trong 2 năm gần đây thì cô về ở nói là chăm lo cho cha già nhưng cô vui thì chẳng nói, buồn thì cô chửi cha tôi không ra gì, thậm chí cha tôi lớn tuổi còn phải tự mình nấu cơm ăn riêng. Giờ cha mất, cô nói là cha ghi di chúc cho nhà cửa cho cô, giấy di chúc không được anh chị em tôi chấp nhận và xã phường chưa xác nhận. Mỗi lần tới ngày giỗ, khi anh chị em tôi về để cúng kiếng thì cô khóa cửa không cho vào hoặc dùng nhiều lời nặng để xúc phạm thậm chí dùng cả vũ lực. Tôi muốn nhờ Luật sư cho ý kiến, nếu anh chị em tôi đưa ra tòa để chia nhà làm 7 phần thì 6 anh chị em tôi dùng 6 phần đó làm nhà từ đường, còn phần của cô em út thì tùy cô sử dụng.
Vậy khi ra tòa có cơ hội thắng không ạ? Còn về chi phí kiện tụng như thế nào?
Mong luật sư giải đáp thắc mắc cho tôi!

Có thể chia di sản để xây nhà từ đường không ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 652 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định về Di chúc hợp pháp như sau:

1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Việc di chúc bằng văn bản không có người làm chứng thì người lập di chúc phải tự viết tay và ký vào bản di chúc, đồng thời phải tuân theo Điều 653 Bộ luật dân sự:

Điều 653. Nội dung của di chúc bằng văn bản

1. Di chúc phải ghi rõ:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản hoặc xác định rõ các điều kiện để cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản;

đ) Việc chỉ định người thực hiện nghĩa vụ và nội dung của nghĩa vụ.

2. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu; nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Di chúc bằng văn bản nếu có người làm chứng thì phải có ít nhất 2 người và người làm chứng không được là người thừa kế trong di chúc hay người thừa kế theo pháp luật, phải ký hay điềm chỉ vào bản di chúc và phải tuân theo điều kiện của di chúc bằng văn bản.

Trong trường hợp của bạn, di chúc của cha bạn nếu không có người làm chứng thì phải tự viết tay, ký vào bản di chúc, tuân theo quy định của trường hợp di chúc bằng văn bản và người lập di chúc phải có đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 652 Bộ luật dân sự.

Trong trường hợp di chúc không hợp pháp thì có thể chia theo pháp luật. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Trường hợp gia đình bạn có 7 anh chị em thì có thể phân chia thành 7 phần và mỗi người được hưởng 1 phần. Và sau khi đã chia được di sản thừa kế thì việc sử dụng tài sản thừa kế như thế nào là tùy thuộc vào chủ sở hữu định đoạt.

Về mức án phí dân sự sơ thẩm được quy định tại Pháp lệnh 10/2009/UBTVQH12 về Án phí, lệ phí tòa án quy định tại khoản 7 điều 27 như sau:

Mỗi bên đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức tương ứng với giá trị phần tài sản, phần di sản mà họ được hưởng, được chia trong trường hợp các bên đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung, phần di sản mà mình được hưởng trong khối di sản thừa kế và có một trong các bên yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung, di sản thừa kế đó.

Mức án phí dựa trên giá trị tài sản có tranh chấp được quy định tại Danh mục mức án phí, lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh này:

Giá trị tài sản có tranh chấp

Mức án phí

a) từ 4.000.000 đồng trở xuống

200.000 đồng

b) Từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng

5% giá trị tài sản có tranh chấp

c) Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng

20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng

d) Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng

36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng

đ) Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng

72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng

e) Từ trên 4.000.000.000 đồng

112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng.

Sau khi chia di sản xong, bạn có thể gộp 6 phần lại để xây nhà từ đường như mong muốn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê