1. Có 1 người nước ngoài (Nga) muốn đầu tư mua đất ở Việt Nam (Bình thuận) sau đó xây nhà và bán lại cho người Nga liệu có được không? Theo quy định pháp luật nào?

2. Người này muốn Thành lập công ty (địa điểm ở TPHCM or Bình Thuận) về dạng như trên (mua đất - xây nhà - rồi bán) được hay không? Và hình thức công ty là gì và số tiền tối thiểu cần bao nhiêu? các giấy tờ cũng như quy định pháp luật ra sao? 

3. Phí thành lập công ty như vậy (A- Z) thì công ty Luật sẽ lấy bao nhiêu?

4. Đất người nước ngoài này mua là đất Nông Nghiệp muốn chuyển qua đất xây nhà để ở thì được không? Và quy định như thế nào trong pháp luật?

5. Có chính sách gì về thuế cho người nước ngoài đầu tư ở Việt Nam không? Khi muốn bàn về vấn đề đất đai thì sẽ gặp cơ quan nào (tỉnh Bình Thuận)? Em cảm ơn!

Người gửi: H.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Cấp phép cho người nước ngoài muốn mua đất để kinh doanh ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của ban. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013;

Luật đầu tư 2014;

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Nội dung phân tích

Câu hỏi thứ nhất :

Căn cứ vào điều 5 Luật đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất.

"Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư".

Căn cứ vào quy định này thì có thể thấy người người ngoài thì sẽ không được quyền sử dụng đất ở Việt Nam, không được nhận chuyển nhượng, không được chuyển nhượng cho người khác. Vậy người Nga này sẽ không được sử dụng đất tại Việt Nam cũng như không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho một người Nga khác.
 
Câu hỏi thứ 2:

Căn cứ vào khoản 3 điều 55 luật đất đai 2013 có quy định về các đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

"Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê";

Như vậy, luật đất đai quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện xây dựng nhà ở để bạn hoặc bán kết hợp cho thuê thì sẽ được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nếu như người nước ngoài này muốn thành lập doanh nghiệp ở Việt Nam và thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thì phải là nhà đầu tư nước ngoài và được bộ kế hoạch đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Theo quy định tại khoản 14 điều 3 của luật đầu tư có đưa ra khái niệm nhà đầu tư nước ngoài như sau:

"Khoản 14 điều 3 Luật đầu tư 2014 quy định: Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam".

Theo quy định tại Mục 1 chương IV  về các hình thức đầu tư  của luật đầu tư 2014 thì có các hình thức đầu tư sau: Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn vào tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức kí kết hợp đồng hợp tác kinh doanh (BBC); đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

Theo quy định tại khoản 17 điều 3 Luật đầu tư 2013 có quy định :

"17. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông".

Theo quy định hiện nay thì nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hoặc góp vốn theo tỷ lệ thì vẫn được xem là doanh ngiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

Như vậy, theo các phân tích trên, người nước ngoài muốn được nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì cần thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. 

Liên quan đến trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp cũng như chi phí thành lập bạn có thể tham khảo tại đây.

Về kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên cần phải đảm bảo về vốn pháp định theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014: "1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."

Câu hỏi thứ 4:

Điều 58 Luật đất đai: Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
"1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan".

Như vậy, tùy theo diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất mà nhà đầu tư sẽ phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hay có Nghị quyết của HĐND tỉnh Bình Thuận. Như vậy, khi muốn bàn về đất đai với diện tích đất chuyển nhượng thì bạn phải gặp Chủ tịch Hội đồng nhân dân tỉnh Bình Thuận.Ở đây, khi đã thành lập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải làm đơn đề nghị được giao đất để xây dựng dự án sau đó chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền tiến hành các thủ tục xem xét và ra quyết định giao đất cho doanh nghiệp chứ doanh nghiệp không được tự ý mua đất nông nghiệp của các hộ gia đình.

Câu hỏi thứ 5:

Khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì còn có các ưu đãi đầu tư, trong đó có ưu đãi về thuế.

Khoản 2 điều 15 Luật Đầu tư: Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư:

a) Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật này;

b) Dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này;

c) Dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư;

d) Dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên;

đ) Doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp khoa học và công nghệ, tổ chức khoa học và công nghệ.

Về ngành nghề kinh doanh thì với kinh doanh xây dựng nhà ở để bán thì không có chính sách ưu đãi. Nhưng cũng có thể được ưu đãi về thuế nếu chọn địa bàn đầu tư theo khoản 2 điều 16 Luật đầu tư: Địa bàn ưu đãi đầu tư:

a) Địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

b) Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Nếu đáp ứng điều kiện được hưởng ưu đãi thì nhà đầu tư được hưởng ưu đãi theo khoản 1 điều 15 Luật đầu tư:

a) Áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn mức thuế suất thông thường có thời hạn hoặc toàn bộ thời gian thực hiện dự án đầu tư; miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp;

b) Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện để thực hiện dự án đầu tư;

c) Miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư  vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.