Thửa đất đó không phải là thửa đất tranh chấp và không phải thửa đất do nhà tôi lấn chiếm. Thửa đất ấy khi tôi đến ở đã được bao quanh cùng với đất nhà tôi để ngăn cách giữa khu dân cư và khu bộ đội.

Suốt hơn 11 năm không có ai tranh chấp cũng không có ai muốn lấy mảnh đất đó để xây dựng nhà cửa. Vì mảnh đất nhà tôi cộng với thửa đất dư có dạng hình thanh vuông, mảnh đất dư đầu thu hẹp vào đất nhà tôi ( dạng hình tam giác ) nên không thể làm thành 1 lô đất khác. Trong khoảng thời gian hơn 11 năm ấy, nhà tôi đã đóng đầy đủ thuế nhà, thuế đất đang ở và mảnh đất liền lề. Mãi đến năm 2010 nhà tôi quyết đinh làm sổ đỏ. Được sự hướng dẫn của tổ, của phường và xác nhận là đất không tranh chấp, không lấn chiếm của ai, nhà tôi làm xong sổ đỏ theo đúng quy định của nhà nước.

Mảnh đất ấy nhà tôi  để làm 1 mảnh vườn nhỏ, đến bây giờ nhà cũng xuống cấp nên có nhu cầu sửa lại nhà. Đến tháng 6 năm 2013 khi tôi chuẩn bị làm, anh Quang ( giáp phía sau nhà tôi) có báo với cơ quan bộ đội là đất nhà tôi làm sổ đỏ là đất lấn chiếm mà có nên không được làm nhà. Cơ quan không thấy nói gì mà cấp trên của anh ta nói với nhau là buộc nhà tôi đóng thêm tiền cho mảnh đất dư vì Bộ Đội chỉ cấp đất cho thửa đất có 1 căn nhà trên mảnh đất ấy. Tuy chưa có 1 văn bản, 1 quyết định nào về thu tiền nhưng họ qua nói tôi phải làm theo yêu cầu đó.

Mong luật sư giúp tôi giải quyết thắc mắc của tôi về quyền sử dụng mảnh đất dư liền kề đã được làm sổ đỏ theo quy định của nhà nước, nhà tôi có phải đóng them tiền hay không? Việc cấp sổ đỏ và sử dụng mảnh đất liền kề là đúng với pháp luật hay không?

Xin Chân Thành Cảm Ơn !

Người gửi: Đào Văn Hiệu
 
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới văn phòng chúng tôi, tôi hướng dẫn bạn cách giải quyết như sau:
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự năm 2005;
Bạn thân mến, thắc mắc của bạn có 2 vấn đề lớn cần quan tâm như sau:
Thứ nhất: Vấn đề làm sổ đỏ:
Tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cụ thể như sau:
“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất :
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.”
Theo đó, trong trường hợp của bạn, năm 1999,  bạn đã được phân chia đất cùng 1 căn nhà gắn liền trên mảnh đất ấy cho những ai chưa có nhà.  Tại thời điểm bạn thực hiện các thủ tục để được cấp sổ đỏ, bạn đã “Được sự hướng dẫn của tổ, của phường và xác nhận là đất không tranh chấp, không lấn chiếm của ai”. Và bạn có một trong các giấy tờ được nêu tại  khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 như đã nêu trên thì  bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà bạn đang ở. Khi bạn là chủ sỡ hữu của căn nhà, mảnh đất thì bạn được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trên căn nhà, mảnh đất đó. Do đó, không ai có thể can thiệp vào mảnh đất đó khi chưa có sự đồng ý của bạn. Bạn chỉ thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình về mảnh đất thuộc quyền sở hữu đó  theo quy định của pháp luật mà không phải nộp khoản tiền cho mảnh đất mà bạn đang gọi là mảnh đất dư.
Thứ hai: Vấn đề sử dụng mảnh đất dư liền kề:
Sự việc diễn ra vào tháng 6/2013: anh Quang có ý kiến là bạn làm sổ đỏ trên phần đất lấn chiếm là chưa có chứng cứ xác thực chứng minh. Hơn nữa, tại thời điểm bạn làm sổ đỏ, cơ quan có thẩm quyền đã xác nhận cho bạn là đất không có tranh chấp. Việc sử dụng mảnh đất dư đó của bạn, theo như thông tin  bạn cung cấp thì chỉ có thể liên quan tới vấn đề sử dụng bất động sản liền kề. Vấn đề này được quy định rõ trong pháp luật dân sự như sau:    
“1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”- Trích Điều 274 BLDS năm 2005.
Do vậy, gia đình bạn và gia đình anh Quang có thể thỏa thuận với nhau về quyền sử dụng mảnh đất thừa đó. Do bạn không cung cấp rõ về vị trí của mảnh đất là lối đi chung hay mảnh đất dư liên quan tới lối dẫn nước tưới tiêu hay cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Nếu gia đình bạn và gia đình anh Quang không thỏa thuận được về việc sử dụng bất động sản liền kề đó thì bạn và anh Quang phải thực hiện theo quy định của pháp luật trong các trường hợp cụ thể mà tôi đã nêu – vấn đề này được quy định rõ trong BLDS  năm 2005, bạn có thể tham khảo tại Điều 275, Điều 276, Điều 277, Điều 278 BLDS năm 2005.
Theo quy định tại Điều 279 BLDS năm 2005 thì quyền sử dụng bất động sản liền kề phải chấm dứt trong trường hợp “Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một.  Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Do đó, tại thời điểm này, bạn có quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất ấy. Bạn được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trên mảnh đất đó, bạn không phải nộp khoản tiền nào liên quan tới phần đất mà bạn gọi là đất dư đó.

 

Ý kiến trả lời bổ sung:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013.

Bộ luật Dân sự năm 2005.

Nội dung phân tích:

Điều 100 và điều 101 Luật Đất đai quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này"

Theo như bạn trình bày thì năm 1999 bạn đã được phân chia đất cùng 1 căn nhà gắn liền trên mảnh đất ấy mảnh đất này đã được "ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp" như vậy theo như quy định tại điều 100 và 101 thì mảnh đất này bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó ngoại trừ nghĩa vụ tài chính ra bạn không phải nộp bất cứ khoản tiền nào cả.

Trong trường hợp này, do bạn không nêu rõ vị trí của miếng đất có phải là lối đi không, có mắc dây tải điện, thông tin liên lạc, có ảnh hưởng tới việc cấp thoát nước...qua miếng đất liền kế miếng đất nhà anh Quang không? vì vậy chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Điều 274 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó."

Trong trường hợp này bạn và anh Quang có thể thỏa thuận về việc sử dụng miếng đất này, nếu bạn và anh Quang không thỏa thuận được thì sẽ áp đụng quy định của pháp luật.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai