1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn như thế nào ?

Thưa Luật sư! Tôi có thuê 1 căn nhà mục đích kinh doanh quán cafe hát với nhau, thời hạn 3 năm, 10tr/tháng. Trong hợp đồng mục quyền lợi bên thuê có ghi: " bên thuê được tiếp tục thuê nhà theo các điều khoản đã thỏa thuận trước đó nếu căn nhà thay đổi chủ sở hữu ".

Bây giờ mới thuê được 1 năm thì chủ nhà bán nhà và thông báo cho tôi biết cuối tháng phải dọn (từ lúc thông báo tới cuối tháng là chỉ còn 15 ngày). Họ chỉ bồi thường cho tôi 10tr. Lẽ ra tôi có thể tiếp tục thuê, vì điều khoản ở trên có lợi cho tôi. Nhưng vì bản thân cũng đã sơ suất ko làm văn bản hợp đồng về những thỏa thuận bằng miệng của đôi bên. Sau khi thuê nhà tôi có sơn sửa, trang trí lại căn nhà. Không những vậy, quán cafe hát với nhau làm ăn thua lỗ nên tôi đi hủy giấy phép kinh doanh, những phòng karaoke thì tôi cho sinh viên thuê ở, còn phòng khách ở dưới thì tôi làm chỗ mua bán thú cưng. Nói tóm lại, mục đích thuê nhà của tôi đã có thay đổi và bên chủ nhà hoàn toàn không biết chuyện này. Tôi đang làm ăn tốt, bắt đầu có mối có nhìều khách, ko muốn trả mặt bằng, mà mức giá họ bồi thường thì chỉ có 10 triệu đồng . Tôi đã thỏa thuận với chủ nhà rồi, họ chỉ chịu trả 10 triệu đồng bồi thường và người chủ mới mua lại để ở nên không chịu cho thuê tiếp.

1. tôi có bị yếu thế hơn ko vì mục đích sử dụng đã thay đổi mà ko báo cho chủ nhà biết. Bên cho thuê cũng vi phạm điều khoản trong hợp đồng và họ chỉ báo trước 15 ngày.

2. Trường hợp của tôi, tôi có đc yêu cầu bồi thường cao hơn không?

Xin trân thành cảm ơn, Luật sư!

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ vào quy định tại điều 500 Bộ luật dân sự 2005 :

Điều 500. Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.

Mặc dù bạn thuê nhà với mục đích kinh doanh nhưng sẽ vẫn áp dụng các quy định về thuê nhà ở từ điều 492 đến điều 499 Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết. Bên cạnh đó, trong giao dịch dân sự này do bên chủ sở hữu căn nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn nên trường hợp này sẽ là trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đông dân sự.

1. Tôi có bị yếu thế hơn không vì mục đích sử dụng đã thay đổi mà không báo cho người chủ nhà biết? Bên vi phạm cũng vi phạm điều khoản trong hợp đồng và họ chỉ báo trước 15 ngày.

Điều 495. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;

Trong hợp đồng bạn có thỏa thuận với chủ nhà là mục đích thuê nhà để kinh doanh quán cafe nhưng hiện tại bạn đã thay đổi mục đích sử dụng mà không hề có sự đồng ý của người chủ căn nhà nên bạn đã vi phạm nghĩa vụ " sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận". Và hậu quả của việc bạn không thực hiện nghĩa vụ này bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn theo điểm b, khoản 1 điều 498 Bộ luật dân sự 2005.

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

Nếu bạn chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật nên hợp đồng thuê nhà với bạn sẽ bị chấm dứt và do bạn là bên có lỗi trong trường hợp này nên bạn sẽ phải:

Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.

Qua những phân tích trên thì bạn bị yếu thế hơn vì mục đích sử dụng thay đổi mà bạn không báo cho người chủ sở hữu căn nhà.

Tuy nhiên, trong như bạn đã đề cập thì bên chủ sở hữu căn nhà cũng vi phạm điều khoản trong hợp đồng do họ chỉ báo trước 15 ngày. Căn cứ theo khoản 3, điều 498 và khoản 2 điều 426 Bộ luật dân sự 2005.

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường

Như vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên chủ sở hữu không đảm bảo về thời gian thông báo nên nếu gây thiệt hại thực tế cho bạn thì họ sẽ phải bồi thường.

2.Tôi có được yêu cầu bồi thường cao hơn không?

Qua những phân tích nêu trên thì bạn chỉ được bồi thường vì hành vi vi phạm điều khoản hợp đồng do không thông báo đúng thời hạn như trong hợp đồng và trên thực tế thì bạn phải có thiệt hại xảy ra trên thực tế. Và mức bồi thường thiệt hại trên thực tế sẽ căn cứ theo mức độ thiệt hại của bạn.

Vậy tùy thuộc vào mức độ thiệt hại trên thực tế của bạn do hành vi thông báo không đúng thời hạn trong hợp đồng để có thể xác định bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại cao hơn hay không.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

Trân trọng!

2. Tư vấn về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trọ trước thời hạn ?

Kính chào Luật Minh Khuê, cháu có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Cháu có 1 hợp đồng thuê nhà. Cháu là bên đi thuê nhà. trong hợp đồng có ghi là: "trong thời gian thực hiện hợp đồng, một trong 2 bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng, thay đổi hoặc bổ sung nội dung đã ký trong hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia trước 10 ngày để cùng giải quyết. Và nếu bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia."

Cháu đã ký hợp đồng với chủ nhà trong vòng 2 tháng, tiền cọc là 1tr. Tiền nhà được tính từ ngày 17 (là ngày cháu vào ở) tới ngày 10 tháng sau, để từ các tháng sau tiền nhà được tính từ ngày 10 để chủ nhà dễ quản lý cùng các phòng trọ khác.

Cháu ở từ ngày 17 tới ngày 23 thì cháu báo với chủ nhà là gia đỉnh cháu có việc nên cháu trả phòng thì chủ nhà trả lời sẽ không trả lại tiền nhà và tiền đặt cọc cho cháu, mặc dù cháu đã báo trước. Cháu nói là đầu tháng cháu sẽ đi. Xin luật sư tư vấn giúp cháu là chủ nhà làm vậy có đúng không ạ?

Cháu xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trọ trước thời hạn ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Công ty Luật Minh Khuê! Với trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

- Căn cứ Điều 426 Luật Dân sự 2005:

“Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại."

Căn cứ Điều 498 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác."

Như vậy, do trong trường hợp này bạn không nêu rõ việc đặt cọc nhằm mục đích gì nên:

TH1: Việc đặt cọc đảm bảo cho cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bạn là bên có lỗi nên bạn sẽ không nhận được tiền cọc. Và việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là vi phạm pháp luật vì vậy bạn có trách nhiệm phải bồi thường theo quy định.

TH2:Việc đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thì bạn sẽ nhận được tiền cọc, và bạn vẫn phải bồi thường với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

TH3: Việc đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thì bạn sẽ phải chịu trách nhiệm theo TH1.

Chú ý: Nếu bạn cho thuê không chịu trả tiền đặt cọc cho bạn thì việc giải quyết tranh chấp dân sự có thể được giải quyết thông qua thủ tục hòa giải, thủ tục tố tụng tại Tòa án.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, nếu còn bất cứ vấn đề gì thắc mắc, vui lòng liên hệ qua tổng đài: 1900.6162

Trân trọng!

>> Tham khảo ngay nội dung: Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp ?

3. Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?

Thưa Luật sư, hiện tôi đang thuê 1 nhà ở nguyên căn đã ký hợp đồng 1 năm ( không có công chứng ), đã ở được 3 tháng và mọi nghĩa vụ của bên thuê nhà em đều thực hiện đầy đủ. Em đã đóng đầy đủ tiền phòng của tháng này vào ngày 25/7/2015, nhưng có 1 số việc không vui trong phòng.

Em muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Nhưng vào ngày trả lại phòng (5/8/2015) thì chủ nhà chỉ đưa 1 triệu và nói do vi phạm hợp đồng nên không được trả lại tiền cọc (4, 5 triệu). Vậy em có lấy lại được tiền cọc, và có phải bồi thường do vi phạm hợp đồng hay không ?

Nếu thỏa thuận không được với chủ nhà thì em có thể trình báo sự việc này ở đâu ???

Em xin chân thành cảm ơn

Người gửi : N. T. S. N

- N. T. S. N

Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, với hợp đồng thuê nhà của bạn với thời hạn một năm phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. "

Tuy nhiên, theo như nội dung thư mà bạn trình bày, hợp đồng thuê nhà của bạn chưa được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp này, hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định pháp luật và sẽ được xử lý như sau:

"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Do đó, với trường hợp của bạn sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: nếu quá thời hạn mà tòa án cho phép, bạn và bên cho thuê nhà không tiến hành hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực với hợp đồng thuê nhà thì hợp đồng này sẽ bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Việc xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, bạn sẽ phải hoàn trả cho bên cho thuê số tiền thuê nhà và các chi phí khác như điện, nước tương ứng với thời gian sử dụng của bạn. Ngoài ra, nếu bạn là bên cố ý không tham gia hoàn tất hình thức của hợp đồng thì bạn sẽ phải bồi thường theo mức mà tòa án quyết định.

Về khoản tiền phạt cọc, trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực pháp luật.Theo nội dung thư, bạn muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Do vậy, hợp đồng thuê nhà của bạn sẽ chấm dứt theo thỏa thuận của các bên và bạn không có hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc về việc thực hiện hợp đồng. Vì thế, trong trường hợp này, bạn sẽ không bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005.

Trường hợp 2: trong thời hạn mà tòa án cho phép, bạn và bên cho thuê đã tiến hành hoàn tất hình thức của hợp đồng thì trường hợp này, hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực pháp luật. Theo như nội dung thư yêu cầu, bạn muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Do vậy, hợp đồng thuê nhà của bạn sẽ chấm dứt theo thỏa thuận của các bên và bạn không có hành vi vi phạm hợp đồng. Vì thế, trong trường hợp này, bạn cũng sẽ không bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, khi thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn vẫn phải thanh toán tiền thuê nhà cũng như các khoản chi phí tương ứng với thời gian bạn thuê nhà.

Nếu không thể thỏa thuận với chủ nhà, bạn có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bên cho thuê theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn. Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay nội dung: Hợp đồng thuê nhà giữa công ty và cá nhân có phải công chứng không?

4. Tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Chào Luật sư, Tôi có một người chú là Việt Kiều thuê căn hộ chung cư làm nhà ở. Việc thuê nhà có làm hợp đồng 3 năm, nhưng không làm công chứng.

Sau khi thuê nhà được 3 tháng (từ đầu tháng 8) thì phát sinh sự việc là công an yêu cầu chủ nhà phải làm giấy tờ hợp lệ để đủ điều kiện cho người nước ngoài thuê, phí làm giấy tờ này khoảng 5 triệu và chủ nhà yêu cầu chú tôi phải chịu một nửa vì cô ấy cho rằng đây là chi phí phát sinh mà khi ký hợp đồng cô ấy không được biết. Chú tôi không chịu vì cho rằng đó là trách nhiệm của chủ nhà và giá thuê nhà của chú cũng đã khá cao so với giá cho người VN thuê rồi. Bây giờ chủ nhà dựa vào 1 điều khoản trong hợp đồng là "Khi có nhu cầu chính đáng phát sinh thì một bên có quyền thông báo trước cho bên kia 1 tháng để chấm dứt hợp đồng". Chú tôi nói nếu chấm dứt hợp đồng thì phải hoàn trả cho chú tiền chú đã đầu tư vào sửa chữa, làm đẹp nhà mất hơn hai mươi triệu. Chủ nhà không đồng ý vì cho rằng đó là do nhu cầu phát sinh của chú ấy thì chú phải tự chịu. Chú tôi muốn đưa sự việc này ra tòa đề giải quyết tranh chấp. Vậy Luật sư cho tôi hỏi là nếu chú tôi kiện ra tòa thì có thể yêu cầu bên chủ nhà phải hoàn trả tiền đầu tư sửa nhà được không? Và chú tôi có thể không chấm dứt hợp đồng thuê nhà không theo yêu cầu của chủ nhà được không vì thực sự chú rất thích ở khu vực nhà chú đang ở.

Tôi xin cảm ơn Luật sư rất nhiều

Người gửi: Đ.N

Tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005, "hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, hợp đồng thuê nhà của chủ bạn với chủ sở hữu căn nhà là không hợp pháp, không có hiệu lực tại tòa vì hợp đồng thuê nhà không được công chứng. Nhưng chủ bạn mới thuê nhà được 3 tháng nên coi hợp đồng này là hợp đồng từ 6 tháng trở xuống và hợp đồng này không phải công chứng.

Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định:

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, bên cho thuê nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê nhà không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 nêu trên

Theo Điều 493 Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng.

2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

Trong trường hợp này, chú bạn đã phải bỏ chi phí sửa chữa, làm đẹp mà đáng nhẽ ra đây là nghĩa vụ của bên cho thuê, cho nên chú bạn được hoàn trả lại chi phí sửa chữa căn nhà đó.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

>> Tham khảo nội dung: Hợp đồng thuê nhà có qua công chứng thì có phải nộp thuế không ?

5. Bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

Thưa Luật sư! Tôi có thuê 1 căn nhà để kinh doanh mặt hàng tranh thêu, tôi đã thuê được 4 năm, làm hợp đồng thuê và thanh toán tiền là hằng năm. Chủ nhà và tôi mới ký hợp đồng lại vào tháng 7/2015 - tháng 7/2016 mới hết. Nhưng giờ chủ nhà bán đất cho người khác rồi đơn phương đòi chấm dứt hợp đồng với tôi mà không chịu bồi thường 3 tháng tiền nhà như trong hợp đồng đã thoả thuận. Giờ tôi không biết làm sao để giải quyết giành lại công bằng cho mình ?
Mong luật sư giúp đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của chủ nhà để giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà với yêu cầu: Đòi bồi thường khi chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Và bạn phải cung cấp thêm hợp đồng thuê nhà để chứng minh cho yêu cầu của mình theo quy định tại Khoản 3 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 (Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Tố tụng dân sự số 65/2011/QH12)

“Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

1. Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.

3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.

4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Bộ luật này.

5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.

6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật.

9. Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

10. Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

11. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

12. Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định.”

>> Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải trả lại tiền cọc không ?

Thưa Luật sư! Tôi ký hợp đồng cho công ty thuê nhà ,thời hạn là 5 năm, hợp đồng có công chứng,nhưng chỉ được 3 năm là công ty không làm được và đòi lại tiền cọc.Tôi không đồng ý vì trong hợp đồng ghi rõ trong phương thức thanh toán:nếu quá 10 ngày của kỳ thanh toán (3 tháng) mà bên B chưa trả tiền cho bên A thì bên A có quyền thanh lý hợp đồng trước thời hạn mà không bồi hoàn tiền cọc.

Đến ngày trả tiền theo định kỳ thanh toán đầu tiên ( theo hợp đồng ,họ không chịu chuyển tiền nhà cho tôi mà kéo dài quá 10 ngày ,nên tôi có gọi điện cho họ là tôi sẽ lên đóng cửa hàng lại thì tôi có vi phạm hợp đồng và pháp luật không? và khi đóng cửa hàng lại thì hàng hoá họ để bên trong họ có thể vu khống bị mất đồ ,hàng hoá thì sao? kính mong được sự tư vấn của Luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà giữa bạn với công ty " nếu quá 10 ngày của kỳ thanh toán (3 tháng) mà bên B chưa trả tiền cho bên A thì bên A có quyền thanh lý hợp đồng trước thời hạn mà không bồi hoàn tiền cọc" là hoàn toàn phù hợp với quy định tại điểm a, khoản 1, điều 498 Bộ luật dân sự 2005

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

Do đó, khi đến thời hạn thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng mà công ty không thực hiện thanh toán tiền thuê nhà cho bạn thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, tức không cho công ty thuê nhà nữa, tuy nhiên khi bạn thực hiện quyền này thì phải đảm bảo thông báo trước cho bên vi phạm hợp đồng, tức phía bên công ty một khoảng thời gian được quy định tại khoản 3, điều 498 Bộ luật dân sự 2005

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Như vậy, nếu trong hợp đồng thuê nhà hai bên có thỏa thuận về thời gian phải thông báo trước trong một khoảng thời gian thì bạn sẽ trước khi chấm dứt hợp đồng bạn phải thông báo trước với họ trong khoảng thời gian đó, nếu không có thỏa thuận thì bạn sẽ thông báo với họ trước 1 tháng. Sau khi thông báo, mà công ty không chịu đóng cửa hàng và trả nhà thuê cho bạn thì bạn mới có quyền đóng cửa hàng của công ty đó. Còn việc bạn gọi điện thông báo với công ty là đóng cửa hàng lại không vi phạm hợp đồng với công ty, tuy nhiên để đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật thì bạn nên báo trước cho công ty một khoảng thời giao theo thỏa thuận ( nếu có) hoặc theo quy định của pháp luật để họ thu xếp dọn đi và thanh toán những tháng đã thuê nhà cho bạn. Tốt nhất bạn không nên thực hiện hành vi đóng cửa hàng của họ để tránh trường hợp họ có thể vu khống cho mình làm mất đồ, lấy hàng hóa của họ, sau thời hạn thông báo công ty không chịu rời đi trả nhà cho bạn thì bạn có quyền nhờ chính quyền địa phương can thiệp, còn nếu họ trả nhà mà không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho bạn thì bạn có thể khởi kiện họ đến Tòa án để buộc họ trả số tiền đã thuê nhà của bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh KHuê