Xin luật sư giải đáp dùm em! Em xin cảm ơn!

Người hỏi: L.D.P

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây nhà trên đất ?

Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây nhà trên đất, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ

Đối với trường hợp của bạn, bạn muốn chuyển sang mảnh đất nông nghiệp sang thành đất ở nghĩa là bạn phải thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Căn cứ tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định: "Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: .... d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;". Như vậy, trường hợp của bạn cần phải tiến hành thủ tục xin phép. Bạn nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cũng theo khoản 2 điều 57 luật Đất đai 2013 thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi chuyển mục đích sử dụng đất. Chi phí này được tính theo các quy định tại nghị đinh 45/2014/NĐ-CP.

Bởi vì bạn đưa ra khá ít thông tin cụ thể vì vậy nên chúng tôi không thể hỗ trợ bạn tính ra chi phí cụ thể mà bạn sẽ phải trả khi chuyển từ đất nông nghiệp sang làm đất ở. Chúng tôi chỉ đưa ra được một khung quy trình và cách tính mà pháp luật quy định. Mong rằng những thông tin này có thể giúp ích cho bạn trong việc tính chi phí mà mình cần bỏ ra.

Căn cứ theo điều 3 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về Căn cứ tính tiền sử dụng đất

"Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.

b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này."

Và điểm b khoản 2 điều 5 của nghị định này: "b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Ngoài ra, bạn còn có thể tham khảo các điều 10 đến 13 của nghị định này để xem xét xem mình liệu có thuộc vào các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất hay không và điều 14 về trình tư, thủ tục nộp tiền sử dụng đất.

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ