Toàn bộ diện tích cho thuê có mục đích sử dụng bao gồm cả đất ở, đất vườn và đất trồng trọt. Em muốn nhờ anh chị tư vấn giúp: việc cho thuê của gia đình em như vậy có vi phạm quy định của luật đất đai không. Đồng thời, gia đình em có phải xin phép chính quyền địa phương không ạ. Những quy định liên quan đến vấn đề này của gia đình em được thể hiện ở văn bản nào ạ. Em xin chân thành cảm ơn anh chị.

Người gửi : Ha Thi Bich

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, thì đất của gia đình bạn cho thuê là đất nhà ở, đất vườn (đất nông nghiệp). Bạn muốn cho thuê đất ở, đất vườn đề cho thuê, bên thuê để làm xưởng sản xuất kinh doanh lâu dài, về nguyên tắc thì khi mở xưởng sản xuất trên đất ở, đất vườn (đất nông nghiệp) thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang loại đất phù hợp. 

Thứ nhất, Về mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng, căn cứ theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất thì:

Thứ nhất, Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Thứ ba, Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, việc gia đình bạn xây nhà trên đất nông nghiệp là sử dụng sai mục đích của đất vì vi phạm nguyên tắc đúng quy hoạch, kế hoach sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì có các loại đất sau:

"Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

...

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

...

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

...;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng."

Như vậy theo quy định trên, đất dùng để xây dựng nhà xưởng thuộc loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp chứ không phải loại đất ở. Đất ở chỉ được phép xây dựng nhà ở trên đất. Để xây dựng nhà xưởng trên phần đất trên, bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định dưới đây của Luật Đất đai 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo đó, trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở, đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện hành vi sử dụng đất theo mục đích mới. Sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng, vì nhà xưởng sản xuất không phải là đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014. Dựa vào quy hoạch khu dân cư và các tiêu chuẩn khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy phép xây dựng. Khi đó bạn sẽ được phép xây dựng nhà xưởng với thiết kế, sơ đồ được cấp phép, phù hợp với quy hoạch khu dân cư, bảo đảm an toàn hành lang bảo vệ kênh.

Thứ hai Về điều kiện thực hiện quyền cho thuê đất

Căn cứ Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được cho thuê đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy để được phép cho thuê đất thì không những đáp ứng được điều kiện không có tranh chấp thì bạn còn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bị kê biên, còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra còn một số điều kiện cần đáp ứng nếu bạn rơi vào một số trường hợp đặc biết quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của luật đất đai.

Bài viết dựa trên những căn cứ vào thông tin thực tế bạn cung cấp, nếu thấy rằng bài viết chưa sát với thực tế trường hợp của bạn hãy phản hồi với chúng tôi và cung cấp thêm thông tin để có thể được tư vấn chính xác. 

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.1940 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê