Xin chào luật sư Minh Khuê, luật sư cho tôi hỏi một vấn đề với ạ: Tôi có mua căn hộ, nhưng hiện nay tôi mới biết chủ đầu tư bán nhà thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng cho tôi. Bây giờ tôi phải giải quyết như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi : Thai Ba

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai 2013;

2. Luật sư tư vấn:

Hiện nay việc mua bán căn hộ chung cư, dự án án bất động sản đang ngày trở nên phổ biến. Chính vì thế khi mua bán cần nên tìm hiểu việc ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không hay dự án có bị thế chấp cho ngân hàng không.

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Bên cạnh đó theo Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Bời vì, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch (chưa được ngân hàng bảo lãnh, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh) khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tòa án tuyên là hợp đồng vô hiệu.

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Thông tin về việc thế chấp giúp cho người tiêu dùng biết rằng nếu muốn mua sản phẩm của những dự án này thì phải có một số điều kiện cơ bản như chủ đầu tư phải giải chấp ngân hàng, nếu chủ đầu tư chưa giải chấp thì phải có ý kiến của Ngân hàng bằng văn bản đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Như vậy thì người mua mới tránh được rủi ro.

Một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận cho cư dân là do chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp ngân hàng. Một khi dự án đã đem đi thế chấp thì chủ đầu tư sẽ không thể tiếp tục những hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân trong chung cư. Hiện có không ít trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng lại sử dụng vốn sai mục đích.

Để xử lý trường hợp trên của bạn thì bạn cần kiểm tra xem dự án bất động sản, căn hộ chung cư…đang bị thế chấp hoặc ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không thông qua kênh công bố thông tin từ website của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,...; tìm hiểu thông tin tại các ngân hàng, các Sở Xây dựng nơi nhà, đất được bán; yêu cầu chủ đầu tư gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua và yêu cầu chủ đầu tư thông báo về việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao.

Khi ký hợp đồng mua bán với những dự án đã thế chấp ngân hàng thì khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình muốn mua. Đồng thời cũng cần phải kiểm tra xem dự án đó đã có giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và chứng thư bảo lãnh. Nếu có đủ những giấy tờ này thì khách hàng có thể yên tâm ký hợp đồng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê