Tôi đã nghiên cứu và có các thông tin sau :
Theo bản thiết kế lần 1, 
Công ty Vinaconex Xuân Mai có thiết kế hành lang, tường bao hành lang căn hộ thẳng nhau ( cho thiết kế toàn các căn hộ 120, 130m2);
Theo bản thiết kế lần 2,
Công ty Vinaconex Xuân Mai có thiết kế hành lang chỗ thang máy và hành lang sảnh căn hộ chênh khoảng 30-40cm (đã có sự chia nhỏ căn hộ);
Theo khoản 3, điều 1 thông tư 02 /2013/TT-BXD việc phân chia căn hộ phải đảm bảo có sự đồng ý bằng văn bản của các khách hàng:
“ Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng ”.
Tuy nhiên, trong công văn số 1421/BXD-QLN ngày 11/07/2013, Bộ xây dựng có hướng dẫn thêm " Quy định nêu trên nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nhà khi chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng của công trình, dự án. Do vậy, việc xin ý kiến bằng văn bản chỉ thực hiện đối với các khách hàng của căn hộ có sự thay đổi, điều chỉnh. Chủ đầu tư không phải xin ý kiến các khách hàng đã ký hợp đồng của những căn hộ được giữ nguyên thiết kế trước đó, không có sự thay đổi, điều chỉnh.”
Tôi muốn hỏi:

1. Công ty Vinaconex Xuân Mai đã hỏi và được sự đồng ý của khách hàng khi chia căn hộ chưa ? Việc dịch tường bao phía hành lang thêm 30cm có gọi là thay đổi thiết kế hay không ?

2. Căn cứ những điều trên tôi (và nhiều hộ gia đình khác nữa) có đủ căn cứ để kiện chủ đầu tư không ? cơ hội thắng như thế nào và trong trường hợp nếu chủ đầu tư không chịu đền bù, tôi có thể thuê văn phòng luật sư đứng ra đại diện cho tôi trường hợp này hay không ?

Tôi xin cảm ơn.

Người gửi :

K.N

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

                                                     Phải làm gì khi chủ đầu tư tự ý điều chỉnh cơ cấu căn hộ sau khi đã ký kết hợp đồng với khách hàng ?

                                                      Luật sư tư vấn Luật đất đai gọi 1900.6162

Trả lời :

 

Chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau :

Căn cứ pháp lý :

Luật kinh doanh bất động sản 2014 

Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư  

Bộ luật tố tụng dân sự 2004 

Nôi dung tư vấn :

1) Trong thông tin mà bạn cung cấp, bạn có nói : " chủ đầu tư chia nhỏ phần lớn các căn mà không xin ý kiến của các gia đình đã ký hợp đồng trước đó."  Như vậy, chúng tôi hiểu rằng, theo những gì bạn tìm hiểu được thì Công ty Vinaconex Xuân Mai với tư cách là chủ đầu tư dự án nhà chung cư mà bạn đã ký hợp đồng mua bán, khi tiến hành chia nhỏ các căn hộ chưa xin phép và được sự đồng ý của khách hàng .

Về việc thay đổi thiết kế, thì căn cứ theo khoản 5, điều 23, quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ( ban hành kèm theo quyết định 08/2008/QĐ-BXD ) có quy định những trường hợp được coi là thay đổi thiết kế nhà chung cư như sau :

" 5. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng ( xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức ) ".

Như vậy, việc dịch tường bao phía hành lang thêm 30cm có được gọi là hành vi làm thay đổi thiết kế .

2) Về căn cứ để khởi kiện chủ đầu tư :

Khoản 3, điều 17, luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định :

" 3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. "

Bên cạnh đó, điều 22 và điều 23, luật kinh doanh bất đống sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên bán và quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng lần lượt như sau :

Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Vậy, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư là công ty Vinaconex Xuân Mai có hiệu lực thì hai bên phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng và quy định của pháp luật. Căn cứ vào điều 22 nêu trên thì khi tiến hành bàn giao nhà, bên bán đã có hành vi vi phạm hợp đồng vì bàn giao nhà không đúng với thiết kế như đã thỏa thuận trước đó. Nên theo khoản 4, điều 23 nêu trên, bạn sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng cam kết trong hợp đồng. Hoặc làm đơn kiện yêu cầu tòa án giải quyết .

Mặt khác, theo khoản 3, điều 1, thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ quy định : 
“ Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng ”.

Tuy nhiên, Công văn số 1421/BXD-QLN ngày 11/07/2013, Bộ xây dựng có hướng dẫn thêm " Quy định nêu trên nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nhà khi chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng của công trình, dự án. Do vậy, việc xin ý kiến bằng văn bản chỉ thực hiện đối với các khách hàng của căn hộ có sự thay đổi, điều chỉnh. Chủ đầu tư không phải xin ý kiến các khách hàng đã ký hợp đồng của những căn hộ được giữ nguyên thiết kế trước đó, không có sự thay đổi, điều chỉnh. ” Do đó, chỉ có những khách hàng có căn hộ bị chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, cơ cấu mới có quyền khởi kiện chủ đầu tư theo quy định của pháp luật. Nhưng nếu việc chia nhỏ các căn hộ chung cư của chủ đầu tư làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các khách hàng thì không chỉ những khách hàng có căn hộ bị thay đổi thiết kế mà tất cả các khách hàng có quyền lợi bị ảnh hưởng trực tiếp từ việc chia nhỏ này đều có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa .

Có thể thấy, hành vi vi phạm hợp đồng và gây ra thiệt hại (nếu có) của chủ đầu tư khi tự ý thay đổi thiết kế mà không xin phép đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bạn cũng như các gia đình khác đã ký hợp đồng mua bán trước đó, nên bạn và các hộ gia đình đã ký hợp đồng mua bán trước đó hoàn toàn có đủ căn cứ để làm đơn khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án .

Nếu khi ra toà, bạn đưa ra được đầy đủ những căn cứ để chứng minh rằng bên bán ( công ty vinaconex Xuân Mai ) đã có hành vi vi phạm hợp đồng và xâm phạm đến quyền, lợi ích của bạn cũng như các gia đình đã ký kết hợp đồng trước đó thì bạn hoàn toàn có khả năng thắng kiện. Với tư cách là nguyên đơn trong vụ án dân sự, nên bạn sẽ có đầy đủ các quyền của đương sự bao gồm quyền " nhờ người khác bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình " theo quy định tại điểm h, khoản 2, điều 58, bộ luật tố tụng dân sự 2004.

" Điều 58. Quyền, nghĩa vụ của đương sự :

2. Khi tham gia tố tụng, đương sự có các quyền, nghĩa vụ sau đây:

...

h) Tự bảo vệ hoặc nhờ người khác bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình; "

Do đó, bạn hoàn toàn có quyền thuê luật sư để đứng ra đại diện nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình .

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.