Vậy, xin cho hỏi: Khi chủ đầu tư chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép phân lô, bán nền thì tôi có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất này hay không? Chủ đầu tư có bị xử phạt khi tự ý phân lô, bán nền không? Tôi có nên nhận chuyển nhượng mảnh đất này nữa hay không?

Mong sớm nhận được phản hồi từ quý công ty, tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2. Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn dự định muốn nhận chuyển nhượng một mảnh đất trong một dự án của một chủ đầu tư được phân lô, bán nền, nhưng khi bạn yêu cầu cung cấp văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc phê duyệt thì chủ đầu tư đưa ra nhiều lý do để không phải đưa văn bản/Quyết định cho bạn. Căn cứ theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.

5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.

6. Các quyền khác trong hợp đồng."

Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu bạn yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt là Quyết định phê duyệt được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp thì bạn không nên nhận chuyển nhượng mảnh đất này vì không đảm bảo quyền lợi cho bạn và rất có thể sẽ bị rủi ro.

Ví dụ: Chủ đầu tư chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt về việc phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và cho những cá nhân, tổ chức khác, lúc này, quyền lợi của bạn sẽ bị ảnh hưởng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chủ đầu tư sẽ được xem là vô hiệu và hậu quả pháp lý phát sinh là hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bạn sẽ phải giao lại đất cho chủ đầu tư và chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho bạn. Nhưng, liệu chủ đầu tư có hoàn trả lại tiền cho bạn được hay không? Khi nào sẽ trả lại cho bạn một khi chủ đầu tư đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử phạt?

Căn cứ theo Điều 15 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:

"1. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;

d) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này."

Như vậy, tùy vào từng diện tích mà chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư sẽ bị xử phạt mức tiền phạt tương ứng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp do thực hiện hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về yêu cầu của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về mua bán đất phân lô, gọi:  1900.6162  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê