Tôi bán được 1 tỷ đồng nhưng trên giấy tờ công chứng chỉ ghi nhận 500triệu đồng. Luật sư cho tôi hỏi: - Khi ra công chứng mua bán thì lệ phí công chứng bên nào trả? bên mua trả phải không? (vì tất cả giấy tờ cần thiết, văn bản công chứng họ cầm hết, tôi không được giữ giấy tờ gì). Sau khi công chứng xong họ trả tôi đủ 1 tỷ sau đó bên mua bảo tôi phải nộp thuế 20triệu đồng vì cơ quan thuế bảo " Miếng đất này không thể mua thấp hơn 1 tỷ " nên họ áp thuế mảnh đó là 2% của 1 tỷ là 20triệu, như vậy có đúng không?. Sau đó, bên mua cho cơ quan thuế 5triệu nên là tiền thuế áp xuống còn 10triệu, đồng thời họ bảo bên mua ra công Ty Đại dương xác nhận là mua với giá 500tr để họ áp thuế là 10triệu. 

Tuy nhiên, theo luật thuế nếu lúc mua 500triệu và lúc bán 500triệu có giấy tờ xác nhận đầy đủ, tức là chênh lệnh bằng 0 thì không phải nộp 25% của phần chênh lệch 0 tức là không nộp. Vậy tại sao họ bắt tôi phải nộp 10triệu?. Tôi và Chồng tôi hiện giờ vẫn chưa sở hữu bất kỳ một mảnh đất hay nhà ngoài mảnh đất đó (hiện tại nhà tôi đang ở là ông bà nội mua cho, giấy viết tay, dưới 30m2 nên không làm được sổ đỏ, vì vậy đến giờ tôi vẫn chưa có sổ đỏ). Theo luật thuế, thì mảnh đất tôi bán là mảnh duy nhất tôi có quyền sở hữu, nên không phải nộp thuế có đúng không?.Tôi chưa từng mua bán, phải nộp thuế, hay phí trước bạ....đây là lần đầu tiên.

Mong Văn phòng luật giải thích cho tôi, Tôi cám ơn văn phòng luật nhiều! Mong nhận được hồi âm của Công ty!.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn Luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn đối tượng nộp thuế theo hợp đồng mua bán nhà đất, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai & thuế trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp luật:

Luật công chứng 2014

Luật đất đai 2013

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007

Thông tư số 124/2011/TT-BTC

2. Nội dung phân tích:

Thứ nhất, Căn cứ Điều 66 Luật công chứng năm 2014:

"1. Phí công chứng bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.

Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

2. Mức thu, chế độ thu, nộp, sử dụng và quản lý phí công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Như vậy đối với lệ phí công chứng khi công chứng mua bán thì bên nào yêu cầu công chứng bên ấy sẽ phải nộp lệ phí công chứng theo quy định của pháp luật nên bên mua không bắt buộc phải trả.

Thứ hai, bên mua sẽ phải chịu lệ phí trước bạ là 0,5%:

Căn cứ khoản 1 Điều 1 Thông tư số 124/2011/TT-BTC:

“1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở;  nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình)”

Căn cứ Công văn 3394/TCT-CS:

“+ Tại Điều 2 Chương I, quy định người nộp lệ phí trước bạ:

“Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền... ”

Như vậy,  trong trường hợp làm thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.Cách xác định mức lệ phí trước bạ phải đóng: Lệ phí trước bạ phải nộp= Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x 0.5%. (Thông tư số 34/2013/TT-BTC). Gía trị tài sản tính lệ phí trước bạ là Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Bảng giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Thứ ba, bên bán sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì 

"Điều 14: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a, giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật."

Như vậy bạn sẽ phải nộp thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng từ giá mua bất động sản cụ thể là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy bạn sẽ phải nộp thuế với hợp đồng chuyển nhượng đất 500 triệu mà bạn đã công chứng với mức thuế suất là 2%.

Thứ tư, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân có quy định : "2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.". Tuy nhiên đối với trường hợp gia đình bạn có mảnh đất do ông bà nội mua cho 30m2, có giấy viết tay thì căn cứ vào quy định của Luật đất đai 2013 thì nếu bận thỏa mãn các quy định của Luật đất đai tại Điều 100 hay 101 thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp này không coi miếng đất đã bán là mảnh đất chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất để miễn thuế.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê