1. Chưa hết thời hạn cho thuê nhà, chủ nhà có được bán nhà?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có thuê nhà với hợp đồng là 03 năm có công chứng. Nay thời hạn hợp đồng chỉ còn lại 4 tháng thì chủ nhà đã bán và sang tên mà không hề thông báo. Tôi có liên hệ với chủ nhà để hỏi thanh lý hợp đồng thì không được sự hợp tác. Chủ mới đến đòi tiền nhà, tôi thuê trong khi hợp đồng tôi ký với chủ cũ và vẫn còn hiệu lực. Xin cho tôi biết ý kiến tôi phải làm sao?
Trân trọng cảm ơn.

Chưa hết thời hạn cho thuê nhà, chủ nhà có được bán nhà ?

Luật sư tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

"Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này."

Như vậy, chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho bạn biết là không đúng quy định của pháp luật, vi phạm trách nhiệm của bên cho thuê nhà.

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

"2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Điều này có nghĩa là bạn hoàn toàn có quyền ở lại ngôi nhà đó cho đến hết thời hạn hợp đồng, tức là ở thêm 4 tháng. Nếu bạn đã thanh toán hết tiền nhà cho chủ cũ (đối với trường hợp trả tiền nhà theo năm) thì bạn không phải thanh toán tiền cho chủ nhà mới. Nếu bạn chưa thanh toán hết tiền thuê (đối với trường hợp trả tiền nhà theo tháng) thì bạn có thể tiếp tục đóng tiền thuê nhà cho chủ mới và tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ mới trừ trường hợp bạn và bên chủ nhà mới có thỏa thuận khác (ví dụ: chủ nhà mới muốn lấy nhà gấp có thể thỏa thuận về việc đền bù bạn một khoản tiền để bạn kết thúc hợp đồng sớm, bạn có thể chấp nhận thỏa thuận đó hoặc không).

Đối với hành vi vi phạm của chủ nhà cũ, nếu bạn nhận thấy hành vi của họ xâm phạm đến quyền lợi của mình, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ nhà cũ cư trú yêu cầu giải quyết, bởi lẽ đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự nên theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

>> Tham khảo thêm nội dung: Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?

2. Xin tư vấn về việc cho thuê nhà theo dạng lưu trú du lịch?

Kính chào luật Minh Khuê, tôi hiện đang cư trú tại Đà Lạt, gia đình tôi có hai căn nhà muốn cho thuê theo dạng cơ sở lưu trú du lịch, phòng ngủ tương đương khách sạn/ nhà nghỉ nhưng còn có thêm không gian sân vườn bếp núc cho khách sinh hoạt theo kiểu gia đình (cho khách du lịch thuê nguyên căn - diện tích khoảng 200m2).

Tôi hiện đang băn khoăn các vấn đề sau, kính mong luật sư giải đáp: Nếu cho thuê như vậy thủ tục pháp lý thế nào? Tôi có phải đăng ký kinh doanh không và thuộc hình thức kinh doanh nào? Thủ tục thế nào và thuế phải nộp ra sao? Trong thời gian chưa đăng ký kinh doanh mà tôi đã tổ chức đón khách và có báo lưu trú (nói miệng) với tổ dân phố thôi thì có vi phạm pháp luật không hay bắt buộc phải đăng ký tạm trú qua đêm cho khách tại cơ quan công an phường?

Chân thành cảm ơn luật Minh Khuê. Mong được hồi âm qua email.

- TRỊNH THỊ HƯỜNG -

3. Thủ tục cho thuê Nhà khách để kinh doanh thực hiện như thế nào?

Xin chào luật sư, mình hiện đang công tác tại một cơ quan, cơ quan mình có một nhà khách cao 5 tầng, gồm 33 phòng ở, 01 hội trường, 01 phòng giải trí, các phòng được bố trí đầy đủ các vật tư, thiết bị cho phòng nghỉ như tivi, điều hòa, nóng lạnh, giường, tủ quần áo, rèm; có quầy lễ tân, bàn tiếp khác tại tầng trệt; có gara để xe ô tô, xe mô tô rộng rãi. Cơ quan mình hiện đang muốn cho thuê nhà khách trên, vậy luật sư cho mình hỏi quy trình, thủ tục cho thuê là như thế nào? Rất mong luật sư có ý kiến phản hồi. Xin trân trọng cảm ơn./.
- Hoàng Dậu -

4. Xin tư vấn quy định pháp luật về việc cho thuê nhà?

Chào quý công ty. Hiện tôi đang vướng mắc trong việc cho thuê nhà. Kính mong công ty tư vấn giúp tôi. Tôi xin trình bày như sau: tôi cho một đơn vị thuê nhà, có hợp đồng không công chứng. Đơn vị này đã thông báo thanh lý hợp đồng trước hạn và có đặt cọc 1 khoản tiền để sửa nhà.

Tuy nhiên, khoản tiền này không đủ để tu sửa lại những gì đơn vị này làm hỏng. Đến ngày bàn giao nhà, đơn vị này đã không tiếp tục sửa chữa nhà tôi và cho ủy quyền 1 công ty luật, (đi cùng có văn phòng thừa phát lại làm chứng) đến làm việc về thanh lý hợp đồng thuê nhà nhưng tôi từ chối làm việc (tôi muốn làm việc trực tiếp với bên thuê) với lý do trong hợp đồng có nêu rõ: hai bên cam kết không tiết lộ thông tin của hợp đồng này cho bên thứ ba, trừ trường hợp đó là việc cung cấp thông tin theo yêu cầu của pháp luật hay được sự đồng ý trước bằng văn bản giữa hai bên.

Vậy tôi xin công ty tư vấn giúp tôi:

1. Tôi từ chối làm việc với ủy quyền của bên thuê căn cứ theo điều khoản cấm tiết lộ thông tin hợp đồng có đúng không?

2. Việc đơn vị thuê chưa sửa chữa xong nhà tôi và đòi thanh lý hợp đồng có được không?

3. Tôi không ký vào thanh lý hợp đồng (bên thuê đã chuyển đi) thì tôi có được tiếp tục cho đơn vị khác thuê nhà của mình không?

4. Tôi tiếp tục sửa chữa nhà mình đối các hạng mục bên thuê cũ làm hỏng và không sửa chữa thì có được lấy tiền đặt cọc ra sửa chữa không và sau này đơn vị cũ thuê nhà tôi có căn cứ nào để đòi lại khoản tiền đó không?

Trân trọng cảm ơn.

- Long Nguyen -

5. Đăng ký kinh doanh cho thuê nhà không thuộc sở hữu?

Kính gửi Công ty luật Minh Khuê, cô chú tôi đang sở hữu một căn nhà muốn cho người nước ngoài thuê nhưng tuổi cao không tiện việc giao dịch và quản lý nên muốn nhờ tôi đứng tên cho thuê. Hiện chỉ có cô tôi ở Việt Nam còn chú tôi đang ở nước ngoài và trước khi đi nước ngoài, chú tôi không làm giấy tờ ủy quyền gì cho cô tôi về căn nhà đó cả? Vậy xin cho tôi hỏi nếu tôi muốn làm giấy phép kinh doanh hộ cá thể thì cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ gì, thủ tục tiến hành ra sao? Cảm ơn!
- Ngô An Nguyệt -

6. Quản lý nhà nước về dịch vụ cho thuê nhà?

Kính chào Quý Công ty, gia đình tôi có căn hộ chung cư. Hiện nay, muốn cho người nước ngoài thuê. Xin Quý Công ty cho biết chúng tôi cần phải làm những thủ tục gì và nếu cần thì tham khảo văn bản pháp luật nào? Xin trân trọng cảm ơn.

Quản lý nhà nước về dịch vụ cho thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Luật Minh Khuê tư vấn pháp luật dân sự về quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở và những vấn đề pháp lý khác liên quan đến việc cho thuê nhà:

6.1. Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà

Nếu cá nhân, hộ gia đình có nhà cho người nước ngoài thuê thì buộc phải đăng ký kinh doanh loại hình hộ kinh doanh cá thể và nộp các khoản thuế nhất định cho nhà nước theo quy định.

Các bạn có thể tham khảo thủ tục thành lập hộ kinh doanh cá thể cần có: Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân/hộ khẩu (tùy nơi yêu cầu); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Chương VIII Nghị định 78/2015/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.

Chủ hộ kinh doanh phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự; là tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh cho thuê nhà ở.

6.2. Điều kiện về giao dịch cho thuê nhà ở

Hộ kinh doanh phải xác lập hợp đồng cho thuê nhà bằng văn bản, thể hiện các nội dung: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở; Giá thuê và phương thức thanh toán; Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký). Hợp đồng thuê nhà ở phải có chứng nhận của công chứng trừ các trường hợp sau: Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng; Bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở. Tham khảo Điều 121 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội.

6.3. Điều kiện về nhà ở cho thuê

Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau:

– Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

– Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;

– Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;

– Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Ngoài ra, nhà ở phải có địa chỉ cụ thể, nằm ngoài khu vực an ninh, quốc phòng; riêng biệt (không cùng chung căn hộ hoặc cùng chung cửa đi với căn hộ khác); An toàn về cấu trúc, xây dựng; phải có xác nhận của cơ quan công an về việc đủ điều kiện an ninh trật tự, đủ điều kiện về phòng cháy, chữa cháy. Tham khảo Điều 118 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội.

6.4. Các việc chủ nhà cần phải làm khi cho người nước ngoài thuê nhà

– Hộ kinh doanh phải đăng ký an ninh trật tự tại cơ quan công an cấp quận, việc này giúp cơ quan quản lý kiểm soát được việc cư trú, lưu trú của người nước ngoài tại Việt Nam với hồ sơ gồm có:

+ Bản khai lý lịch chủ hộ;

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh trật tự để làm ngành nghề kinh doanh có điều kiện;

+ Giấy đăng ký kinh doanh hộ kinh doanh;

+ Giấy đăng ký đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy.

– Hộ kinh doanh phải khai báo tạm trú cho khách thuê nhà: Hồ sơ và thủ tục sẽ gồm những giấy tờ sau:

+ Phiếu khai báo tạm trú cho người nước ngoài;

+ Hợp đồng thuê nhà;

+ Past Post (Còn thời hạn lưu trú tại Việt Nam và Visa phải là Visa lao động);

+ Giấy đăng ký an ninh trật tự do CA quận cấp;

+ Giấy phép đăng ký kinh doanh;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thuê (Sổ đỏ hoặc Hợp đồng mua bán nhà);

+ Chứng minh thư của chủ nhà (Công chứng).

Chào luật sư, em có một vấn đề muốn hỏi như sau: Hợp đồng Thuê nhà và hợp đồng cho thuê nhà có giá trị bao nhiêu thì phải ra công chứng ạ? Thủ tục công chứng như thế nào? Có phải đóng thuế gì hay không ạ?

>> Khoản 2, Điều 122, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở quy định đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, đối với trường hợp các hợp đồng cho thuê nhà ở được ký kết từ ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực (từ ngày 01/07/2015) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu.

Mặc dù, pháp luật hiện hành quy định hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nhưng các bên giao kết hợp đồng cũng cần xem xét kỹ việc có cần thiết phải công chứng hợp đồng hay không, nhất là hợp đồng có giá trị cao. Cũng cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà như có thuế chấp, ngăn chặn gì hay không?

Trường hợp các bên giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở không có nhu cầu công chứng, chứng thực, có nhờ người làm chứng hay không nhờ người làm chứng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý, nếu hợp đồng đó được tuân thủ đúng quy định về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014.

Về hồ sơ chuẩn bị để công chứng:

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 40 Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội thì thành phần hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà ở được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu);

- Dự thảo hợp đồng thuê nhà ở (trong trường hợp tự soạn thảo);

- Bản sao giấy tờ tùy thân của bạn (chứng minh nhân dân/hộ chiếu/thẻ căn cước công dân/các giấy tờ khác có dán ảnh và thông tin cá nhân do cơ quan có thẩm quyền cấp, còn giá trị sử dụng để chứng minh nhân thân);

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với căn nhà mà bạn cho thuê;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trong đó, bản sao là bản in, bản chụp hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không cần chứng thực. Khi nộp bản sao thì bạn phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Về trình tự thực hiện việc công chứng hợp đồng thuê nhà ở bao gồm các bước sau: (theo Điều 41 Luật Công chứng năm 2014)

Bước 1: Bạn nộp một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ trên tại một tổ chức hành nghề công chứng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.

Bước 2: Công chứng viên thực hiện việc công chứng:

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng;

- Công chứng viên hướng dẫn bạn tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở; giải thích cho bạn về quyền và nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình cũng như ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc ký kết hợp đồng thuê nhà ở;

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của bạn hoặc đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị bạn làm rõ hoặc theo đề nghị của bạn, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng;

- Trong trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội thì công chứng viên phải chỉ rõ cho bạn để sửa chữa. Trường hợp bạn không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Bước 3: Bạn tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho bạn nghe theo đề nghị của bạn. Nếu bạn đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng ký vào từng trang của hợp đồng. Sau đó, công chứng viên sẽ ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng thuê nhà ở.

Về thời hạn giải quyết và phí công chứng:

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014 thì thời hạn công chứng không quá hai ngày làm việc; nếu hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá mười ngày làm việc.

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư số 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phóng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.

b) Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản:

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê)

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

40 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

80 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 tỷ đồng

05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp)

Thưa luật sư, tôi có một vấn đề muốn xin tư vấn của Luật sư như sau: Tôi có một căn hộ chung cư hiện đã ký hợp đồng cho người nước ngoài thuê. Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu bất động sản khi cho thuê không cần đăng ký thành lập doanh nghiệp. Khi đi nộp thuế cơ quan thuế không yêu cầu giấy đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, khi tôi làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách tại Công an phường thì được yêu cầu phải có đăng ký kinh doanh. Khi được yêu cầu cung cấp văn bản có quy định về vấn đề này thì phía công an không cung cấp được và cũng không có câu trả lời thỏa đáng. Kính đề nghị Luật sư tư vấn cho biết có văn bản nào quy định về việc phải đăng ký kinh doanh khi cho người nước ngoài thuê nhà không? Xin trân trọng cảm ơn!

>> Để thuận tiện cho việc quản lý và tăng khả năng chịu trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản 2014Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực ngày 1/11/2015 quy định chi tiết hơn về các trường hợp không phải áp dụng điều kiện về vốn pháp định 20 tỷ đồng. Cụ thể:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau khi kinh doanh bất động sản không cần đảm bảo điều kiện vốn pháp định:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Bao gồm:

  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
  • Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
  • Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
  • Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Mức vốn pháp định 20 tỷ đồng được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

Như vậy, Nghị định 76/2015/NĐ-CP đã hướng dẫn rõ ràng hơn quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản và các chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản không cần đảm bảo vốn pháp định chứ không phải như bạn nói không cần đăng ký thành lập doanh nghiệp. Khi đó, bạn phải tiến hành làm thủ tục đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể. Bạn cũng phải kê khai nộp các loại thuế: thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Bên cạnh đó, Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP quy định về cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh như sau:

Cá nhân hoạt động thương mại là cá nhân tự mình hàng ngày thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các hoạt động được pháp luật cho phép về mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác nhưng không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh và không gọi là “thương nhân” theo quy định của Luật Thương mại. Cụ thể bao gồm những cá nhân thực hiện các hoạt động thương mại sau đây:

- Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các thương nhân được phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong;

- Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định;

- Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định;

- Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc người bán lẻ;

- Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định;

- Các hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác.

Xin chào Luật sư! Xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau đây: Tôi có thuê nhà mặt phố từ ngày 01/09/2015 để kinh doanh Internet công cộng với thời hạn ghi rõ trong hợp đồng là 2 năm với giá thuê là 3 triệu đồng một tháng, thời hạn trả tiền nhà là 3 tháng trả một lần. Vì trong hợp đồng có ghi là nếu một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải báo cho bên kia biết trước tối thiểu một tháng, bên cho tôi thuê nhà hiện tại đã báo cho tôi trước một tháng và muốn đòi lại nhà khi chưa hết hạn thuê nhà hai năm đầu. Tôi xin hỏi luật sư trong trường hợp này tôi có thể kiện bên cho thuê phá vỡ hợp đồng đòi nhà quá sớm không ạ? Rất mong được sự giúp đỡ của Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Vì trong hợp đồng có ghi là nếu một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải báo cho bên kia biết trước tối thiểu một tháng, bên cho bạn thuê nhà hiện tại đã báo cho bạn trước một tháng. Đối với thỏa thuận này, chủ nhà báo trước như đã quy định thì có thể hiểu họ không vi phạm gì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tại Khoản 2 và Khoản 4, Điều 132 Luật nhà ở 2014 có quy định về bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi có các điều kiện sau:

“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Trên cơ sở phân tích như đã nêu, bạn nghiên cứu lại hợp đồng, nếu cho phép chủ nhà (ví dụ báo trước 1 tháng) và họ đáp ứng thì họ không vi phạm khi chấm dứt hợp đồng và do đó sẽ không phải chịu trách nhiệm gì. Trường hợp vi phạm thì có thể phải bồi thường những tổn thất hợp lý trên cơ sở yêu cầu của bạn, ví dụ: bạn phải thuê nhà khác giá cao hơn, phạt tiền đặt cọc, các chi phí khác (nếu có),... Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp này, do người ta muốn lấy lại nhà và thời hạn thuê còn lại không nhiều nên bạn có thể ưu tiên phương án thương lượng với chủ nhà.

Xin chào luật sư, gia đình tôi có thuê một nhà riêng để kinh doanh quán internet. Hợp đồng ký 01 năm và có công chứng, chủ nhà hứa cho thuê ít nhất 2 năm. Nay gia đình tôi mới hết hợp đồng 01 năm, chủ nhà đòi lại nhà, vậy tôi có thể kiện chủ nhà bồi thường cho gia đình tôi không ạ! Xin cảm ơn luật sư

>> Thứ nhất, xin nói tới hiệu lực của hợp đồng thuê nhà giữa bạn và chủ nhà.

Khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp, có thể khẳng định hợp đồng thuê nhà của bạn và chủ nhà có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, xét hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên chủ nhà.

Tại Khoản 2 và Khoản 4, Điều 132 Luật nhà ở 2014 có quy định về bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt chỉ được thực hiện nếu như bên thuê thuộc vào một trong các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 đã nêu ở trên. Đồng thời, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn vì bạn chưa bao giờ có vi phạm hợp đồng, nếu không thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của chủ nhà trong trường hợp này là trái với quy định của pháp luật. Bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận. Nếu như bạn cũng có ý trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cho bạn cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa ở.

Vì các điều khoản nêu trên không quy định cụ thể về vấn đề mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở nên theo đó trong trường hợp của bạn, việc bồi thường của bên chủ nhà tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bạn. Bạn có nghĩa vụ chứng minh những thiệt hại mà việc chấm dứt hợp đồng gây ra cho mình để tính mức bồi thường. Mức bồi thường, cách thức bồi thường có thể do hai bên thỏa thuận dựa trên những thiệt hại đã xảy ra (có thể chứng minh được).

Tuy nhiên, nếu bạn cảm thấy mức bồi thường đó là không hợp lý thì bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê