Gia đình tôi có 20.000m2 đất nông nghiệp đã có giấy chứng nhận. Nay gia đình tôi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất để làm trang trại. Luật sư tư vấn giúp tôi:

1. thủ tục cần những gì?

2. Gia đình tôi có thể chuyển đổi diện tích đất 20.000m2 của gia đình không?

Xin cảm ơn luật sư!

Người gửi: L.N.V

Bài viết được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của công ty luật Minh Khuê.

chuyển đổi sang đất trang trại ?

Luật sư tư vấn đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty Luật Minh Khuê. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013.

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết một số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ.

Nội dung phân tích:

1. Gia đình bạn có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng của 20.000 m2 đất nông nghiệp hay không?

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Theo đó, để xem xét một trường hợp có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không, cơ quan có thẩm quyền mà ở đây là Phòng Tài nguyên môi trường huyện (quận) tại địa phương bạn sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng mà bạn trình bày trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp lên cho cơ quan này. Dựa vào hai căn cứ này, nếu thấy phù hợp kết hợp với xem xét đơn xin chuyển mục đich của bạn nộp lên có đầy đủ giấy tờ, thủ tục hay không thì Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất trên của bạn.

2. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Do thông tin bạn cung cấp không xác định rõ cụ thể loại đất nông nghiệp gia đình đang sử dụng là đất gì (ví dụ: đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm...) do đó, chúng tôi xin tư vấn hai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phé của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điều 59 Luật đất đai 2013:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất, quy định tại Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014?NĐ-CP:

"Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày."

Trường hợp này, để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn chuẩn bị đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp lên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (quận) tại địa phương. Cơ quan này sẽ xem xét hồ sơ bạn gửi lên, xác thực các thông tin và căn cứ kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của huyện (quận) cũng như nhu cầu sử dụng đất mà bạn trình bày trong đơn nếu thấy phù hợp thì sẽ hướng dẫn bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính cần thiết. Phòng tài nguyên môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính được hướng dẫn, bạn sẽ được trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý (đã xác nhận chuyển mục đích sử dụng đất) cho bạn.

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT như sau:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Trường hợp này, để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn nộp nộp hồ sơ  tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Sau đó,  Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.Thời hạn thực hiện không quá 15 ngày kể từ ngày bạn nộp đơn.

Trên đây là những tư vẫn của chúng tôi đối với câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng ./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.