Gia đình tôi đã giao phần đất đó cho nhà nước thực hiện xây dựng và công trình đó đã đi vào sử dụng được hơn 10 năm nay vậy mà vẫn chưa nhận được đền bù đất tái định cư như kế hoạch. Nay do nhu cầu cần xây nhà tôi muốn chuyển đổi một phần đất vườn đồi còn lại thành đất nhà ở thì có được phép hoán đổi diện tích đất nhà ở đã bị thu hồi sang phần diện tích đất còn lại không và thủ tục như thế nào ?

Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư ạ. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2. Nội dung tư vấn

Theo thông tin mà bạn cung cấp, diện tích đất còn lại sau thu hồi là đất vườn đồi, diện tích đất này được sử dụng trồng các loại cây hằng năm và cây lâu năm, do đó là đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai.  

Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

"5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước." 

Căn cứ vào quy định trên, gia đình bạn có thể được chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất vườn đồi sau khi bị thu hồi phần đất ở từ đát nông nghiệp thành đất ở để tiến hành xây nhà ở và gia đình bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trên.

Bạn nói rằng, diện tích đất ở của gia đình bạn bị thu hồi vẫn chưa được bồi thường theo kế hoạch. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay không có quy định cụ thể về việc có được phép hoán đổi diện tích đất nhà ở đã bị thu hồi mà chưa được bồi thường sang phần diện tích đất nông nghiệp còn lại đúng bằng diện tích đất thu hồi hay không. Mặt khác, việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường chỉ áp dụng đối với khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp (khoản 1 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP).

Do đó, yêu cầu của bạn có thể được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

"2. Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này." Do đó, số tiền bạn được trả lại hoặc phải đóng thêm căn cứ vòa chênh lệch về giá trị của  diện tích đất bị thu hồi với nghĩa vụ tài chính bạn phải chịu khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ_CP:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê