Câu hỏi:

1. Khi tôi mua miếng đất đó từ anh Xiêm thì có rủi ro gì không?

2. Thủ tục làm như thế nào để pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất của tôi. tôi có gửi hồ sơ kèm theo, xin Luật sư tư vấn, mảnh đất này đã được chuyển đổi thành đất thổ cư chưa?

3. Bên Luật sư có nhận giải quyết thủ tục hành chính cho tôi không? Lệ phí là bao nhiêu? Xin chân thành cảm ơn

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư                                         

Người gửi:  Hong tuoi

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng

Giấy chyển quyền sử dụng đất có cần công chứng, gọi: 1900 6162

Trả Lời: 

1. Cơ sở pháp luật:

- Luật đất đai năm 2013;

- Thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

- Luật số 71/2014/QH13 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế.

2. Nội dung phân tích:

Thứ nhất, để biết được rủi ro có xảy ra đối với bạn khi mua miếng đất này hay không? Bạn cần phải xem xét những yếu tố sau:

Một là, miếng đất mà bạn muốn mua đó phải đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định tại Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Hai là, việc bạn làm hợp đồng mua bán này, đối tượng của hợp đồng ở đây là bất động sản. theo đó, căn cứ Bộ luật dân sự 2005: đối với tài sản là động sản thì khi thực hiện hợp đồng mua bán sẽ không phải đăng ký và có hiệu lực kể từ thời điểm các bên nhận được tài sản trao đổi trong hợp đồng mua bán; đối với tài sản là bất động bản khi thực hiện hợp đồng mua bán bạn sẽ phải thực hiện đăng ký, kể từ thời điểm đăng ký xong thì hợp đồng sẽ có hiệu lực.

Do đó, khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán đất bạn sẽ phải công chứng, chứng thực hợp đồng tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng.

Thứ hai, sau khi bạn thực hiện xong hợp đồng mua bán, bạn thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Theo đó, bạn chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao);

2. Hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

1. Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có);

2. Chứng minh thư nhân, sổ hộ khẩu của cả hai bên;

3. Các giấy tờ khác: giấy đăng ký kết hôn, biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng có liên quan đến phần đất.

- Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.

- Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ thời điểm nhận được hồ sơ.

Thứ ba, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhương;

- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng;

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đối với trường hợp quận thuộc thành phố trung ương; phường nội thành hoặc thị xã trực thuộc tỉnh:

Nếu như đất có cả nhà ở: phí cấp giấy chứng nhận mới là 100 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 50 nghìn đồng.

Nếu như chỉ có đất: phí cấp giấy chứng nhận mới là 25 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 20 nghìn đồng.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn sẽ được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: căn cứ thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

“Điều 3. Về mức thu

2. Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, cần lưu ý một số điểm về nội dung và mức thu như sau:

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”.

Trân trọng cám ơn!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê