1. Có được mua đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Hiện tại bác em đang muốn chuyển quyền sử dụng đất canh tác cho người khác. Nguồn gốc đất đó là do bác được hợp tác xã phân cho, vị trí đất thuộc làng X nơi bác em sinh sống.
Vì bác không có nhu cầu sử dụng diện tích đất nêu trên nên bác muốn nhượng lại quyền sử dụng cho người khác nhưng ko thuộc làng đó và chỉ ký với nhau văn bản viết tay, người đó hàng năm đóng thuế đất và chênh lệch hoa màu đầy đủ. Như vậy nếu sau này nhà nước có quyết định cấp sổ đỏ hay người mà bác em chuyển quyền sử dụng bây giờ muốn chuyển nhượng quyền sử dụng lại cho người khác liệu có gặp khó khăn gì ko ạ?
Cảm ơn luật sư!

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Mục II Chương III và Điều 106 Luật Đất đai, người được nhà nước giao đất nông nghiệp, cho thuê đất nông nghiệp đã trả tiền một lần hoặc trả trước nhiều năm mà thời gian còn lại ít nhất là 5 năm được quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp cho người khác.

Tuy nhiên theo quy định pháp luật đất đai hiện hành (Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP), chỉ được chuyển nhận quyền sử dụng đất khi chủ đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng giữa bác của bạn và người nhận chuyển nhượng là vô hiệu.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005, người nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ trở thành chủ sở hữu của đất khi đã làm thủ tục Đăng ký sở hữu với cơ quan nhà nước.

Do những lý nêu trên, người nhận chuyển nhượng vẫn chưa trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất. Vì thế họ người nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng cho người khác.

Trân trọng./.

2. Tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất ?

Thưa luật sư, cuối năm 2014 tôi có mua 1 miếng đất với diện tích 600 mét vuông do bà B đứng tên, giấy tờ sang tay đã đầy đủ nhưng cho đến tháng 10 năm 2015 vẫn chưa được bà B chuyển giao sổ đỏ nhưng tiền thì tôi đã thanh toán hơn 1 nửa (600 triệu đồng) và hiện tại trên miếng đất của tôi mua có 3 cây gỗ và bà B có ý định cưa nó, vì do trong hợp đồng mua bán không đề cập đến 3 cây đó nên giữa 2 bên xảy ra tranh chấp, kính mong luật sư cho tôi xin ý kiến,giờ 3 cây đó là thuộc quyền sở hữu của ai?

Tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội thì:

"Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Theo như quy định trên, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, đối với trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu đối với tài sản này thì cần phải đăng ký quyền sử dụng. Trong trường hợp bạn và bà B có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng bạn mới chỉ được cầm giữ một số giấy tờ mà chưa hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng mảnh đất này thì quyền sử dụng, định đoạt đối với phần đất này chưa thuộc về bạn, mà vẫn thuộc về người có tên trên Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất (sổ đỏ).

Vì vậy, đối với tài sản gắn liền với bất động sản là 3 cây gỗ thuộc mảnh đất trên, đến thời điểm này thuộc quyền sở hữu của bà B, và bà B có toàn quyền định đoạt với 3 cây gỗ này.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tranh chấp quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất ?

3. Hướng dẫn phân chia tài sản thừa kế không để lại di chúc ?

Thưa luật sư, Bố Em qua đời đột ngột không để lại di chúc. Tài sản gồm một mảnh đất 500 m2 thì theo quy định Em sẽ được chia phần đất như thế nào ? Nhà Em có ba Anh chị Em và Mẹ ?
Xin được hướng dẫn cụ thể. Cảm ơn!

Hướng dẫn phân chia tài sản thừa kế là đất đai khi bố qua đời không để lại di chúc ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Bố bạn mất, để lại mảnh đất 500 m2 và không có di chúc. Do đó, theo quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều 675 của Bộ luật Dân sự về trường hợp thừa kế theo pháp luật, mẹ bạn và ba chị em bạn sẽ là những người thừa kế theo pháp luật.

Điều 675Bộ Luật Dân sự quy định:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo đó, mẹ bạn và ba chị em bạn đều là những người thừa kế theo pháp luật ở hàng thừa kế thứ nhất, và được hưởng phần di sản bằng nhau. Tức là mảnh đất 500 m2 bố bạn để lại sẽ được chia làm 4 phần bằng nhau, mẹ bạn và ba chị em bạn mỗi người sẽ được hưởng 1 phần.

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ bộ phận để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

4. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất đúng luật ?

Chào luật sư, tôi muốn tặng đất cho bố ruột thì tôi cần phải làm thủ tục cho tặng như thế nào đúng với luật ? Xin cảm ơn.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất đúng luật

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về quyền tặng cho quyền sử dụng đất , tại Điều 722, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Như vậy bà của bạn có thể tặng cho quyền sử dụng đất cho bố của bạn miễn sao có sự thỏa thuận đồng ý giữa hai bên. Vì đây đất đó đứng tên là bà của bạn, nên bà của bạn có quyền tặng cho mà không cần có sự đồng ý của người khác không có quyền sử dụng đất. Do đó, những người khác ngăn cản, không đồng ý là không có cơ sở, không đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai, về thủ tục, căn cứ Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định khi tặng cho bất động sản thì:

“1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản.”

Như vậy, nếu bà bạn có ý định tặng cho bố bạn phần đất kể trên thì có thể lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản và công chứng, chứng thực hợp đồng này. Sau đó mang hợp đồng tặng cho đến phòng nhà đất thuộc UBND quận/ huyện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ trực tiếp để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có hàng xóm làm chứng thì có hợp pháp không ?

Thưa luật sư, Tôi có mua chung một miếng đất không có giấy tờ mà chỉ ký mua bán bằng giấy tay và nhờ hàng xóm xung quanh làm chứng. Vậy hợp đồng mua bán của tôi có giá trị pháp lý gì không ?
Cảm ơn luật sư!

Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có hàng xóm làm chứng thì có hợp pháp không ?

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn trình này rằng bạn và bà nội có mua chung 1 miếng đất không giấy tờ và ký giấy mua bán bằng giấy tay do các bên hàng xóm làm chứng bạn và bà nội có làm 1 giấy giống y chang nhưng do bà nội đứng tên và cũng có hàng xóm ký tên như giấy. Tại thời điểm đó, theo quy định tại Luật đất đai 2003 và quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất này phải lập thành văn bản, có xác nhận chứng thực, công chức của cơ quan, đơn vị có thẩm quyền. Như vậy, những giấy tờ này của bạn sẽ không được pháp luật ghi nhận, theo đó trường hợp này bạn nên:

- Nói chuyện thẳng thắn với bên bán đất cho bạn về việc này, nếu trong trường hợp bạn dấu thì bạn sẽ đảm bảo được quyền lợi cho bạn.

- Yêu cầu bên bán đất và bên bạn lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực và làm thủ tục sang tên và ghi nhận đồng sở hữu tên bạn và bà bạn.

Tại thời điểm có giấy tờ đứng tên bạn và bà bạn mới có thể đảm bảo quyền lợi cho các bên.

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê