Khi được một anh cò BĐS dẫn đi xem căn nhà trên DT là 3.55x14m trong đó có 13,2m2 không được công nhận do quy hoạch lộ giới. Căn nhà khá đẹp, 1 trệt 3 lầu, theo thông tin của anh cò và chị Tr chủ căn nhà thì nó vừa được sửa lại hệ thống điện, nước và làm mới căn nhà. Em và chồng em hoàn toàn tin tưởng và xin được xem sổ hồng và các giấy tờ khác có hợp lệ hay không để tiến hành mua nhà. Sau khi kiểm tra giấy tờ bọn em làm hợp đồng đặt cọc 100 triệu tại văn phòng công chứng. Do em và chồng phải vay thêm Ngân hàng nên bộ phận thẩm định có xuống xem nhà và có cho tụi em biết căn nhà này bị nghiêng, do nền móng căn nhà yếu từ đầu và có vướng phần sân ở giữa căn nhà, lại không có giấy phép xây dựng và khuyên tụi em k nên mua vì nó không an toàn cho việc sinh sống lâu dài.

Như vậy em không được biết thông tin về chất lượng căn nhà kém, bị nghiêng, nguy hiểm cho việc sinh sống nên em muốn hủy hợp đồng đặt cọc và chấm dứt việc mua bán thì có thể lấy lại được tiền cọc hay không? Rất mong Anh/chị Luật sư cho em lời khuyên, em đang rất sợ mình bị lừa vì có nghe người dân gần đó nói là cũng có vài người bị tình trạng như em họ đều bỏ cọc. Em hy vọng anh chị có thể cho em hướng giải quyết tốt nhất để người mua nhà sau này không bị rơi vào hoàn cảnh như em.

Em chân thành cảm ơn ạ.

 

Trả lời:

Chào bạn , cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê , câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau : 

1.Cơ sở pháp luật để đỏi tiền cọc mua đất:

Bộ luật dân sự năm 2015 

2. Tư vấn về điều kiện đòi lại tiền đặt cọc:

 Về vấn đề đặt cọc khi giao kết hợp đòng mua bán nhà giữa bạn và người bán , điều 328 bộ luật dân sự 2015 có quy định : 

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Vậy tiền đặt cọc là một căn cứ để đảm bảo cho việc hai bên sẽ tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng .

Trong trường hợp này , hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà giữa hai bên có thể vô hiueej vì lý do có sự che giấu hiện trạng căn nhà của bên bán : 

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối , đe dọa , cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường."

Vậy, bạn có thể gửi yêu cầu lên tòa án nhân dân cấp quận , huyện nơi có căn nhà đề nghị tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu ( giao dịch dân sự vô hiệu thì những biện pháp bảo đảm liên quan cung vô hiệu theo ), thời hiệu để tuyên giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm kể từ ngày bạn phát hiện ra có sự vi phạm.

Sau khi tòa án tuyên giao dịch dân sự này là vô hiệu thì bạn có thể yêu cầu bên bán hoàn trả lại số tiền đặt cọc cho mình . Tuy nhiên việc khởi kiện này có thể làm tốn thời gian , công sức và có thể sẽ phải chịu án phí vì vậy bạn nên thỏa thuận, thương lượng trước với người bán nhà hoặc yêu cầu UBND cấp xã , phường nói có bất động sản hòa giải tranh chấp này trước khi khởi kiện ra tòa án . 

 

3. Quy định của pháp luật về phạt cọc ?

Câu hỏi: Thưa luật sư, Tôi nhờ luật sư giúp, tôi muốn mua nhà của ông M, chúng tôi làm hợp đồng đặt cọc, trong nội dung cam kết ghi : bên bán vi phạm cam kết phải chịu phạt gấp 6 lần. Nhưnh ông M bảo mức phạt cao quá, vi phạm pháp luật. Ông M nói vậy có đúng không ? Pháp luật có cho phép mức phạt vi phạm do hai bên tự thỏa thuân không ? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Về khía cạnh dân sự , nếu Bộ luật dân sự 2005 quy định về mức phạt cọc thì pháp luật hiện hành công nhận sự thỏa thuận của các bên , không có quy định chi tiết về mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc khi giao kết hợp đồng thuê nhà . Do vậy mức phạt cọc do hai bên thỏa thuận , với mức phạt 06 lần ssoo tiền cọc thì không vi phạm quy định của pháp luật, nếu ông M cho rằng mức phạt cọc này quá cao và không đồng ý với mức phạt cọc này thì hai bên có thể thương lương lại về việc này . 

 

4. Thắc mắc về thủ tục mua nhà ở xã hội:

Chào luật sư, hiện nay em đang có vấn đề thắc mắc về nhà ở xã hội luật sư có thể bớt chút thời gian tư vấn cho em nhé! Gia đình em có được mua một căn nhà ở xã hội và được vay vốn để mua nhà theo gói 30 nghìn tỷ, hiện nay đã tới thời gian nhận nhà nhưng do kinh tế khó khăn gia đình em muốn cho thuê lại căn nhà đó và thuê nhà ở nơi khác rẻ hơn để có tiền trả nợ, vậy luật sư cho em hỏi việc em cho thuê như vậy có vi phạm về quy định của nhà ở xã hội hay không ạ? Cám ơn luật sư đã dành thời gian đọc câu hỏi của em.

Trả lời:

Điều 62 luật nhà ở 2014 có quy định về việc cho thuê nhà ở xã hội như sau :

"1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này."

Vậy luật nhà ở hiện hành không cấm các trường hợp cho thuê lại nhà ở xã hội khi chủ sở hư chưa đủ thời ian sử dụng tối 05 năm mà chỉ cấm việc bán . Do vậy bạn có thể cho thuê lại nhà của mình khi được giao . 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900 6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng !

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.