1. Có được tách thửa đất khi chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, tôi có vấn đề muốn hỏi luật sư như sau: Năm 2015 thị trấn làm bìa đỏ cho các hộ gia đình. Gia đình tôi đã làm hồ sơ và được cấp bìa đỏ , tổng tiền phải nộp là 565 000 000 triệu đồng và được nợ đến năm 2020.

Vậy hỏi các luật gia là giờ tôi chưa nạp hết số tiền đó thì có tách bìa đỏ được không? Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Có được tách thửa đất khi chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đaigọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trong trường hợp của bạn có thể xác định là gia đình bạn sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì còn nợ tiền sử dụng đất, và hiện tại gia gia đình bạn muốn tách thửa thì có được hay không.

Về vấn đề này tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này”.

Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, gia đình bạn được trả nợ dần tiền sử dụng đất khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa 5 năm tính từ ngày được ghi nợ tiền sử dụng đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Khi thanh toán nợ,bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì gia đình bạn mới phải nộp tiền sử đụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 qui định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Theo quy định nêu trên về nguyên tắc nếu bạn muốn tách thửa và thực hiện các quyền trên thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Do bạn có đề cập đến việc chưa thanh toán đủ số tiền sử dụng đất, nên bạn có thể tham khảo các quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất. Từ đó tiến hành thanh toán đầy đủ số tiền sử dụng đất để có thể tiến hành tách thửa.

Sau khi bạn đã hoàn thành việc thanh toán nợ, cơ quan thuế ra thông báo hoặc xác nhận để bạn đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên bạn có thể lưu ý trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất ghi nhận:

“3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế”.

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn khi được phòng tài nguyên môi trường xác nhận là được phép chuyển nhượng thì bạn có thể làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần chuyển nhượng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Tư vấn về diện tích tối thiểu tách thửa Thủ Đức ?

Thưa luật sư! Hiện tại tôi đang tìm mua 1 mảnh đất hoặc nhà ở khu vực Thủ Đức. Tôi được giới thiệu một căn nhà có diện tích 4.5x10m2 = 45m2 ở phường Linh Đông - Thủ Đức. Tuy nhiên căn nhà này chung sổ với chủ nhưng chưa tách làm sổ riêng. Vui lòng cho tôi biết theo luật mới nhất hiện tại thì với diện tích thế này khi tôi tiến hành giao dịch mua bán thì có được tách sổ riêng hay không?

Diện tích đất tối thiểu để tách thửa ra sổ ở khu vực Thủ Đức hiện nay là bao nhiêu mét?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về diện tích tối thiểu tách thửa Thủ Đức ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ Chí Minh ban hành ban hành thì:

"b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì mảnh đất này đã có nhà ở hiện hữu do đó đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì đối với diện tích tối thiểu tách thửa đất có nhà ở hiện hữu ở Thủ Đức là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Tách thửa nhưng không được sự đồng ý của người đứng tên trong giấy chứng nhận, giải quyết như thế nào?

Thưa luật sư, trường hợp của gia đình em như thế này. Vào lúc bà ngoại của em mất, bà đã nói sẽ giao một phần đất cho mẹ của em (không có di chúc). Tuy nhiên, phần đất lúc đó không phải do bà ngoại em đứng tên mà là do chị cả (gọi tắt là chị T.) đứng tên. Phần đất bà ngoại cho mẹ em có diện tích khoảng 3000m vuông.
Lúc đó, do phần đất đang nằm trong khu quy hoạch nên không làm được giấy tờ.Sau đó, khi chị T. ly hôn, chồng của chị đã thưa kiện tranh chấp đất và được chia một phần đất, trong đó có dính đến phần đất khoảng 1,250m vuông của mẹ em (tuy nhiên lúc đó đứng dưới tên chị T.). Về sau này khi đã quy hoạch xong, gia đình em muốn làm sổ đỏ để sở hữu đất hợp pháp, chị T. ban đầu đã đồng ý hợp tác.
Tuy nhiên khi bên xã yêu cầu cuốn sổ đỏ của chị T. để làm thủ tục chia làm 2 sổ, một cái đứng tên chị T. và một cái đứng tên mẹ em, do nghe lời xúi giục của người trong nhà, chị đã đổi ý và quyết định không hợp tác về việc đưa sổ đỏ cho mẹ em đem lên xã vì sợ nhà em lấy mất phần đất của chị. Nhà chị T. muốn nhà em tự làm giấy tờ đất và không muốn dính dáng gì tới nhà em, nhưng lấy sổ đỏ của chị T. và tách ra làm hai sổ là biện pháp duy nhất mà bên xã nêu ra cho nhà em. Hiện giờ do chị T. không chịu hợp tác cũng như nghe lời giải thích, nhà em đang hoang mang và không biết phải làm gì ?
Kính mong luật sư tư vấn cho nhà em, Cảm ơn luật sư.

Tách thửa nhưng không được sự đồng ý của người đứng tên trong giấy chứng nhận, giải quyết như thế nào?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ tại Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

"1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.


2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.


3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.


Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.


4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.


Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.


5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.


Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Trong trường hợp này, chị làm các trình tự thủ tục sau để tách thửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Trình tự thực hiện tách thửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính

+ Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp."

Như vậy, trong trường hợp của bạn, trước hết bạn hãy cố khuyên chị bạn vì chị T đã đồng ý cho bạn tách thửa, nếu trong trường hợp không mượn được sổ thì bạn hãy làm đúng các trình tự thủ tục trên đây với sự chứng kiến và chấp thuận của chị T. Chúng tôi đã nêu rõ thủ tục bạn cần làm ngoài ra là vấn đề chị T đồng ý cho bạn tách thửa thì bạn mới có thể là những thủ tục này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Khi nào được tách thửa sang tên cho con khi xây dựng nhà chưa hoàn thành?

Thưa luật sư! 1/ mẹ tôi có miếng đất diện tích 5.000m2, hiện đã lên đất xây dựng 900m2 (phần còn lại là đất trồng cây lâu năm chưa lên đất thổ cư), giờ đang muốn làm thủ tục tách thửa cho tôi (diện tích là 500m2: trong đó xin 300m2 là xây dựng).nhưng cơ quan nhà nước bắt mẹ tôi phải đóng thuế hết rồi mới chuyển sang tên cho tôi, không cho ghi nợ, trường hợp ghi nợ thì phải là mẹ tôi đứng tên, còn tôi thì không được đứng tên trên giấy tờ. nếu trường hợp mẹ tôi đứng tên xong, sau khi xây dựng nhà hoàn thành thì mẹ tôi có được ra phòng công chứng tại địa phương để làm thủ tục "tặng" cho con được không (vì tôi muốn đứng tên để sau này không phải tranh chấp) và có phải đóng thuế gì không ?
2. Thời gian xin giấy phép xây dựng phải mất bao lâu ?
Xin trân trọng cảm ơn.

Khi nào được tách thửa sang tên cho con khi xây dựng nhà chưa hoàn thành?

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty Luật Minh Khuê. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Về việc tách thửa:

Điều 167 khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này"

Điều 2 khoản 2 điểm c Nghị định 45 quy định: Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

Điều 5 khoản 2 điểm a Nghị định 45/2014/ NĐ –CP quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Luật Đất đai 2013 cũng quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp của bạn là chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Theo đó, mẹ bạn có thể chuyển nhượng cho bạn phần diện tích không phải là đất ở trước. Sau đó bạn làm thủ tục chuyển đổi và xin cấp phép xây dựng. Hoặc mẹ bạn trực tiếp làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau đó chuyển nhượng cho bạn. Hình thức chuyển nhượng thông qua hợp đồng tặng cho, mua bán,.... do bạn và mẹ bạn lựa chọn, thỏa thuận sao cho phù hợp với mục đích, kế hoạch của gia đình.

2. Thời gian xin cấp phép xây dựng:

Theo quy định tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP thời hạn cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là không quá mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tham khảo thêm : Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai Thông tư 15/2016/TT-BXD

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Tư vấn về việc đòi chia thừa kế đất đã tách thửa có sổ đỏ ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê, Khi bố mẹ chồng tôi còn sống, đã tách đất cho vợ chồng tôi ra ở riêng và có sổ đỏ , hơn nữa, mẹ chồng tôi lúc sống chỉ kiện miếng đất bố mẹ chồng tôi ở), nhưng bây giờ 2 bác ở cùng với bố mẹ chồng đòi chia đất vợ chồng tôi đang ở (vì cho rằng đó cũng là đất của ông bà)” vậy theo luật thì việc 2 bác kiện tòa yêu đòi chia lại đất vợ chồng tôi đang ở có đúng luật không?
Bố mẹ chồng tôi có tổng diện tích đất là 700m2, và bố mẹ chồng tách ra 1 phần cho vợ chồng tôi 290m​2 từ năm 1987, được chính quyền công nhận (có sổ đỏ), còn vợ chồng anh cả ở cùng với bố mẹ chồng tôi (mảnh đất do bố mẹ chồng tôi làm chủ). Nhưng không biết do đâu và từ bao giờ mà miếng đất do bố mẹ chồng tôi đứng tên lại chuyển tên sang vợ chồng anh cả ở cùng bố mẹ chồng tôi, nên mẹ chồng tôi đã làm đơn lên tòa kiện để lấy lại đất nhưng đến nay thì bố mẹ chồng tôi đã chết. Sau khi bố mẹ tôi chết thì 4 người con còn lại của bà tiếp tục đơn kiện của mẹ chồng tôi (để lấy đất xây từ đường vì vợ chồng anh cả không cho đất của ông bà để xây từ đường).
Do vậy, vợ chồng anh cả đã kiện lên tòa và yêu cầu tòa phải chia cả đất vợ chồng tôi đang ở, vậy rất mong chuyên mục Tư vấn pháp luật tư vấn giúp cho tôi ?
Tôi xin chân thành cảm ơn! Mong nhận được sự hồi đáp sớm.

Tư vấn về việc đòi chia thừa kế đất đã tách thửa có sổ đỏ

Luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào chị, cảm ơn chị đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

Về thời hiệu khởi kiện, theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội, thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết vụ án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

Điểm a khoản 3 Điều 159 Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội ( Bộ Luật Tố tụng dân sự số 65/2011/QH12 sửa đổi của Quốc hội) quy định về thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản: tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Với các quy định nêu trên, trường hợp của chị không thuộc trường hợp áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nói các khác, chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản có quyền khởi kiện bất cứ lúc nào mà không bị hạn chế về thời hạn.

1. Việc tiếp tục đơn kiện của mẹ chồng chị.

Thông tin mà quý khách hàng cung cấp “không biết do đâu và từ bao giờ mà miếng đất do bố mẹ chồng tôi đứng tên lại chuyển tên sang vợ chồng anh cả ở cùng bố mẹ chồng tôi” là hoàn toàn có thể xảy ra. Việc bố mẹ chồng chị kiện vợ chồng anh cả để đòi lấy lại đất chứng tỏ bố mẹ chồng chị không cho anh cả mảnh đất đó, nó vẫn do bố mẹ chồng chị làm chủ.

Sau khi bố mẹ chồng chị mất, các con của ông bà là người thừa kế quyền sử dụng đất mà bố mẹ để lại nên việc các con của bố mẹ chồng chị có quyền kiện anh cả đòi lại quyền sử dụng đất.

Anh chị cần cung cấp chứng cứ chứng minh mảnh đất đã nêu do bố mẹ chồng chị làm chủ, vợ chồng anh cả chỉ ở cùng với bố mẹ chị trên một mảnh đất chứ không là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Điều này rất khó khăn.

2. Việc vợ chồng anh cả kiện lên tòa yêu cầu chia cả đất vợ chồng chị đang ở.

Như thông tin mà quý khách hàng cung cấp, năm 1987 bố mẹ chồng chị tách ra 1 phần đất cho vợ chồng chị. Với diện tích là 290m​2, được chính quyền công nhận (có sổ đỏ). Với diên tích 290m2 thì đã lớn hơn diện tích đất tối thiểu để tách thửa mà bình thường ở các địa phương quy định, hơn nữa mảnh đất này của anh chị thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 49 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nên anh chị được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kể từ thời điểm anh chị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh chị là chủ sở hữu của quyền sử dụng mảnh đất này, chủ sở hữu bất động sản. Căn cứ quy định tại bộ luật tố tụng dân sự thì khi bố mẹ chồng chị chết thì người thừa kế có quyền khởi kiện chia tài sản mà bố mẹ chồng chị để lại. Tuy nhiên tại thời điểm bố mẹ chồng chị chết, mảnh đất 290m2 này không phải là bất động sản mà bố mẹ chị để lại, bởi nó do vợ chồng chị đứng tên, được nhà nước công nhận (bằng cách nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh chị). Vì vậy, việc vợ chồng anh cả kiện lên tòa đòi chia cả đất vợ chồng chị đang ở thì Tòa án sẽ trả lại đơn.

Trân trọng./.

6. Có được làm thủ tục sang nhượng đất cùng lúc với tách thửa không ?

Chào Luật sư! Xin luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: Gia đình tôi có 1 mảnh đất rộng 300m vuông. Hiện tại gia đình tôi muốn bán 150m vuông để lấy tiền làm việc khác. vậy tôi có thể vừa làm thủ tục sang nhượng vừa tiến hành thủ tục tách thửa được không? và thủ tục như thế nào?

Có được làm thủ tục sang nhượng đất cùng lúc với tách thửa không?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, bạn cần phải tiến hành thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về trình tự, thủ tục tách thửa:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa tới Văn phòng đăng ký đất đai. Theo Luật đất đai 2013 hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất (mẫu 11/ĐK)

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ngoài ra, khi làm thủ tục tách thửa, bạn cần lưu ý về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê