1. Năm 1994, bố tôi được UBND xã Hà Tiến, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa cho mượn một miếng đất rộng 10m, dài 30m làm quán buôn bán (bố tôi là thương binh nên được miễn thu tiền thuê đất). Đến năm 2004, bố tôi mất. Vậy gia đình tôi có được sử dụng miếng đất đó nữa không?

2. Hiện nay tôi muốn nâng cấp nền, nhưng khi thi công thì xã không cho và ra quyết định xử phạt hành chính 5 triệu đồng, lý do “tự ý thay đổi hiện trạng”. Bây giờ làm cách nào để gia đình tôi tiếp tục được sử dụng miếng đất đó?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Hòa

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của công ty luật Minh Khuê.

Có được thừa kế đất được miễn thu tiền thuê đất ?

Luật sư tư vấn đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến thư mục tư vấn của công ty luật Minh Khuê, thắc mắc của bạn sẽ được tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

- Luật Đất đai 1993;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11;

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13. 

Phân tích:

1. Như bạn trình bày, đất làm quán buôn bán của bố bạn được UBND xã cho thuê từ năm 1994 là thời điểm hiệu lực của Luật Đất đai 1993. Đất này là đất nông nghiệp để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 1993 như sau:

"Điều 45

Căn cứ vào quỹ đất đai, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mỗi xã được để lại một quỹ đất không quá 5% đất nông nghiệp để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Chính phủ quy định cụ thể việc sử dụng đất này."

Bố bạn mất vào năm 2004 là thời điểm hiệu lực của Luật Đất đai 2003. Nếu mảnh đất của bố bạn vẫn còn thời hạn thuê đất thì sẽ không bị thu hồi đất theo khoản 7 và khoản 10 Điều 38 Luật này, do đó, gia đình bạn sẽ được tiếp tục sử dụng mảnh đất trên:

Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.”

2. Như đã phân tích ở trên, đất mà xã giao cho gia đình bạn là đất nông nghiệp để phục vụ cho nhu cầu công ích. Bạn tự ý nâng cấp nền, tức là đã sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt hành chính về hành vi đó. Tuy nhiên, do bạn chỉ vi phạm lần đầu nên sẽ không bị thu hồi đất theo quy định tại luật đất đai thời điểm hiện tại có hiệu lực là Luật Đất đai 2013, cụ thể là tại điểm a khoản 1 Điều 64 như sau:

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;…”

Nếu bạn muốn tiếp tục nâng cấp nền để sử dụng miếng đất đó thì bạn cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đát phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;…”

Kết luận:

1. Bạn được tiếp tục sử dụng miếng đất đó nếu còn thời hạn thuê đất.

2. Bạn cần xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là những giải đáp, tư vấn từ phía Công ty Luật Minh Khuê cho câu hỏi của Quý khách hàng. Nếu còn có điều gì thắc mắc, mời Quý khách hàng vui lòng gửi thư theo địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn hoặc gọi điện trực tiếp đến tổng đài 1900 6162 để được giải đáp nhanh chóng và chính xác nhất.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.