Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê .Tôi có thắc mắc về vấn đề đất đai Kính mong phía VP giải đáp thắc mắc cho bên mua chúng tôi

Nội dung: Gia đình chúng tôi đang có dự định mua đất dự án có thời hạn 50 năm và hiện tại giá trị thời hạn sử dụng của mảnh đất còn 41 năm. Đất thuộc dự án quy hoạch khu đô thị của Huyện. Giá mua là 1 tỷ VNĐ.

Vậy VP có thể giải đáp thắc mắc của chung tôi là : 1 Có nên mua không khi đất ấy còn 41 năm, liệu sau thời gian ấy thì nhà nước có thu hồi ? Thủ tục 2 bên mua và bán cần làm gì ,để có các giấy tờ hợp pháp đảm bảo cho người mua như chúng tôi ?

Rất mong được sự trả lời của Quý VP trong thời gian sớm nhất. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai công ty luật Minh Khuê.

Có nên mua đất thuộc dự án quy hoạch của huyện không ?

Luật sư tư vấn pháp luật gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2005

Nội dung phân tích

1. Có nên mua đất thuộc dự án hay không? 

Trong trường hợp này, bạn có thể xem xét một số kinh nghiệm mua đất dự án sau đây:

Kinh nghiệm cho thấy, mua đất nền dự án cần phải xem rõ giấy tờ, căn cứ xem xét vị trí đất giữa giấy tờ và thực tế ngoài nền đất. Nếu không rõ ràng, bạn có thể bị tráo đôi vị trí ( vd khi xem đất là mặt tiền đường lớn, nhưng sau khi ra sổ, cất nhà mới biết vị trí thực sự trong giấy tờ là đường nhỏ…)

Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển ( nhà cửa đang đông lên dần). Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.

Mua đất cần xác định rõ những mục đích là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu.

Không nên mua đất sổ chung: sau này có tranh chấp xảy ra thì vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy ( thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào)

Những điều cần lưu ý:
- Chỉ kí hợp đồng góp vốn nếu đã chắc chắn tìm được nhà đầu tư lớn, có tên tuổi trên thị trường và những dự án được nhiều người tìm mua.
Tìm hiểu thật chi tiết thông tin và năng lực của chủ đầu tư, các dự án đã đầu tư thành công
Hợp đồng góp vốn hay mua bán càng chi tiết càng tốt, tránh gật đầu đại khi nhìn thấy hợp đồng soạn sẵn theo mẫu
- Tìm hiểu về luật nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn, đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số lượng nhà ở được phân chia (điều 9 nghị định quy định, chủ đầu tư được phép bán tối đa 20% số lượng nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng góp vốn. Điều 7 quy định, mỗi hộ gia đình, cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác với chủ đầu tư khi dự án chưa xây xong móng thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư). Nếu hợp đồng các dự án cá nhân góp vốn ký kết vi phạm luật thì xem như hợp đồng vô hiệu và chủ đầu tư phải trả lại cho cá nhân góp vốn vốn đã nhận.
- Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.

Theo đó, bạn cần cân nhắc kỹ trước khi mua đất dự án, phải đánh giá năng lực của chủ đầu tư bởi có nhiều đất dự án sau rất lâu vẫn không thể hoàn thành,  bởi rủi ro trong việc mua bán đất dự án là rất cao.

2. Về thủ tục mua bán đất

- Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
- Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, bạn nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Như vậy, khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì QSDĐ đó vẫn chưa thuộc về bạn, vì đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu (khoản 1 Điều 168 BLDS) nhưng đó là thủ tục cần thiết để đảm bảo quyền lợi và lợi ích của cả cá nhân bạn cũng như của người bán.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.