1. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Ông Trịnh Văn M và bà Đỗ Thị D có 03 người con là Trịnh Văn N, Trịnh Thị B và Trịnh Thị C. Năm 1970, ông Trịnh Văn N lấy bà Phùng Thị H về ở chung cùng cha mẹ. Năm 1972, 1977, bà B và bà C lần lượt lấy chồng và về sống cùng gia đình nhà chồng. Năm 1989, ông M và bà D chết không để lại di chúc. Năm 1992, UBND huyện K cấp cho vợ chồng ông N và bà H Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ phần đất thừa hưởng từ ông M, bà D để lại.

Năm 2000 ông N chết và đến đầu năm 2006, bà B và bà C đề nghị bà H chia cho họ một phần đất của cha mẹ để lại. Bà H không đồng ý và đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đó ghi tên bà và ông N ra để khẳng định rằng tài sản này không có phần của bà B và bà C.

Không thể tự giải quyết trong nội bộ gia đình với bà H, bà C và bà B làm đơn đề nghị Chủ tịch UBND xã Q, nơi có đất giải quyết. Hai bà yêu cầu xã huỷ bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và chia đất cho họ theo đúng quy định của pháp luật về thừa kế. Ngoài ra, bà B còn đề nghị xã cung cấp cho bà các tài liệu về thửa đất lưu trong hồ sơ địa chính của xã để nếu vụ việc không được giải quyết thỏa đáng thì bà sẽ ủy quyền cho con trai là S khởi kiện ra Tòa án. Chủ tịch UBND xã Q sẽ giải quyết như thế nào?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài điện thoại

Trả lời:

Căn cứ Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì UBND cấp xã không có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như huỷ bỏ quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi bà H, bà C, bà B tranh chấp về quyền sử dụng đất liên quan đến việc thừa kế không thể hoà giải mà có đơn yêu cầu UBND xã Q giải quyết, thì Uỷ ban chỉ có thể tiến hành hoà giải. Nếu hoà giải không thành thì hướng dẫn đương sự tới Toà án để được giải quyết bằng một vụ án chia thừa kế theo thủ tục tố tụng dân sự.

Với các yêu cầu của bà B và bà C, Chủ tịch UBND xã cần giải quyết như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp này, Chủ tịch UBND xã Q không có thẩm quyền để huỷ bỏ giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cần giải thích cho đương sự hiểu là không thể thụ lý giải quyết yêu cầu của bà C, bà B về việc huỷ bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho ông N và bà H.

Thứ hai, tranh chấp của bà B, bà C với bà H về quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền thừa kế. Hơn nữa, vụ việc này có tính phức tạp vì liên quan đến việc xác định các chứng cứ về nguồn gốc quyền sử dụng đất từ cha mẹ của các đương sự. UBND xã Q không có thẩm quyền giải quyết vì đây là thẩm quyền của Toà án, và phải giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, yêu cầu của bà B về việc đề nghị UBND xã giải quyết thoả đáng vụ việc không thể chấp nhận được. Thẩm quyền của UBND xã trong vụ việc này chỉ là thực hiện việc hoà giải giữa các bên tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.

Khi thực hiện việc hoà giải có thể xảy ra hai khả năng sau đây:

- Trường hợp qua hoà giải các bên thoả thuận được việc phân chia di sản thừa kế và đề nghị UBND xã Q xác nhận thì Uỷ ban nhân dân chứng thực thoả thuận phân chia di sản của các bên và hướng dẫn đương sự làm thủ tục để đăng ký biến động quyền sử dụng đất, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thoả thuận đã được lập.

- Trường hợp các bên không thoả thuận được với nhau, UBND xã Q hoà giải không thành, thì UBND xã Q sẽ lập biên bản hòa giải không thành giữa các bên, làm cơ sở để các bên trong tranh chấp có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi bà B đề nghị UBND xã chứng thực văn bản uỷ quyền cho anh S đại diện khởi kiện trước Toà án thì UBND xã thực hiện yêu cầu này của đương sự theo quy định về chứng thực uỷ quyền theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Thứ ba, về yêu cầu của bà C đề nghị UBND xã cung cấp các tài liệu trong hồ sơ địa chính làm chứng cứ phục vụ việc khởi kiện tại Toà án. Điều 7 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định trách nhiệm cung cấp chứng cứ của các cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đã nêu rõ:

"Cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm cung cấp đầy đủ và đúng thời hạn cho đương sự, Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân (sau đây gọi là Viện kiểm sát) tài liệu, chứng cứ mà mình đang lưu giữ, quản lý khi có yêu cầu của đương sự, Tòa án, Viện kiểm sát theo quy định của Bộ luật này và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc cung cấp tài liệu, chứng cứ đó; trường hợp không cung cấp được thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho đương sự, Tòa án, Viện kiểm sát."

Như vậy, khi bà C hoặc người được bà uỷ quyền thực hiện việc khởi kiện đề nghị UBND xã cung cấp các tài liệu về tình trạng sử dụng đất trong hồ sơ địa chính lưu tại UBND xã thì UBND xã có trách nhiệm phải cung cấp mà không được từ chối. Nếu từ chối phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

>> Tham khảo ngay: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

2. Tranh chấp đất đai chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Thưa luật sư, cho em hỏi, gia đình em trước đây có một vườn đất nhà ở và một vườn đất đồi trồng cây lâu năm từ năm 1992 đến nay luôn trồng cây và sử dụng, hiện tại đất nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 2006, còn đất vườn đồi thì chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình em muốn xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vườn đồi thì phải làm thủ tục như thế nào?

Vì khu đất vườn đồi đó không có giấy tờ gì cả, với lại có gia đình hàng xóm mới về ở gần đó (năm 2013) biết khu đất vườn đồi nhà em chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông ta đến UBND xã nói đất đó là đất của ông ta khiến cho gia đình em tới UBND xã xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị vướng mắc là có sự tranh chấp, vậy việc này thì giải quyết như thế nào? Ngay sau khi sự việc xẩy ra gia đình em đã liên hệ với gia đình đã chuyển nhượng lại đất ở và đất vườn đồi năm 1992 xin một giấy xác nhận đó là xác nhận năm 1992 có chuyển nhượng lại cho gia đình em đất nhà ở và đất vườn đồi, trồng cây lâu năm, đồng thời cũng có chữ ký xác nhận của hàng xóm trên giấy xác nhận đó. Vậy giấy tờ này có giá trị trong xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ?

Kính mong luật sư giải đáp thắc mắc và hướng dẫn giúp em với, em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Vì theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất hiện nay gia đình bạn đang sử dụng chưa có giấy tờ gì và đang bị tranh chấp với gia đình hàng xóm. Do đó, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình bạn cần hòa giải được với gia đình hàng xóm đó. Bạn có thể thực hiện thủ tục sau theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Bước 1: Bạn nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tới Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải cho các bên tranh chấp trong thời gian không quá 45 ngày.

Bước 2: Sau khi hết thời hạn 45 ngày mà hai bên tranh chấp không thể hòa giải được với nhau thì có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành, rồi có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền như sau: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Bước 3: Sau khi có kết quả cuối cùng của việc giải quyết tranh chấp đất đai: Biên bản hòa giải thành của cơ quan có thẩm quyền hoặc có Quyết định/ Bản án của Tòa án. Trong trường hợp, gia đình bạn được Tòa án chấp thuận mảnh đất đồi đang sử dụng là đất của gia đình bạn. Theo đó, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ sau nộp trực tiếp tới Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn theo Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

- Giấy tờ chứng minh nhân thân: Chứng minh nhân dân/ Thẻ Căn cước công dân/ Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất;

- Bản án/ Quyết định của Tòa án về việc giải quyết vụ án tranh chấp đất đai;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận được đầy đủ hồ sơ của bạn thì sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn.

>> Luật sư trả lời: Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai nào là hiệu quả nhất ?

3. Tư vấn tranh chấp đất đai khi chưa trả tiền bị ngân hàng khởi kiện?

Kính gửi luật sư Luật Minh Khuê. Luật sư vui lòng tư vấn giúp vấn đề sau: bà con chúng tôi có mua đất của ông A. Đất nông nghiệp, giấy tờ viết tay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 500m đứng tên ông A hoặc vợ ông A (tùy sổ). Chúng tôi đã mua đất này từ năm 2009 (có người mua năm 2011). Mỗi nhà khoảng 80-100m2. Bà con đã làm nhà và sinh sống đến nay 2018. Có hộ khẩu thực hiện đầy đủ quyền nghĩa công dân tại địa phương. Hiện nay, Tòa án có triệu tập và yêu cầu bà con đến để làm việc vì ông A đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đi thế chấp ngân hàng. Có thể có quyền sử dụng đất được thế chấp sau thời gian ông A bán cho bà con nhưng cũng có quyền sử dụng đất ông A thế chấp rồi mà vẫn bán cho bà con (nhiều hộ gia đình mua ở nhiều thời điểm khác nhau). Quá hạn, ông A chưa trả, ngân hàng gửi đơn khởi kiện lên Tòa án. Chúng tôi những bà con nông dân giờ không biết làm sao? Nhờ luật sư tư vấn giúp phải làm sao để giữ được nhà, được đất để ở?

Trân trọng cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, có rất nhiều người cùng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, giấy tờ viết tay với ông A. Việc chuyển nhượng này được chuyển nhượng từ sau ngày 01 tháng 07 năm 2004, trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì khi đó, căn cứ Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, nhiều người dân mới chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng viết tay với ông A, không có công chứng hoặc chứng thực nhưng bà con đã làm nhà và sinh sống trên đất đến thời điểm hiện tại và cũng có sổ hộ khẩu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công dân tại địa phương.

Do đó, căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Mặc dù, tại thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực nhưng nếu những hộ dân ở đây có bằng chứng để chứng minh đã hoàn tất việc thanh toán tiền cho phía ông A thì lúc này các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng này là có hiệu lực. Và mảnh đất đã mua không còn là của ông A nữa, nên ngân hàng không có quyền thanh lý hoặc bán đấu giá mảnh đất này để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng của ông A.

Như vậy, trong trường hợp này, những hộ gia đình đã nhận chuyển nhượng đất đai với ông A có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi chính đáng cho mình, tránh trường hợp bị ngân hàng thanh lý tài sản để bảo đảm thi hành án hoặc ít nhất phải yêu cầu Tòa án buộc ông A phải bồi thường thiệt hại cho những người đã nhận chuyển nhượng đất của ông A.

>> Luật sư trả lời: Tư vấn, hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai ?

4. Tranh chấp đất đai giữa các hộ liền kề thì giải quyết như thế nào?

Kính chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Hộ liền kề cạnh gia đình tôi là hộ nhà anh L tháng 4/2016 khi tiến hành xây dựng đến công đoạn đổ cột đã nạo, cắt một phần tường riêng của nhà tôi và đổ một phần cột khoét vào bức tường phía cuối nhà tôi, xâm phạm đến tài sản nhà ở của tôi khi gia đình tôi đi vắng.Thời điểm này nhà anh L không có giấy phép xây dựng nhà ở.

Tôi đã làm đơn đề nghị giải quyết và được UBND phường Năng Tĩnh tổ chức buổi làm việc với mục đích hòa giải hai bên gia đình. Trong biên bản ghi nhận kết quả buổi làm việc, anh L đã xin lỗi gia đình tôi vì đã xâm phạm tới tài sản là phần tường, đất của gia đình tôi và xin phép được để 2 gia đình tự thỏa thuận những vấn đề liên quan tới việc xây dựng nhà của gia đình anh L và những ảnh hưởng tới nhà ở của gia đình tôi trong quá trình xây dựng trước đó cũng như sau này.

Qua thỏa thuận, thống nhất giữa 2 bên gia đình, tôi sẽ đồng ý bán lại cho nhà anh L phần tường, đất nhà tôi bị lấn chiếm trái phép và đồng ý cho tháo dỡ thêm toàn bộ trần nhựa gian sau, tháo dỡ bức tường riêng và hệ thống điện trên bức tường riêng của phòng ở phía cuối nhà tôi do ảnh hưởng của việc đổ trụ trái phép của gia đình anh L vừa được 2 bên hòa giải tại UBND phường, tạo điều kiện cho việc xây dựng nhà anh L, với điều kiện gia đình anh L phải cam kết mọi ảnh hưởng tới kết cấu và sự ổn định của nhà tôi, gia đình anh L sẽ chịu trách nhiệm thuê nhân công và trả toàn bộ chi phí lắp đặt, sửa chữa, khắc phục, hoàn trả nguyên trạng đảm bảo chất lượng, kỹ thuật, thiết kế sau khi bắt đầu xây tường tầng 2. Nếu không đúng cam kết thì sẽ để gia đình tôi tự mượn nhân công để sửa chữa, khắc phục và gia đình anh L sẽ chịu toàn bộ chi phí. Trước khi gia đình anh L phá dỡ mặt bằng xây dựng nhà ở, toàn bộ nhà tôi vẫn ở trong tình trạng ổn định, không bị nứt, ngấm nước, nghiêng; phần tường, mái tiếp giáp không thấm, dột, nứt, vỡ. Tuy nhiên, thời gian gia đình tôi đi vắng, gia đình anh L thi công công trình nhà ở đã không xin phép gia đình tôi, để thợ tự ý leo trèo lên mái nhà tôi dựng giàn giáo trên nóc nhà tôi, làm bong, tróc các mối buộc mái pro xi măng gian trước, làm nứt, vỡ một số vị trí phần mái prô xi măng phòng ở phía cuối nhà tôi và làm biến dạng một phần mái tôn thép trước hiên nhà tôi.

Tiếp đó, thời điểm xảy ra cơn bão số 1, gia đình anh L đã không chằng, buộc tét nước inox để gió thổi bay sang nhà tôi làm vỡ phần lớn mái pro xi măng phòng ở phía cuối nhà tôi. Những sự việc xâm phạm làm hư hại tài sản nhà tôi ở trên, gia đình anh L không thông báo cho tới khi tôi và con trai tôi về kiểm tra phát hiện thì gia đình anh L mới thông báo. Sau khi tôi phản ánh, gia đình anh L hứa sẽ sửa chữa, khắc phục hoàn trả nguyên trạng trong thời gian sớm nhất để gia đình tôi chuyển về ở. Nhưng qua nhiều lần sửa chữa, qua kiểm tra thực tế và trong thời gian nhà tôi chuyển về ở được gần 2 tháng, việc khắc phục, hoàn trả nguyên trạng không đảm bảo kỹ thuật, thiết kế, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới cuộc sống gia đình tôi, nhất là khi trời mưa, phần mái bị dột nhiều chỗ, vị trí ống thoát nước bị hở khiến nước tràn xuống nhiều, phần tường thường xuyên bị ngấm nước… Tuy tôi đã yêu cầu gia đình anh L phải sửa chữa đúng với cam kết và hẹn gặp trao đổi nhưng gia đình anh L không gặp mặt, trốn tránh trách nhiệm trong việc mua lại phần đất nhà tôi bị xâm phạm và khắc phục những ảnh hưởng như đã cam kết trong buổi làm việc giữa 2 gia đình với UBND phường, cũng như những ảnh hưởng nếu có tới nhà ở của tôi trong quá trình xây dựng nhà gia đình anh L.

Vậy, tôi có thể khởi kiện gia đình anh L về những hành vi nào, quy định tại Bộ luật dân sự cụ thể ra sao? Kính mong nhận được sự tư vấn, giúp đỡ của công ty Luật Minh Khuê! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tranh chấp đất đai giữa các hộ liền kề thì giải quyết như thế nào?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp, anh L đã có hành vi lấn chiếm đất, gây thiệt hại đến tài sản trên đất của nhà bạn. Hai bên đã có hòa giải với nhau về vấn đề này tuy nhiên anh L lại không thực hiện đúng theo cam kết trong biên bản hòa giải. Do đó bạn muốn khỏi kiện hành vi của anh L ra tòa án để giải quyết tranh chấp trên.

Lấn đất được hiểu là hành vi của người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Trong trường hợp này, anh L đã có hành vi xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở của gia đình bạn. Tuy nhiên, do bạn và anh này đã thỏa thuận về việc anh L sẽ mua lại diện tích lấn sang này do đó không thể khởi tố theo quy định của pháp luật hình sự đối với hành vi trên của anh L. Tuy nhiên, sau khi đã thỏa thuận xong các vấn đề về đất và các tài sản trên đất của gia đình bạn với anh L tại sự kiện hòa giải về đất đai thì anh L đã không thực hiện đúng cam kết trong biên bản hòa giải. Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong thời gian gia đình bạn không có nhà, anh L đã để cho nhân công làm nhà thực hiện những hành vi vượt quá thỏa thuận của hai bên làm nứt vỡ tường, mái nhà của gia đình bạn gây hở mái, tràn nước, ngấm nước khi gặp trời mưa,...dẫn đến thiệt hại cho tài sản gia đình bạn. Ngoài ra, anh L cũng trốn tránh những nghĩa vụ đã cam kết trong biên bản hòa giải giữa hai bên: không mua lại diện tích đất lấn sang như đã cam kết, không sửa chữa, khắc phục nhà ở cho bạn theo đúng nguyên trạng, bồi thường phần tường nhà đã làm hỏng,...

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, chủ sở hữu tài sản có đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản của mình. Tại khoản 1 Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 163. Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản."

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bạn có các quyền sau:

- Quyền đòi lại tài sản theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015. Căn cứ vào quy định này, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu người đang chiếm hữu, người sử dụng đất, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với đất đai mà mình có quyền sử dụng hợp pháp phải trả lại diện tích đất đó. Do anh L đã có hành vi lấn chiếm diện tích đất ở của gia đình bạn, cụ thể là xây dựng nhà lấn sang diện tích của gia đình bạn. Cho nên, gia đình bạn có quyền yêu cầu anh này phá dỡ công trình đã xây dựng trên đất của gia đình bạn, hoàn trả nguyên trạng diện tích đất trên theo đúng ranh giới địa chính.

- Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 170 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường thiệt hại. Việc thực hiện hành vi xâm lấn diện tích đất của gia đình bạn, gây hư hại tường nhà, mái nhà của gia đình bạn mà không thể sửa chữa, khắc phục, hoàn trả lại nguyên trạng. Do đó, anh L phải bồi thường những thiệt hại đã xảy ra.

Theo quy định tại Điều 164 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Như vậy, trong trường hợp này, đã xảy ra tranh chấp về đất đai giữa gia đình bạn và anh L cũng như phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại của anh L đối với bạn. Do đó, để được giải quyết vụ việc trên bạn có thể khởi kiện đến Tòa án cấp huyện nơi có đất để yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật.

5. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND phường?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Gia đình tôi từ năm 1995 đến địa điểm A để khai hoang lập nghiệp. Trong khu vực của gia đình tôi sinh sống có một khe nước chảy và một phần đất bằng phẳng diện tích khoảng 100m2 bỏ hoang lâu năm không trồng trọt, phần đất này do đời Bố của ông T khai hoang để trồng lúa nước.

Trong thời gian đất trống bị bỏ hoang, bố mẹ tôi có xin ông T để đào ao thả cả và tiếp tục chăn nuôi cá từ đó cho đến nay (9/2016); quá trình cải tạo đất, bố mẹ tôi có khai hoang mở rộng thêm xung quang, và hiện tại diện tích mặt hồ (chưa tính bờ đê) là khoảng 500m2, trong thời gian gia đình tôi khai thác đất trên gia đình Ông T không hề hỏi han hay kiện tụng gì. Mâu thuẫn xảy ra từ đầu tháng 9/2016, con ông T (Ông T đã chết từ năm 2014) gửi đơn yêu cầu UBND phường giải quyết tranh chấp đất, phía địa chính của phường cùng với gia đình đã 02 lần vào yêu cầu gia đình tôi ký vào giấy tờ để cắm mốc và lấy lại đất cho phía gia đình ông T, vị trí cắm mốc trên phần đất mà bố mẹ tôi khai hoang mở rộng thêm (nếu tính từ điểm đầu đến điểm cắm mốc, diện tích mà UBND phường giải quyết cho gia đình ông T lấy lại khoảng 400m2). "Thông tin được biết, con của ông T là người gửi đơn do chơi bóng đá nên nợ tiền rất nhiều, muốn lấy đất để bán trả nợ, ông này là bạn của ông địa chính trên". Từ nội dung tranh chấp trên, tôi kính mong Quý Luật gia tư vấn cho tôi một số vấn đề sau:

1/ Phía bên địa chính làm việc như vậy có đúng quy trình không?

2/ Phía gia đình tôi có cơ sở pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi của chúng tôi không, quyền lợi của gia đình tôi ở phần đất đã trở thành 03 cái ao trên như thế nào? Kính mong có câu trả lời trong thời gian sớm nhất, xin chân thành cảm ơn!

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND phường ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1940

Trả lời

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Về thẩm quyền của UBND cấp xã thì UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Căn cứ vào quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Quy trình của hòa giải tại UBND phường như sau:

- Chủ tịch UBND phường tổ chức buổi hòa giải có sự tham gia của hai bên tranh chấp và Mặt trận tổ quốc Việt Nam tại phường, các tổ chức hội khác.

- Lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới thì UBND phường gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin mà bạn cung cấp, UBND phường đã tiến hành việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn và con ông T sau khi có đơn khởi kiện của người này, theo đó, phía địa chính của phường còn yêu cầu gia đình bạn phải ký vào các loại giấy tờ để cưỡng chế cắm mốc và lấy lại phần đất cho gia đình ông T. Đây là những hành vi vi phạm nghiêm trọng về thẩm quyền của cơ quan hành chính trong lĩnh vực đất đai. Những hành động nêu trên là trái với quy định của pháp luật đất đai về quy trình hòa giải tranh chấp đất đai và bản chất của hoạt động hòa giải (hai bên tranh chấp phải tự nguyện, thiện chí; bên thứ ba tham gia hòa giải với vai trò trung gian, không can thiệp vào kết quả hòa giải, không đứng về phía bên nào trong tranh chấp,...)

Để chấm dứt hành vi trái pháp luật trên của UBND phường, bạn có quyền khiếu nại về quyết định hành chính trên đến chủ tịch UBND phường là người đã ra quyết định trên hoặc Cơ quan cấp trên trực tiếp của người này là UBND cấp huyện để được giải quyết theo quy định của Luật Khiếu nại.

Về vấn đề bạn hỏi cơ sở pháp lý cho việc gia đình bạn được sử dụng diện tích đất khai hoang, cải tạo của bố mẹ bạn trở thành đất ao như hiện tại. Cho đến thời điểm hiện tại, gia đình bạn vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một loại giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn đối với diện tích đất trên, do đó căn cứ duy nhất xác lập quyền sử dụng đất của gia đình bạn là sử dụng đất ổn định, lâu dài. Theo đó, bạn phải chứng minh được thời điểm gia đình bạn chuyển đến sinh sống tại địa điểm này, các giấy tờ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất,... đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình bạn mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở khi chính quyền thi công làm đường?

Thưa luật sư, nhờ luật sư tư vấn giải quyết cho tôi như sau: Năm 1999 gia đình tôi làm đơn lên chính quyền địa phương bản và Chủ tịch xã nội dung đơn xin đất làm nông nghiệp, sau đó đã được 2 hộ ông A và ông B chuyển nhượng đất cho tôi có chữ ký xác nhận của Trưởng bản và chủ tịch UBND xã.

Ông C đến phát dọn làm nhà ở chiếm dụng trong diện tích đất nhà tôi đã mua với 2 hộ trên khoảng 200m2 và tôi đã đề nghị anh C chuyển nhà đi nơi khác để trả lại đất cho tôi nhưng anh không đi. Năm 2011 tôi làm thủ tục để được cấp bìa đỏ thì cô D địa chính xã đã trừ số diện tích anh C chiếm dụng không nằm trong sổ đỏ của gia đình tôi. Năm 2013 tôi có viết đơn hội đồng Gỉai phóng mặt bằng và tái định cư của huyện, được chuyển vị trí cống cũ đi vị trí khác dư ra diện tích vị trí cống cũ là khoảng 4m mặt đường. Cô D đến chiếm dụng luôn, và cô D đã trả lời với tôi là đã mua của Ông C. Từ năm 2006 thiết nghĩ nếu tôi không làm đơn chuyển cống đi vị trí khác đi thì 4m ngay cống thoát nước cô D mua thì không có ai cho phép làm nhà ở. Năm 2014 Xã tôi đang thi công làm đường, cô D đã lập hồ sơ cho ông C để được đền bù thiệt hại do làm đường thi công gây ra với tổng số tiền 30 triệu đồng ?

Vậy tôi nhờ luật sư tư vấn cho tôi. Tôi nên giải quyết như thế nào? Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về giải quyết tranh chấp đất đai, gọi: 1900.1940

Luật sư trả lời:

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra chúng tôi có thể xác định bạn đang có nhu cầu muốn lấy lại phần đất ở vị trí cống. Với trường hợp này để có thể xác định bạn có thể nhận lại được phần đất ở vị trí cống hay không bạn cần phải xem xét, xác định hồ sơ, hợp đồng chuyển nhượng bạn lập với người chủ sử dụng đất năm 1999 có phần diện tích đất ở vị trí cống hay không. Nếu hợp đồng của bạn bao gồm cả phần diện tích đất ở vị trí cống thì bạn hoàn toàn có thể đòi lại để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhận tiền bồi thường nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi, cụ thể Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Theo đó, bạn chỉ cần cung cấp được giấy tờ chứng minh diện tích đất ở vị trí đất bị thu hồi do làm đường là đất của gia đfinh bạn được chuyển nhượng và sử dụng ổn định lâu dài từ năm 1999 đến nay thì bạn có quyền nộp đơn Khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã yêu cầu giải quyết khiếu nại đối với hành vi đất của gia đình bạn mà bạn không được bồi thường mà lại bồi thường cho ông C.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.1940 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê