Diện tích mỗi thửa đất là 150m2 (trong đó đất ở 100m2, đất trồng cây lâu năm 50m2). Tổng diện tích đất trong hợp đồng mua bán là 300m2 (trong đó đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 100m2). Tài sản được xây dựng trên hai thửa đất bao gồm 01 nhà hai tầng, diện tích xây dựng 110m2; và 01 nhà bán hàng 190m2. Do diện tích xây dựng vượt quá diện tích đất ở được cấp phép trong Giấy CNQSDĐ. Mục đích của bên mua là để sau này xây dựng khách sạn kinh doanh. Văn phòng công chứng, Cán bộ địa chính xã phường và bên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố tư vấn là làm Hợp đồng chuyển nhượng trong đó ghi giá trị đất và tài sản là nhà 01 tầng, diện tích xây dựng 110m2; còn phần nhà bán hàng 190m2, bên mua làm cam kết thao dỡ khi chính quyền địa phương yêu cầu và đã được chính quyền phường xã xác nhận trong đơn. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất mọi thủ tục, gần đến ngày trả kết quả thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo là hồ sơ không thực hiện chuyển nhượng được. Yêu cầu: Phá dỡ nhà 190m2 hoặc là bên mua phải thực hiện chuyển nhượng mục đích sử dụng 100m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở rồi mới cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên mua. Tài sản này trước khi thực hiện mua bán, đang được Bên bán thế chấp tại Ngân hàng. Bên bán được Ngân hàng thỏa thuận cho tự bán để trả nợ vay Ngân hàng. Bên mua nộp tiền vào TKTG của bên bán tại Ngân hàng, Ngân hàng thực hiện thu nợ và xuất tài sản giao cho hai Bên đi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán và chuyển nhượng. Nhờ Luật sư tư vấn giúp cách giải quyết đối với trường hợp này. Có thể thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng trong đó chỉ chuyển nhượng giá trị đất, không chuyển nhượng giá trị trị tài sản trên đất được không?

Vì nhu cầu của bên mua là mua đất để sau này xây khách sạn. Còn thực hiện chuyển đổi mục đích 100m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì giá trị khá lớn (100m2 ~ 600 tr.đ). Bên mua không muốn có khoản chi phí phát sinh này. Mặc dù sau này, nếu xây dựng khách sạn thì Bên mua cũng phải thực hiện chuyển đổi mục đích trước khi xin giấy phép xây dựng.

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: T.P

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Có thể chỉ chuyển nhượng đất, không chuyển nhượng tài sản trên đất ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013. 

Nội dung tư vấn:

Theo điều 208 luật đất đai 2013 quy định trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

Điều 208. Trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Theo đó chủ tịch ủy ban nhân dân xã phải yêu cầu tháo dỡ hoặc yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất 100 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. việc xây dựng nhà hàng trên đất trồng cây lâu năm theo khoàn 3 điều 12 luật đất đai 2013 là sai mục đích và nằm một trong những hành vi bị nghiêm cấm vì vậy cần thực hiện việc tháo gỡ nhà hàng này

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

Theo khoản 1 điều 188 luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

theo đó tại khoản 1 điều 188 luật đất đai 2013 quy định điều  kiện để chuyển nhượng cần đáp ứng đủ các yêu cầu trên xong tài sản này trước khi thực hiện mua bán được bên bán thế chấp tại ngân hàng, bên bán được ngân hàng thỏa thuận cho tự bán để trả nợ vay ngân hàng theo đó tức là ngân hàng đồng ý cho bên bán được phép chuyển nhượng

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.