Em mới mua 1 căn nhà ( 1 trệt + 1 lầu ,ngang 3m + dài 11m ) ở trong hẻm nằm ở quận 12. Hiện mảnh đất có căn nhà của em chỉ có sổ đỏ chung với khoảng 10 căn nhà khác,và căn nhà của em mua chỉ có giấy tờ kê khai nhà đất năm 1999 và giấy tờ mua bán công chứng vi bằng qua các chủ,giấy xin số nhà của phường,hiện tại em là chủ thứ 4 ( trước đó là 3 chủ bán qua lại bằng giấy viết tay). Căn nhà của em còn nằm dưới đường điện 220kv Phú Lâm - Hóc Môn. Vậy em có 1 số câu hỏi sau nhờ luật sư tư vấn giùm em :

1. Nhà của em có những giấy tờ như vậy thì có được coi là hợp pháp không ? và có được hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? nếu có thì thủ tục thế nào?

2.Hiện tại trong cùng hẻm có 2-3 nhà cùng mảnh đất như nhà của em ,giấy tờ cũng vậy nhưng đã được Quận cấp số nhà và được cấp sổ hộ khẩu TP HCM,vậy em có làm được như họ không ?

3. Căn nhà của em nằm dưới đường điện 220kv Phú Lâm - Hóc Môn như vậy có được coi là vi phạm hành lang an toàn điện không ? nếu có giải tỏa hay các vấn đề liên quan tới điện lực có được đền bù theo luật không? Hiện các nhà xung quanh đã sống dưới đường điện từ năm 1998 tới giờ và không co vấn đề gì hết.

Mong được luật sư sớm giải đáp những thắc mắc trên,em xin chân thành cảm ơn luật sư ! Thanks

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai công ty Luật Minh Khuê.

Trả lời:Chào bạn,cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau

Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở 2014
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

Quyết định 22/2012/QĐ-UBND về Quy chế đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Luật cư trú 2006 sửa đổi bổ sung 2013.

Nghị định số 14/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật điện lực về an toàn điện

Nội dung tư vấn :

1. Nhà của em có những giấy tờ như vậy thì có được coi là hợp pháp không ? và có được hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? nếu có thì thủ tục thế nào?

Để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì bạn phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 8 luật nhà ở :

"Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này."

Như vậy bạn sở hữu căn nhà này thông qua giấy tờ mua bán có công chứng theo đó mà bạn hoàn toàn có quyến sở hữu hợp pháp đối với căn nhà này và được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo khoản 1,2,3 Điều 9 Luật nhà ở :

"Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận."

Trình tự thủ tục xin cấp sẽ như sau :

Hiện tại mảnh đất bạn đang ở có sổ đỏ chung với 10 người khác, để được cấp GCN riêng bạn cần thực hiện thủ tục tách sổ đỏ, thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các tài liệu sau và nộp tại phòng tài nguyên môi trường quận/huyện :

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu.

2.Hiện tại trong cùng hẻm có 2-3 nhà cùng mảnh đất như nhà của em ,giấy tờ cũng vậy nhưng đã được Quận cấp số nhà và được cấp sổ hộ khẩu TP HCM,vậy em có làm được như họ không ?

Thứ nhất về điều kiện cấp số nhà

Căn cứ theo Điều 20 Quyết định 22/2012/QĐ-UBND về Quy chế đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu đánh số và cấp chứng nhận số nhà cho căn nhà của mình.

"Điều 20. Đánh số và cấp Chứng nhận số nhà theo yêu cầu

Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết đánh số và cấp Chứng nhận số nhà theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân trong các trường hợp sau:

1. Nhà ở, công trình xây dựng hoặc đất chưa xây dựng thuộc khu vực tuy đã thực hiện xong việc đánh số, nhưng chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người sử dụng đất có yêu cầu được cấp số nhà do xây dựng mới; tách - nhập nhà hoặc xây thêm nhà trong cùng khuôn viên.

2. Nhà ở, công trình xây dựng đã có số nhà ổn định, nhưng chủ sở hữu (sử dụng) có yêu cầu được cấp Chứng nhận số nhà để thực hiện các giao dịch có liên quan về nhà ở, công trình xây dựng.

3. Tổ chức, cá nhân có yêu cầu nộp Đơn đăng ký cấp số nhà (kèm các chứng từ có liên quan) gửi Ủy ban nhân dân quận hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để được cấp số nhà mới."

Thứ hai về điều kiện cấp sổ hộ khẩu tại TP HCM :

Căn cứ theo Điều 20 Luật cư trú 2006 sửa đổi bổ sung 2013 :

 

"Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương

Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương:

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên;"

 

Vậy do bạn đang sở hữu hợp bạn một căn nhà nằm trên địa bàn thành phố HCM nếu bạn đã tạm trú theo quy định trên  thì hoàn toàn có đủ điều kiện để được cấp sổ hộ khẩu.

3. Căn nhà của em nằm dưới đường điện 220kv Phú Lâm - Hóc Môn như vậy có được coi là vi phạm hành lang an toàn điện không ? nếu có giải tỏa hay các vấn đề liên quan tới điện lực có được đền bù theo luật không? Hiện các nhà xung quanh đã sống dưới đường điện từ năm 1998 tới giờ và không có vấn đề gì hết.

Căn cứ theo Điều 13  Nghị định số 14/2014/NĐ-CP :

"Điều 13. Điều kiện tồn tại nhà ở, công trình trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp đến 220 kV

Nhà ở, công trình xây dựng được tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp đến 220 kV nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1. Mái lợp và tường bao phải làm bằng vật liệu không cháy.

2. Không gây cản trở đường ra vào để kiểm tra, bảo dưỡng, thay thế các bộ phận công trình lưới điện cao áp.

3. Khoảng cách từ bất kỳ bộ phận nào của nhà ở, công trình đến dây dẫn điện gần nhất khi dây ở trạng thái võng cực đại không nhỏ hơn quy định trong bảng sau:

Điện áp

Đến 35 kV

110 kV

220 kV

Khoảng cách

3,0 m

4,0 m

6,0 m

4. Cường độ điện trường nhỏ hơn 5 kV/m tại điểm bất kỳ ở ngoài nhà cách mặt đất một (01) mét và nhỏ hơn hoặc bằng 1 kV/m tại điểm bất kỳ ở bên trong nhà cách mặt đất một (01) mét.

5. Đối với nhà ở, công trình trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp 220 kV, ngoài đáp ứng các điều kiện trên, các kết cấu kim loại của nhà ở, công trình còn phải được nối đất theo quy định về kỹ thuật nối đất.

6. Bộ Công Thương quy định chi tiết về phạm vi, kỹ thuật nối đất kết cấu kim loại của nhà ở, công trình trong và liền kề hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không đối với điện áp từ 220 kv trở lên."

Như vậy nếu nhà của bạn đáp ứng được các yêu cầu tiêu chuẩn trên thì sẽ được tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp đến 220 kV.

Trường hợp có giải tỏa hay các vấn đề liên quan đến điện lực bạn sẽ được bồi thường hỗ trỡ theo quy định tại Điều 19 của nghị định này :

"Điều 19. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không

1. Đất ở, các loại đất khác trong cùng thửa với đất ở của một chủ sử dụng trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 220 kV thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện một lần như sau:

a) Đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là loại đất ở được quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai;

b) Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là diện tích đất ở thực tế trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi đất ở, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang;

c) Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng thửa đất trong hành lang cũng được bồi thường, hỗ trợ. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi các loại đất khác đó tính trên diện tích các loại đất khác nằm trong hành lang;

d) Trường hợp đất ở không đủ điều kiện như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế của từng địa phương.

2. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thì chủ sử dụng đất được hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc hỗ trợ được thực hiện một lần, không lớn hơn 30% mức bồi thường thu hồi đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không.

3. Mức bồi thường, hỗ trợ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Kinh phí chi trả từ nguồn vốn đầu tư của chủ đầu tư công trình lưới điện cao áp."

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.