Chào Luật Minh Khuê! Tháng 5/2016 Ngân hàng NN&PTNT huyện Tứ Kỳ tỉnh Hải Dương (Chi nhánh Hưng Đạo) có tổ chức đấu giá QSDĐ với diện tích 110 m2 với giá trúng thầu là 110 triệu đồng (Tôi đã trả đủ số tiền cho ngân hàng). Tuy nhiên khi cán bộ xã và huyện xuống kiểm tra hiện trạng sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích trong giấy chứng nhận QSDĐ. Tôi có đề nghị Ngân hàng giảm số tiền cho tôi đúng với diện tích thực tế đã kiểm tra hiện trạng để đảm bảo quyền lợi của hai bên, nhưng Ngân hàng không chấp nhận giảm tiền đấu giá cho tôi vì lý do ngân hàng nhận thế chấp và tổ chức đấu giá theo diện tích bìa đỏ đã cấp chứ không phải diện tích thực tế. Vây luật sư cho tôi hỏi:

1 - Tôi đề nghị Ngân hàng giảm số tiền đã đấu giá theo đúng diện tích thức tế khi kiểm tra hiện trạng sử dụng đất có được không? Ngân hàng chỉ chấp nhận diện tích theo GCN đã cấp để đấu giá có đúng không?

2- Diện tích thực tế giảm hơn so với bìa đỏ như vậy thì Ngân hàng sẽ phải chịu giảm số tiền đấu giá hay cơ quan nào chịu trách nhiệm trả lại tôi số tiền chênh lệch diện tích đất trên?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn về việc nhập 2 quốc tịch cho con tại Việt Nam

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật đấu thầu số 43/2013/QH13

Luật khiếu nại năm 2011

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

II. Nội dung phân tích: 

1 - Tôi đề nghị Ngân hàng giảm số tiền đã đấu giá theo đúng diện tích thức tế khi kiểm tra hiện trạng sử dụng đất có được không? Ngân hàng chỉ chấp nhận diện tích theo GCN đã cấp để đấu giá có đúng không?

Trong trường hợp diện tích đất sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất trúng đấu giá và đã cấp sổ đỏ cho bạn, bạn có thể chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này nếu tìm được các căn cứ để chứng minh giao dịch đó vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2005. Khi đó, theo quy định tại Điều 137, giao dịch này sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, hai bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, để chứng minh được điều này trên thực tế là rất khó. Do vậy, bạn có thể giải quyết tình trạng này bằng cách yêu cầu cơ quan tổ chức đấu giá trả lại cho mình số tiền tương ứng với chênh lệch giữa diện tích đấu giá và diện tích thực tế bạn được sử dụng.

Như vậy, bạn có quyền đề nghị Ngân hàng giảm số tiền đã đấu giá theo đúng diện tích thức tế khi kiểm tra hiện trạng sử dụng đất hoặc trả lại cho bạn số tiền tương ứng với chênh lệch giữa diện tích đấu giá và diện tích thực tế bạn được sử dụng. Do đó, việc Ngân hàng chỉ chấp nhận diện tích theo GCN đã cấp để đấu giá là không đúng vì khi nhận thế chấp GCNQSDĐ ngân hàng cần phải thẩm định diện tích đất thực tế có sự chênh lệch với diện tích đất trong GCNQSDĐ không.

2- Diện tích thực tế giảm hơn so với bìa đỏ như vậy thì Ngân hàng sẽ phải chịu giảm số tiền đấu giá hay cơ quan nào chịu trách nhiệm trả lại tôi số tiền chênh lệch diện tích đất trên?

Đối với diện tích thực tế giảm so với bìa đỏ bạn sẽ được ngân hàng hoàn trả lại cho bạn số tiền tương ứng với chênh lệch giữa diện tích đấu giá và diện tích thực tế bạn được sử dụng.

Như vậy, để giải quyết vấn đề, bạn nên làm đơn khiếu nại và gửi lên cơ quan quản lý quỹ đất để yêu cầu giải quyết về việc diện tích đất sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất trúng đấu giá và đã được cấp sổ đỏ cho gia đình bạn. Theo đó, cơ quan quản lý quỹ đất sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; biên bản bán đấu giá để xác định vì sao có sự chênh lệch này và tìm ra phương án giải quyết cho gia đình bạn.

Điều 204 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc khiếu nại về đất đai như sau:

Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

- Về việc khiếu nại yêu cầu giải quyết  về việc diện tích đất sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất trúng đấu giá

Trình tự khiếu nại mà bạn cần thực hiện được quy định tại Khoản 1 ĐIều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Hình thức khiếu nại được quy định tại các Khoản 1, 2 và 3  Điều 8 Luật Khiếu nại năm 2011 

"Điều 8. Hình thức khiếu nại

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Thời hiệu khiếu nại được quy định tại Điều 9 Luật Khiếu nại năm 2011 

"Điều 9. Thời hiệu khiếu nại

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại."

Đồng thời, việc khiếu nại của bạn không thuộc các trường hợp khiếu nại không được thụ lý giải quyết theo Điều 11 Luật Khiếu nại năm 2011.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai.