Một lô 332.6m2 (251.1m2 đất ở, 81.5m2 cây lâu năm), 1 lô 266.8m2 (158.4m2 đất ở nhưng nợ 86.5m2, 108.4m2 cây lâu năm). Khi UBND huyện Củ chi thông báo quy hoạch, giải phóng mặt bằng từ lề đường vào, diện tích đất quy họach là 99m2 nhưng giá bồi thường chỉ là 2.975.000đ.m2 chứ không phải là 6.500.000đ/m2 dành cho khung giá đất ở, ngoài ra còn các hỗ trợ khác như:

- cây cối, hoa màu: 1.648.000đ - nhà cửa: 23.672.000đ - Tài sản khác: 37.678.700đ

- Các chính sách hỗ trợ khác: 5.400.000đ Theo lý giải của UBND huyện Củ Chi thì do đất của em có tổng diện tích đất ở vượt quá hạn mức (409.5m2 đất ở) vì vậy 99m2 nằm trong quy hoạch không được tính giá 6.500.000đ/m2 dành cho đất ở mà chỉ tính giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và hỗ trợ thêm 40% giá đất ở của thửa đất đó (375.000đ + (6.500.000đ x 40%))=2.975.000đ/m2.

Như vậy có đúng không? trong khi đất của em lại là đất ở. Nếu bồi thường với giá 2.975.000đ/m2 như vậy thì 99m2 bị quy hoạch sẽ là đất ở hay là đất trồng cây lâu năm? Rất mong luật sự giúp em hiểu rõ vấn đề này. Trân trọng cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê

>> Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 1900.6162

 

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn  đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn  cung cấp xin được tư vấn cho bạn  như sau:

1. Cơ sở pháp luật:

- Luật đất đai 2013;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất.

Quyết định 70/QĐ-UBND năm 2014 quy định hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

2. Nội dung phân tích:

Theo Quy định tại Điều 1, Quyết định 70/QĐ-UBND  của UBND thành phố Hồ Chí Minh thì hạn mức đất ở của các khu vực trên địa bàn thành phố như sau:

Điều 1. Quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân và mục đích áp dụng hạn mức như sau:

1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.

b) Các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.

c) Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.

d) Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn không quá 300m2/hộ.

..."

Như vậy, bạn ở huyện củ chi, hạn mức giao đất ở đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân ở địa bàn này là không quá 200m2/hộ/cá nhân. Tuy nhiên, diện tích đất ở của bạn ở cả hai thửa đất thực tế là 409,5m2 vượt quá hạn mức quy định giao đất ở đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân là 209,5m2. Tuy nhiên, khi xác định mức đền bù, phải căn cứ vào GCN QSDĐ.

Trước hết, để xác định việc đền bù như thế nào là hợp lý, bạn cần xem lại GCN QSDĐ của mình, mục đích sử dụng đất được ghi trên đó là gì, xem lại bản đồ in trên GCN QSDĐ để xác định ranh giới đất ở, đất trồng cây lâu năm đến đâu và xác định phần giải phóng mặt bằng nằm vào phần diện tích đất ở hay đất trồng cây hằng năm.

Nếu trên GCN QSDĐ của bạn, ghi mục đích sử dụng đất là đất ở, thì khi giải phóng mặt bằng, mức đền bù phải là mức đền bù dành cho đất ở. Nếu có chia ra đất ở và đất trồng cây lâu năm thì căn cứ vào diện tích thực tế giải phóng mặt bằng thuộc khu vực nào để xác định mức đền bù. 

Trường hợp của bạn đã có GCN QSDĐ chứng tỏ rằng nhà nước đã công nhận các nội dung ghi trên GCN QSDĐ, đối với diện tích đất ở vượt hạn mức quy định, để được cấp GCN QSDĐ bạn đã phải nộp tiền sử dụng đất vượt hạn mức. Do đó, nếu trên GCN QSDĐ có ghi rõ diện tích đất ở thì UBND huyện cho rằng khi đền bù sẽ không đền bù diện tích vượt hạn mức giao đất ở là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Căn cứ vào GCN QSDĐ của mình, bạn có thể xác định quyết định đền bù của UBND huyện Củ Chi là đúng hay sai. Khi xét thấy quyết định này không hợp lý, bạn có thể làm đơn khiếu nại theo quy định của Luật khiếu nại 2011:

Khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại 2011 quy định:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Hồ sơ khởi kiện gồm có:

+ Đơn khởi kiện có đầy đủ nội dung theo Điều 105 Luật tố tụng hành chính (theo mẫu);

+ Cam kết của người khởi kiện không khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại;

+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;

+ Bản sao quyết định hành chính, quyết định luật buộc thôi việc, quyết định, giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, bản sao các quyết định giải quyết khiếu nại (nếu có),…;

+ Cung cấp cho Tòa án hồ sơ giải quyết khiếu nại (nếu có) và bản sao các văn bản, tài liệu trong hồ sơ giải quyết việc hành chính, hồ sơ xét kỷ luật mà căn cứ vào đó để ra quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, hoặc thực hiện hành vi hành chính,…

+ Giấy ủy quyền tham gia tố tụng (nếu có);

+ Bản sao hộ khẩu, giấy chứng minh thư nhân dân (có chứng chực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền);

+ Bản thống kê danh mục các tài liệu (ghi rõ bản chính, bản sao).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số:  1900.6162  hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật MInh Khuê