Tháng 6/2014 em có mua một lô đất qua 1 người trung gian. Có viết một tờ giấy tay mua đất với diện tích 8x15 m2 với giá 245 triệu, đặt cọc trước 40 triệu, có 2 bên cùng ký và điểm chỉ nhưng không có công chứng. Khi về nhà thì nhà kêu mắc và gọi lại bên này để lấy lại tiền cọc, lúc này bên này nói sẽ nâng diện tích lên 8x20m2 và chỉ là giao miệng giữa 2 bên. Ngày ra công chứng chuyển đổi quyền sử dụng đất với bên chủ đất thì diện tích đúng 8x20m2 và em đồng ý giao dịch chồng tiền cho bên trung gian. Hiện lô đất em đã có sổ đứng tên em và em đang giữ sổ, nay bên trung gian đòi em thêm tiền.Vì giấy đặt cọc mua bán của em với bên trung gian chưa sửa lại diện tích, chỉ giao dịch miệng. Luật sư cho em hỏi em có thể bị bên trung gian đó kiên không? Cảm ơn luật sư!

Người gửi: Viet Viet

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Diện tích đất đã sang tên chênh lệch với hợp đồng giải quyết như thế nào?

Tư vấn pháp luật đất đai, dân sự, hành chính gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Nội dung bạn thắc mắc Luật Minh Khuê xin được giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005 

Luật đất đai năm 2013 

2. Nội dung phân tích:

Căn cứ theo điều 697 Bộ luật dân sự 2005:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.

Căn cứ theo khoản 3, điều 167 Luật đất đai 2013 

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, phân tích tình huống ta thấy như sau :

Trong trường hợp của bạn không chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản nên áp dụng điểm a, khoản 3, điều 167 Luật đất đai, kết luận :

- Giấy tờ viết tay mua đất 8 x 15m2 với giá 245 triệu ban đầu, có 2 bên cùng ký và điểm chỉ nhưng không có công chứng nên sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 x 20m2, giá cả 245 triệu đồng tại cơ quan công chứng là hợp pháp, đúng theo quy định của pháp luật. Vì khi đi công chứng hợp đồng này, có mặt cả 2 bên ( hoặc có giấy ủy quyền cho bên thứ 3 tham gia), 2 bên phải đồng ý về nội dung hợp đồng thì mới có việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ cho bạn.

- Giấy mua bán của bạn với bên trung gian với nội dung mua bán 8 X15m2 đất, giá 245 triệu đồng là vô hiệu, do không đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng. Nếu coi văn bản này là văn bản đặt cọc thì sau khi hợp đồng đã được ký kết, hợp đồng đặt cọc hết hiệu lực (công việc thỏa thuận đã hoàn thành). 

Do đó, trong trường hợp của bạn, bên trung gian đó hoàn toàn không có quyền đòi thêm tiền cũng như không có quyền khởi kiện bạn

Trên đây là phần trả lời của chúng tôi. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê