1. Diện tích đất làm vườn, ao có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê. Tôi có một tình huống đất đai như thế này mong công ty tư vấn giúp tôi làm sổ đỏ đất ở. Ông nội tôi có một mảnh đất ở ( có từ đời các cụ tôi để lại cho ông tôi) khoảng 400m2( 100m2 là đất, 300m2 là ao), Ông tôi sống ở đó dùng để thả cá và trồng trọt đến cuối đời. Năm 2007 ông tôi có qua đời, và số diện tích ao với đất trên ông làm di chúc cho bố tôi là con trai của ông.

Năm 2011 gia đình tôi đã bơm cát, Xan lấp diện tích 300m2 ao. Gia đình tôi đã nhiều lần làm đơn xin cấp sổ đỏ ở chính quyền xã thì đến năm 2015 ủy ban nhân dân xã trực tiếp là ban địa chính xã có nói là đất này không được cấp sổ đỏ là đất ở, chỉ được cấp đất 50 năm và họ có nói là theo sơ đồ địa chính của xã 1985 đất nào có diện tích là ao thì không được cấp sổ đỏ đất ở chỉ được cấp sổ đất 50năm có ký thì chúng tôi làm cho. Tôi có nói lại với ban địa chính là đất này của ông cha chúng tôi ở có từ lâu đời xung quanh đều là xóm làng dân cư ở sao các ông không làm cho tôi. Vậy trường hợp này nhà tôi nên làm thế nào để được cấp sổ đỏ đất ? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Diện tích đất làm vườn, ao có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

Điều 24. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở

1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:

a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.

2. Loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.

3. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

4. Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được xác định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai, Khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở.

Mảnh đất bạn đang ở bao gồm cả diện tích đất ở là 100m2 và diện tích ao đã được san lấp là 300m2 được thừa kế hợp pháp từ ông cha để lại. Như vậy, để xác định đất vườn, ao có phải là đất ở hay không thì thửa đất đó phải trên cùng một thửa đất có nhà ở hoặc phải có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất liên quan đến việc có nhà ở hình thành trên đất vườn ao đó thì mới được công nhận là đất ở. Theo thông tin bạn cung cấp, phần đất bạn được ông cha để lại bao gồm cả đất ở và đất ao cùng nằm trên một thửa đất và xung quanh là xóm làng dân cư ở nên đất này được xác định là đất ở. Đây lại là đất được thừa kế hợp pháp do đó đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp, gia đình bạn đã nhiều lần làm đơn xin cấp sổ đỏ và cán bộ địa chính trả lại đơn từ chối và viện cớ lý do không giải quyết thì gia đình bạn có thể yêu cầu, cán bộ địa chính đó trả lời bằng văn bản lý do tại sao đất gia đình bạn lại không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, khi gia đình bạn không đồng ý với quyết định này gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để được giải quyết.

Tham khảo ngay: Mẫu đơn khiếu nại

2. Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lần đầu?

Thưa luật sư! Nhờ luật sư giúp em câu hỏi như sau: Ông A được HTX Nông nghiệp cho thuê khoán hồ để nuôi trồng thủy sản từ năm 1999, hạn đến hết tháng 10 năm 2010. Nhưng thực tế diện tích hồ này được gia đình ông A ở từ năm 1991 ( Diện tích hồ trên thuộc quản lý của UBND xã).Ngày 2/12/1991 Địa chính xã thời điểm đó có viết tay giấy xác nhận là đã thu tiền lệ phí thổ cư của ông A tại vị trí đất thuộc hồ. (giấy viết tay không có dấu, không có xác nhận của UBND xã). Mặc khác, ông A đã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại thửa đất khác. Nhưng ông A đã bán hết cho người khác. Nay, ông A xin UBND xã xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ 500 m2 thuộc phần đất hồ mà ông A đã ký hợp đồng với HTX Nông nghiệp. Diện tích hồ trên vào năm 2010, UBND huyện đã có chủ trương chuyển cho Cty TNHH thủy lợi quản lý mặt nước. Vậy, ông A có căn cứ nào để đủ điều kiện được nhà nước xem xét cấp GCN QSDĐ cho mảnh đất 500m2 nói trên không? Trân trọng cảm ơn!

Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lần đầu?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo những thông tin bạn cung cấp, Gia đình ông A đã sử dụng diện tích đất hồ kể trên từ năm 1991. Ngày 2/12/1991 cán bộ địa chính xã đã làm giấy tờ viết tay xác nhận việc thu tiền sử dụng đất ở của gia đình ông A, tuy nhiên, Giấy tờ này không có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền. Đến năm 1999, gia đình ông A được giao thuê khoán diện tích đất nói trên đến năm 2010. Tuy nhiên, ông A đã không có bất cứ phản hồi khiếu nại nào về quyết định giao thuê khoán đất nói trên. Theo quyết định giao đất, ông A chỉ được giao khoán thuê đất trên đến năm 2010, và từ năm 2010 thì UBND Huyện đã có quy hoạch giao đất này cho Cty TNHH thủy lợi quản lý mặt nước, tuy nhiên, từ đó đến nay, gia đình ông A vẫn sử dụng diện tích đất này. Căn cứ Điều 100 Luật đất đai như bài viết trên và Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Gia đình ông A không có các giấy tờ theo điều 100 ở trên nhưng sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nếu ông A được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Điều 21, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Theo đó, Gia đình ông A có thể chứng minh đã sử dụng ổn định, lâu dài mảnh đất kể trên, xuất trình các giấy tờ theo quy định nêu trên hoặc nếu không có thì có thể xin xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất để làm thủ tục xin cấp GCN QSDĐ.

3. Tư vấn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đất có tranh chấp ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tên tôi là T quê ở XT, NĐ. Qua bạn thân quen giới thiệu đến Văn Phòng Luật sư. Chúng tôi được biết đên Đoàn Luật gia trong diễn đàn "Dân Luật mạng cộng đồng nghành luật". Được biết công ty được mọi người đánh giá và ghi nhận cao. Gia đình chúng tôi có vụ việc sau, rất mong xin Luật sư giành thời gian tư vấn và giúp đỡ:

Ông bà nội tôi có 7 sào đất ở, không biết năm 1997 UBND huyện cấp cho gia đình chúng tôi 03 sổ đỏ mà cho đến năm 2013 cả 03 gia đình chúng tôi mới biết mình có sổ đỏ. Sau khi được cấp 02 sổ đỏ của em con chú tôi, vụ việc diễn biến như sau: Năm 2000, ông nội tôi mới đứng lên phân chia cho bố tôi 1/3 mảnh đất đã được câp sổ đỏ của thím tôi. Nay gia đình tôi muốn làm sổ đỏ nhưng không được và gia đình tôi chỉ có biên bản họp gia đình trong đó ghi rõ thím tôi chuyển nhượng cho bố tôi, điều này có con trai 34 tuổi của thím tôi ký thay và các con gái ông nội tôi ký và được xóm trưởng xác nhận, khi gia đình tôi làm đơn để cấp sổ đỏ không được và nhận thấy việc cấp sổ đỏ của gia đình nhà thím tôi năm 1995 được cấp có dấu hiệu không đúng theo quy định của pháp luật. Thím tôi không đăng ký quyền sử dụng đất, và không có giấy tờ nào liên quan đến việc chuyển nhượng cho tặng của ông bà nội tôi và được làm theo thủ tục theo quy định của pháp luật. Cho đến nay thím tôi khăng khăng không đồng ý cho gia đình tôi làm sổ đỏ, trong khi đó ông nội và mọi người đã đề nghị ra chính quyền làm sổ đỏ cho bố tôi và thím tôi đã tặng cho 02 em tôi 2/3 diện tích được cấp. Với trường hợp trên mong quý Luật sư tư vấn giúp đỡ, vụ việc trên có được khiếu nại để thu hồi diện tích được cấp đó không? Và khiếu nại thì làm thủ tục như thế nào?

Mong Luật sư giúp đỡ và tư vấn. Mong sớm nhận được thông tin tư vấn của quý Luật sư. Xin chân thành cám ơn Luật sư.

Tư vấn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đất có tranh chấp ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai qua tổng đài gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng và thống nhất về trình tự thời gian, dựa trên những thông tin đó có thể hiểu như sau: Ông bà nội bạn có 7 sào đất thổ cư. Năm 1995 thím bạn đã được cấp sổ đỏ 7 sào đất ở trên. Tuy nhiên không có văn bản tặng cho hay chuyển nhượng của ông bà nội bạn.

Tiếp đến, vào năm 1997, UBND huyện cấp cho gia đình bạn 3 sổ đỏ, tức là từ 7 sào đất ở trước đó là tài sản chung nay được tách cho 3 chủ sở hữu khác nhau.

Có một điểm không thống nhất ở đây là cùng 1 diện tích đất được cấp sổ đỏ cho 1 chủ sở hữu, sau đó lại được tách thành 3 sổ đỏ cho 3 chủ sở hữu mà bạn không đưa ra được bất cứ giấy tờ nào liên quan đến việc chia tách mảnh đất, cũng như tặng cho hay chuyển nhượng. Bạn cũng không cung cấp được 3 sổ đỏ mà bạn nhắc đến được cấp cho hộ gia đình hay cá nhân và do ai đứng tên chủ sở hữu?

Hiện tại gia đình bạn muốn làm sổ đỏ cho 2/3 diện tích đất của 7 sào đất thổ cư hay làm sổ đỏ đứng tên bạn trên diện tích đất đã chia tách thành 3 sổ đỏ khác nhau mà bạn đã nhắc tới.

Do vậy, chúng tôi xin đưa ra 1 số quy định về thủ tục xin cấp GCNQSD đất như sau:

Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: bạn có thể tham khảo các bài viết ở trên. Nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đất của bạn đang có tranh chấp thì tranh chấp đó phải được giải quyết trước khi xin cấp GCNQSDĐ. Nếu các bên không thể tự hòa giải, bạn có thể gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp.

Chủ tịch UBND xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội tổ chức việc hòa giải. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

4. Tư vấn phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Kính gửi luật sư. Anh trai tôi có 340m2 đất. Trong đó có 200m2 là đất ở, 140m2 là đất vườn. Năm 1998 anh trai tôi có tách cho tôi 140m2 đất vườn tiền trước bạ và tiền chuyển nhượng tôi đã nộp đầy đủ. UBND xã cấp cho tôi quyền trích lục đất này. Nay tôi muốn chuyển 140m2 đất vườn thành đất ở nhưng địa chính xã bảo tôi phải chuyển quyền trích lục thành bìa đất vườn rồi mới làm được và giá tiền thu thuế đất là 100% giữa đất ở và đất nông nghiệp. Vậy cho tôi hỏi năm nay là năm 2016. Tôi làm bìa đất ở mức thu như vậy là đúng hay sai và tiền thu là bao nhiêu, tôi xin chân thành cảm ơn .

Tư vấn phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, Gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 thì thẩm quyền trích đo địa chính khu đất:

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Vậy UBND xã không có thẩm quyền trích đo địa chính thửa đất cho gia đình bạn mà chỉ có phòng đăng ký đất đai ở UBND cấp Huyện. Nếu UBND cấp xã thực hiện là không đúng thầm quyền.

Về tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất quy định thu tiền sử dụng đất thì bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận như sau:

Điều 7. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết đinhhj của Hội đồng nhân dân, thành phố trực thuộc trung ương, tại Khoản 5 Điều 3 quy định Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dan cấp tỉnh, do vậy mỗi tỉnh sẽ có văn bản quy định cụ thể về lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5. Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở nông thôn?

Thưa luật sư! Anh trai tôi mua nhà ở kèm trên một khu đất có ao, vườn trong khu dân cư nông thôn năm 1997 có xác nhận của UBND xã trong đó phần đất ngoài phạm vi lộ giới 300 m2 đã được cấp giấy CNQSDĐ nông nghiệp (Đã thực hiện chuyển nhượng theo quy định và cấp giấy CNQSDĐ). Diện tích còn lại 1000 m2 thuộc lộ giới nên chưa được cấp giấy CNQSDĐ.

Năm 2011 do thay đổi lộ giới đường tỉnh lộ theo NĐ 11, diện tích 1000 m2 đủ điều kiện được cấp giấy CNQSDĐ, UBND xã đã lập thủ tục gồm có phiếu ý kiến khu dân cư xác nhận nhà ở trên đất trước 15/10/1993 và UBND huyện đã cấp giấy CNQSDĐ có 400 m2 đất ở và 600 m2 đất nông nghiệp, gia đình đã nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế đối với 400 m2 đất ở nông thôn và 600 m2 đất nông nghiệp. Sau khi nộp thuế thì có ý kiến cho là cấp đất ao thành đất ở nên UBND huyện giao thanh tra thẩm định và kết luận hủy giấy CNQSDĐ chỉ cấp lại toàn đất nông nghiệp và cho rằng thời điểm sử dụng đất sau khi quy định về lộ giới thay đổi. Xin luật sư tư vấn anh trai tôi khiếu nại UBND huyện để được công nhận và cấp giấy CNQSDĐ đối với đất ở nông thôn có đúng Luật đât đai năm 2003 và 2013 không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở nông thôn?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất có vườn, ao đã được trình bày cụh thể ở các bài viết trên.

Về trình tự thực hiện quyền khiếu nại, được quy định trong Luật Khiếu nại 2011 như sau:

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Điều 8. Hình thức khiếu nại

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhiều người đến khiếu nại trực tiếp thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức tiếp và hướng dẫn người khiếu nại cử đại diện để trình bày nội dung khiếu nại; người tiếp nhận khiếu nại ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này. Việc tiếp nhiều người cùng khiếu nại thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này;

b) Trường hợp nhiều người khiếu nại bằng đơn thì trong đơn phải ghi rõ nội dung quy định tại khoản 2 Điều này, có chữ ký của những người khiếu nại và phải cử người đại diện để trình bày khi có yêu cầu của người giải quyết khiếu nại;

c) Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Trường hợp khiếu nại được thực hiện thông qua người đại diện thì người đại diện phải là một trong những người khiếu nại, có giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc đại diện và thực hiện khiếu nại theo quy định của Luật này.

Điều 9. Thời hiệu khiếu nại

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Như vậy, trong trường hợp quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan có thẩm quyền xâm phạm đến quyền lợi của bạn thì bạn hoàn toàn có thể khiếu nại theo quy định trên.

6. Tư vấn về thuế, phí, lệ phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Thưa luật sư! Mong luật sư tư vấn giúp em vấn đề sau. Ba mẹ e ở quê xây nhà ở vào năm 1992 trên 1 mảnh đất lấp hố bom. Mảnh đất đó đã xin được bản đồ địa chính do xã cấp vào năm 1992 rồi ạ, Nhưng đến nay gia đình em vẫn chưa làm được sổ đỏ. Được biết gần đây nhà nước có chính sách làm sổ đỏ đơn giản hơn nên nhà em làm nhưng họ bắt buộc nộp 65 triệu. Hằng năm nhà e vẫn đóng thuế đất và có biên lai rõ ràng, Cho em hỏi nhà em phải nộp 65 triệu có đúng luật không ạ? Xin luật sư tư vấn cho em với ạ! Em xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn về thuế, phí, lệ phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về cấp sổ đỏ trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Các trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013 đã được trình bày cụ thể ở các bài viết trên. Bạn có thể tham khảo nội dung các bài viết đó.

Quy định về lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng tương tự các bài viết trên.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê