1. Diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu m2 ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Bố chồng tôi mất đi để lại 370m2 đất đã có sổ đỏ và các con trai của ông đã xây nhà và ở. Nay mẹ chồng tôi muốn tách thửa để chia cho các con.

Vậy tối thiểu bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ và điều kiện của mảnh đất đó là như thế nào?( chiều rộng- chiều dài của mảnh đất tối thiểu là bao nhiêu thì đạt tiêu chuẩn?).

Làm ơn tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: ĐT Thúy

Diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu m2 ?

Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Tùy từng địa phương khác nhau, mà diện tích đất tối thiểu được tách thửa cũng vì thế khác nhau. Trường hợp của bạn không nêu rõ mảnh đất gia đình mình ở địa phương nào, nên chúng tôi không có căn cứ để tư vấn cho bạn.

Giả sử mảnh đất của gia đình bạn ở tỉnh Lâm Đồng, vấn đề tách thửa đất được quy định tại Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND tỉnh Lâm Đồng

Điều 3. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa và diện tích đất tối thiểu còn lại sau khi tách thửa

Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo từng trường hợp sau:

1. Thửa đất ở hoặc thuộc quy hoạch là đất ở:

a) Đối với đất ở đô thị (thuộc địa bàn các phường, thị trấn):

- Dạng nhà phố: Diện tích tối thiểu là 40 m2 và có kích thước theo mặt đường ≥ 4,0 m đối với đường đã có tên hoặc đường, đường hẻm có lộ giới ≥ 10 m (sau đây gọi chung là đường chính); có kích thước theo mặt đường ≥ 3,3 m đối với các đường, đường hẻm còn lại (sau đây gọi chung là đường hẻm).

- Dạng nhà liên kế có sân vườn: Diện tích tối thiểu là 72 m2 và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 4,5 m; tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 64 m2 và kích thước theo mặt đường ≥ 4,0 m.

- Dạng nhà song lập: Diện tích tối thiểu là 280 m2 và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 20,0 m (tính cho 02 lô); tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 224 m2 và kích thước theo mặt đường ≥ 16,0 m (tính cho 02 lô).

- Dạng nhà biệt lập: Diện tích tối thiểu là 250 m2 và có kích thước theo mặt đường chính ≥ 12,0 m; tại các đường hẻm diện tích tối thiểu là 200 m2 và kích thước theo mặt đường ≥ 10,0 m.

- Dạng biệt thự: Diện tích tối thiểu là 400 m2 và có kích thước theo mặt đường ≥ 14,0 m.

b) Đối với đất ở nông thôn (thuộc địa bàn các xã): Khuyến khích người sử dụng đất tách thửa đủ diện tích để làm nhà biệt lập, biệt thự, nhà vườn; trường hợp không đủ điều kiện thì diện tích đất tối thiểu là 72 m2, kích thước theo mặt đường ≥ 4,5 m.

c) Về kích thước theo chiều sâu (cạnh tạo góc với cạnh theo mặt đường) của các thửa đất nêu tại điểm a, b khoản này đảm bảo ≥ 6,0 m (không tính khoảng lùi) đối với các khu vực đã có quy định khoảng lùi; ≥ 10,0 m đối với các khu vực chưa có quy định khoảng lùi.

2. Thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch là đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu là 500 m2.

3. Riêng thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và không thuộc quy hoạch đất ở hoặc quy hoạch là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Việc tách thửa căn cứ vào dự án, quy hoạch chi tiết đã được thỏa thuận, phê duyệt hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho từng trường hợp cụ thể.

Điều 4. Những quy định về tách thửa

1. Các thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 3 Quyết định này phải đảm bảo các điều kiện sau:

a) Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách đều phải tiếp giáp với đường đi (hoặc quy hoạch đường đi) có chiều rộng mặt đường ≥ 3,5 m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất;

c) Không thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng.

2. Trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất khác liền kề tạo thành thửa đất mới mà đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Quyết định này thì được tách thửa.

3. Việc tách thửa để phân chia tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất do thừa kế, ly hôn; giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; nếu không đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Quyết định này thì không được tách thửa mà phân chia theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc đồng quyền sử dụng.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm nội dung liên quan: Những điều kiện để được tách thửa đất thổ cư ?

2. Tư vấn về diện tích đất thổ cư tối thiểu được tách thửa ?

Tôi và Chị tôi có mua mảnh đất tại Lái Thiêu - Bình Dương với diện tích 300m2 có 120m2 đất thổ cư. Trong đó diện tích đất của tôi trong mảnh đất là 120m2, đất thổ cư là 54m2. Nay tôi muốn tách sổ cho diện tích đất của mình có được không vì thấy quy định là đất thổ cư tối thiểu là 60m2 ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: P.Q

Tư vấn về diện tích đất thổ cư tối thiểu được tách thửa ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn P.Q, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Trường hợp của bạn có thể áp dụng quy định sau trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như thông tin bạn cung cấp bạn ở Bình Dương. Chúng tôi đã xác định được Quyết định của UBND tỉnh Bình Dương quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa ở Bình Dương là Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ban hành ngày 22 tháng 10 năm 2014.

Theo đó, diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa bàn tỉnh Bình Dương được quy định như sau:

Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

Theo quy định của điều luật trên,

-Nếu thửa đất của bạn được hình thành từ trước ngày quyết định số 38/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương có hiệu lực. Tức là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải được công chứng trước ngày 02/11/2014 (Ngày quyết định 38/2014/QĐ-UBND có hiệu lực) và chị bạn đã tách thửa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu bạn đáp ứng được các điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp; đất không có tranh chấp; Không bị kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án)

-Nếu ở thời điểm hiện tại khi Quyết định 38/2014/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành bạn mới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc ở thời điểm hiện tại bạn và chị bạn mới thực hiện tách thửa, thì phải đảm bảo được diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND thì mới được phép tách thửa. Do bạn cung cấp là thửa đất của bạn là 54m2, như vậy bạn không thuộc trường hợp được phép tách thửa theo quy định tại Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND. Tuy nhiên, có một số trường hợp cá biệt sẽ được phép tách thửa theo quy định tại Quyết định 20/2015/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 38/2014/QĐ-UBND về quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành như sau:

"1. Một số trường hợp cá biệt có nhu cầu tách thửa nhưng không bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định này, thì giao cho Hội đồng tư vấn xem xét giải quyết cụ thể. Tuy nhiên, diện tích thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu là 36m2 và có kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu là 3m;"

Như vậy, bạn có thể làm đơn đề nghị Hội đồng tư vấn xem xét trường hợp của bạn có thuộc trường hợp cá biệt không và có thuộc trường hợp được phép tách thửa theo diện cá biệt hay không để làm thủ tục tách thửa.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp thắc mắc của bạn. Trân trọng./.

3. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa ?

Chuyên mục Gõ Cửa Luật Sư trả lời thư của một bạn thính giả hỏi về thủ tục tách đất cho người có cùng hộ khẩu.

Gia đình tôi hiện nay đang sinh sống tại huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương với 3 nhân khẩu trong 1 hộ khẩu (có em đã 32 tuổi chưa có gia đình). Diện tích đất của hộ khẩu nhà tôi đang ở là 500m2 với 100m2 đất thổ cư trong đó mẹ tôi là chủ hộ đứng tên.

Nay gia đình tôi muốn tách riêng ra 100m2 đất cho 1 nhân khẩu trong gia đình là tôi.

Xin luật sư vui lòng tư vấn cách thức thủ tục điều kiện và giải đáp cho tôi các thắc mắc sau:

+ Khi đó cần những thủ tục và điều kiện cần thiết là gì?

+ Thủ tục để tách gồm những giấy tờ gì?

+ Lệ phí và thuế là bao nhiêu?

+ Phần đất sau khi tách có đất thổ cư trong đó?

Xin luật sư vui lòng tư vấn và hỗ trợ giải đáp thắc mắc cho tôi.

Minh Thạch

Trả lời:

Tuận thủ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, hiện nay tại mỗi địa phương đều ban hành quy định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa cho phù hợp với điều kiện tại địa phương mình.

Tại tỉnh Bình Dương, Quyết định 49/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau:

- “Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực thị xã Thủ Dầu Một, huyện Thuận An, huyện Dĩ An được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m­2)

Đất nông nghiệp (m2)

Tại các phường

60

100

Tại các thị trấn

80

300

Tại các xã

100

400

- Diện tích tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực huyện Bến Cát, huyện Tân Uyên, huyện Dầu Tiếng, huyện Phú Giáo được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Đất nông nghiệp (m2)

Tại các thị trấn

80

500

Tại các xã

100

1.000

Thửa đất sau khi được tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên.”

Đặc biệt, theo quy định tại điểm f khoản 2 Điều 1 Quyết định 49/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương Quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất giữa vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi, con riêng và bố dượng, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì thửa đất tặng, cho phải có diện tích tối thiểu là 40m2 và chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 3m. Như vậy, nếu thửa đất của gia đình bạn đã có giấy chứng nhận QSDĐ thì việc mẹ bạn tách 100m2 đất để cho bạn là phù hợp với quy định này.

Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa gồm có đơn xin tách thửa của bạn; giấy chứng nhận QSDĐ; riêng trường hợp của bạn cần phải có thêm sổ hộ khẩu gia đình (trong đó ghi mối quan hệ với chủ tài sản), nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện. Cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ cũ và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới cho bạn và gia đình bạn. (Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai)

Xin lưu ý với bạn là hiện nay với các văn bản pháp luật hiện hành quy định không đề cập đến vấn đề tách thửa mà trong đó hỗn hợp vừa là đất nông nghiệp vừa là đất thổ cư. Vì vậy, trong trường hợp này, bạn nên liên hệ trực tiếp đến UBND Huyện Dĩ An, Tỉnh Bình Dương để được giải đáp và hướng dẫn. Trong trường hợp thửa đất bạn xin tách là đất nông nghiệp, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất hoàn toàn sang đất ở thì bạn cũng có thể thực hiện đồng thời khi làm thủ tục tách thửa theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Quyết định 49/2009/QĐ-UBND. Khi chuyển mục đích sử dụng đất cần nộp những giấy tờ sau: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi làm thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu của Cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp của bạn không phải nộp lệ phí trước bạ, nhưng khi kê khai lệ phí trước bạ phải cung cấp cho cơ quan Thuế bản sao có công chứng Sổ hộ khẩu gia đình (trong đó có ghi mối quan hệ với chủ tài sản) (điểm c khoản 9 Mục III Thông tư 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ), và được miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất (khoản 4 Mục III Phần A Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP và Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Tư vấn diện tích đất tối thiểu để được tách thửa là bao nhiêu ?

Thưa luật sư, Xin LS cho tôi hỏi: Tôi ở địa chỉ xã Xuân Đinh , huyện Xuân Lôc , Tỉnh Đồng Nai. Chủ mà tôi mua đất có mảnh đất ấy có diện tích 3000m vuông và có 200m đất ở và cắt sang cho tôi 40m vuông nhà ở. Tôi mua miếng vườn diện tích rộng 12m dài 40m và có 40m vuông đất ở(đất thổ cư).

Tôi đến UBNN xã xuân định xin tách thửa nhưng bên địa chính báo tôi không tách thửa được nếu muốn tách thì phải có 80m đất ở ,thế là tội phải mua thêm 40m đất ở nừa mới đủ.

Theo tôi biết đất đủ 5 không vuông kể cả không có đất ở cung đủ điều kiên tách thử nhưng sao tôi lại không được xin luật sư giúp tôi cảm ơn!

Tư vấn thủ tục thành lập

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến thư mục tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty luật Minh Khuê, về câu hỏi của bạn công ty chúng tôi xin trả lời như sau:

Điểm a khoản 1 Điều 5 Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa

"a) Đối với loại đất ở:

- Các phường thuộc thành phố Biên Hòa: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2). Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng ba mươi sáu mét vuông (36m2).

- Các xã thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm mươi lăm mét vuông (55m2).

- Các xã thuộc thị xã Long Khánh, thị trấn thuộc các huyện và các xã thuộc huyện Nhơn Trạch: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng sáu mươi lăm mét vuông (65m2).

- Các xã còn lại thuộc các huyện: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng tám mươi mét vuông (80m2).

Ngoài mức diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định nêu trên, lô đất xây dựng nhà ở tại các đô thị (các phường thuộc thành phố Biên Hòa, các phường thuộc thị xã Long Khánh và các thị trấn thuộc huyện) mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn phẩy năm mét (4,5m). Những khu vực còn lại (thửa đất tiếp giáp với đường hẻm, đường chưa đặt tên) hoặc vị trí thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn mét (4m)."

Mảnh đất mà bạn muốn tách thửa thuộc xã Xuân Đinh nên diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng tám mươi mét vuông (80m2). Như vậy, UBND xã Xuân Đinh đã áp dụng đúng các quy định của pháp luật trong việc tách thửa đất cho bạn.

Trên đây là thư tư vấn của công ty chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi! Trân trọng ./.

5. Tư vấn về vấn đề tách thửa khi không đủ diện tích tối thiểu ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê. Mình có một vấn đề cần tư vấn mong luật sư giải đáp như sau: Mình ở thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế. Theo mình được biết, diện tích tách thửa đất ở thành phố tối thiểu là 40m2. ba mẹ mình có đất diện tích 74m2 và muốn cho mình sở hữu một nửa diện tích đất đó, nhưng không tách thửa được vì tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định.

Cho mình hỏi làm cách nào để có giấy tờ chứng thực 1 nửa đất đó là của mình,quyền sở hữu của minh, đứng tên mình. Mình xin cảm ơn.

Người gửi: B.T

Tư vấn về vấn đề tách thửa khi không đủ diện tích tối thiểu ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Khoản 1 Điều 3 Quyết định 32/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế về diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế như sau: "Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở theo Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh (sau đây gọi tắt là diện tích tối thiểu được phép tách thửa) được quy định như sau: Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau: Diện tích tối thiểu tại các phường của thành phố Huế: 40 m2 ;..."

Khoản 5 Điều 4 quyết định quy định "không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa không đảm bảo điều kiện theo quy định tại điều 3 quyết định này"

Như vậy, thửa đất của gia đình bạn nếu cố tình tự tách làm đôi thì cũng không được công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho, cũng không được cấp giấy chứng nhận hay thực hiện quyền lợi của người sử dụng đất.

Trường hợp này khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cách giải quyết như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”

Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn muốn hợp pháp hóa quyền sở hữu phần nửa phần đất của bố mẹ bạn thì bạn có thể xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để đủ phần diện tích đất tối thiểu theo quy định của địa phương.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162 . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng./.

6. Thủ tục tách thửa lô đất thực hiện thế nào ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê, tôi có một số vấn đề cần được giải đáp như sau: - Tôi dự định mua nhà tại Xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn, nhưng người tôi trực tiếp giao dịch mua bán vẫn chưa tách thửa theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chủ gốc cấp ngày 07/07/1999.

Người tôi trực tiếp giao dịch mua bán chỉ có "Giấy thỏa thuận về việc bồi thường đất để lập hồ sơ sử dụng đất" với người chủ gốc sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất xác nhận vào ngày 12/02/2007 với diện tích 44 m2. Vậy nếu tôi mua lại lô đất này thì có được tách thửa ra không? Nếu được thì thủ tục như thế nào?

Rất mong nhận được phản hồi từ công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng cám ơn !

Thủ tục tách thửa lô đất ?

Luật sư tư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Về hạn mức giao đất và diện tích tối thiểu để tách thửa đất

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn dự định mua nhà tại xã Đông Thạnh huyện Hóc Môn như vậy đây thuộc loại đất ở nông thôn. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai năm 2013 :

"Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Trường hợp của bạn mua 44m2 đất có được tách thửa hay không, được cấp GCNQSD đất hay không thì bạn phải tham khảo thêm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nông thôn và quỹ đất của địa phương bạn trong năm tương ứng để đối chiếu. Vì mỗi năm, mỗi địa phương khác nhau sẽ có những quy định khác nhau về vấn đề này.

2. Vấn đề hợp pháp hóa trong việc mua bán đất khi không đủ điều kiện tách thửa

Trường hợp không đủ điều kiện về mặt diện tích để tách thửa và cấp GCNQSD đất. Tại Khoản 3 Điều 29 Luật Đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”

Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn muốn hợp pháp hóa quyền sở hữu phần đất đó bạn có thể xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để đủ phần diện tích đất tối thiểu theo quy định của địa phương.


3. Về thủ tục và hồ sơ:

Theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất,Nghị định số 43/2014/NĐ-CP : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Mỗi một địa bàn, UBND thành phố sẽ có quyết định riêng về việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Do bạn không cung cấp thông tin cụ thể nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác hồ sơ của bạn như thế nào cho phù hợp với quy định tại địa phương bạn. Tuy nhiên, thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

- Về thời gian thực hiện :

Theo quy định tại Điểm b, đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều Luật đất đai có quy định như sau:

b) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;”

- Các loại thuế, phí bạn phải nộp như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân: Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng;

- Lệ phí trước bạ: Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP : Về lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là 0.5% giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành

Ngoài ra, bạn còn mất một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng, phí đo vẽ, tuy nhiên khoản lệ phí này là không lớn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê