1. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như thế nào ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi là làm thế nào để chuyển mục đích sử dụng đât nông nghiệp sang các loại đất khác ? Có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thẳng thổ cư hay không ? Thủ tục cấp phép chuyển đổi mục đích có phức tạp không ?
Mong luật sư hướng dẫn!
Người hỏi: Thanh Hằng  

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như thế nào ?

Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

1.1. Cơ sở pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp:

Luật đất đai năm 2013 

Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất 

1.2. Tư vấn thủ tục và quy trình đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất:

Thứ nhất, là các trường hợp phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Hộ gia đình và cá nhân phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau được quy định tại khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 :

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

Theo đó với các trường hợp không sự điều chỉnh của quy định trên thì người sử dụng đất tuy nhiên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định sau:

" Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. "

Theo đó có một số trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất xây dựng cơ sở chuồng trại thì không cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Thứ hai về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

..................................................................................................

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

..................................................................................................................."

Theo đó thông thường đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ do ủy ban nhân dân huyện giải quyết, tuy nhiên trường hợp ngoại lệ khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định, có nghĩa là mọi thủ tục người sử dụng đất vẫn thực hiện ở ủy ban nhân dân cấp huyện, việc lấy ý kiến của ủy ban nhân dân cấp tỉnh là trách nhiệm của ủy ban nhân dân huyện trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

Thứ ba, là hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

" Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)."

Theo đó có thể hiểu đối với trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được.

Thứ tư, về thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất 

Trường hợp thứ nhất là: chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng tính theo giá đất ở và tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp thứ hai là chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Trường hợp thứ ba là chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ năm, là về thời gian giải quyết 

" Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày."

Theo đó thời hạn để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ giấy tờ của người sử dụng đất 

Thứ sáu, đối với chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp 

" Điều 134. Đất trồng lúa

1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ."

Theo đó việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì có một sự hạn chế nhất định, do đó không phải mọi trường hợp đều được phép chuyển mục đích.

Câu hỏi: Thưa luật sư, xin jướng dẫn chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất nuôi thủy sản ? Luật sư tư vấn giùm : tôi có 1ha đất trong đó có 250m đất thổ cư còn lại là đất trồng cây lâu năm đã được nhà nước cấp bìa đỏ. Hiện nay đất đã bạc màu trong cây hiệu quả KT thấp tôi muốn chuyển đổi thành đất nuôi trồng thủy, hải sản thì trình tự, thủ tục như thế nào, nghĩa vụ tài chính với nhà nước thế nào ? Tôi rất lúng túng rất mong luật sư giúp đỡ ,Trân trọng cám ơn luật sư.

Trả lời:  Trường hợp này bạn muốn chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy hải sản. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật đất đai thì chỉ có quy định về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản. Do đó bạn không thể chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản được.

THưa anh chị! Trong giấy CN quyền sử dụng đất có ghi Mục đích sử dụng: Đất ở nông thôn. E không hiểu rot" đất ở nông thôn" là như thế nào kính nhờ các a chị cho e câu trả lời ạh

 Trong trường hợp này mục đích sử dụng đất của bên bạn là đất ở, bạn ơ khu vực nông thôn nên được ghi nhận như vậy 

Câu hỏi:  Chào bạn, tôi muốn nhờ bạn tư vấn giúp một số vấn đề về đất đai : Tôi có một mảnh Đất thuộc diện đất nông nghiệp, nhưng bây giờ tôi muốn chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác để trồng cây Ăn quả và làm trang trại chăn nuôi. vậy bây giờ tôi cần phải làm những thủ tụcvà giấy tờ gì? Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng được tính như thế nào? Xin bạn tư vấn giúp tôi, cảm ơn bạn rất nhiều!

Trả lời:  Bạn muốn chuyển từ đất nông nghiệp không rõ là đất trồng cây hàng năm, lâu năm hay đất chuyên trồng lúa. Nếu là đất trồng cây hàng năm nay chuyển sang làm trang trại chăn nuôi thì bạn không cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai

Câu hỏi:  Tôi ở bình định. Tôi có một thửa ruộng 839m2 cấp từ năm 1993. Hiện nay, ubnd tỉnh bình định thu hồi 400m2 để xây dựng dự án khu đô thị, du lịch sinh thái. Tôi còn 439m2 đất ruộng, cho tôi hỏi tôi có thể chuyển đổi sang đất thổ cư được không ah? Và nếu được thì trình tự thủ tục như thế nào? Chân thành xin cảm ơn!

Trả lời:  Trường hợp này nếu đất nhà bạn mục đích sử dụng là đất chuyên trồng lúa thì trong trường hợp này bạn bị hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phải căn cứ vào quỹ đất trồng lúa của từng địa phương.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

 

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư ?

Thưa luật sư, Tôi sống ở thôn 10 thị trấn EA-Sup huyện EA- Sup tỉnh Daklak. Có một việc muốn trình bày với văn phòng luật sư mong luật sư tư vấn, giải thích cho tôi. Năm 1998 tôi có mua của ông H một mảnh đất có diện tích 3700 mét vuông tức lả một nửa mảnh đất của ông H. Mảnh đất này đã được ủy ban nhân dân xã cấp giấy sử dụng đất tạm thời trong đó có ghi rõ cấp 1000 mét vuông đất thổ cư được cấp ngày 4-11-1991 có chữ kí và con dấu của chủ tịch nhân dân xã. Đến năm 2006 tôi có đi đăng kí làm sổ đỏ và được ủy ban nhân dân huyện cấp sỏ đỏ trong đó lại ghi là đất trồng cây lâu năm và trồng lúa. Lô đất này có nhà ở liên tục từ năm 1991 đến nay. Nay tôi làm đơn xin đăng kí cấp đổi cấp lại sang đất thổ cư nhưng phòng địa chính huyện trả lời là không được vì trên giấy tờ mua bán của tôi với ông H là không có nhà thì không cấp đổi cấp lại được mà phải làm thủ tục đăng kí chuyển đổi mục đích sử dụng. Mà chuyển đổi mục đích sử dụng tôi phải nộp thuế chứ không được miễn thuế. Như vậy đúng hay sai mong văn phòng luật sư tư vấn giải đáp cho tôi ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư?

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 13/2003/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Nội dung tư vấn:

Đối với mảnh đất nhà bạn có thể là lúc bán đất, ông H chưa chuyển mục đích sử dụng đất và năm 1991, UBND xã chỉ ghi vào giấy chứng nhận tạm thời là đất thổ cư chứ chưa xác định nguồn gốc đất là gì, đã chuyển mục đích sử dụng đất chưa cho nên đến năm 2006, gia đình bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND huyện mới xác định lại và ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm và đất trồng lúa. Việc xác định loại đất được quy định theo điều 14 Luật đất đai năm 2003 như sau:

"Điều 14. Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa
Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây:
1. Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
2. Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
3. Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất."

Theo quy định của Luật đất đai 2003 vào thời điểm đó, cụ thể tại điều 13 thì hai loại đất này thuộc nhóm đất nông nghiệp. Hơn nữa, trong quy định của Luật đất đai 2003 cũng không có quy định nào là đất trồng cây lâu năm và đất trồng lúa có nhà ở trên đó thì được xác định là đất thổ cư, mà hai loại đất này muốn chuyển sang đất thổ cư thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. 

Theo khoản 1 điều 109 Luật đất đai năm 2013:

"Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;"

Như vậy, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn năm 2006 đã xác định là đất nông nghiệp thì phải chuyển chuyển mục đích sử dụng, không thể xin cấp đổi lại là đất thổ cư được. Theo điều 57 Luật đất đai 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Nhưng nếu đất của ông H là đất thổ cư (đất ở) mà UBND xã đã xác nhận là đất thổ cư vào năm 1991. Đến năm 2006 mà UBND xã xác định sai loại đất và ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn là đất trồng cây lâu năm, trồng lúa thì bạn có thể nộp đơn xin đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới văn phòng đăng ký đất đai. Theo điều 106 Luật đất đai 2013:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Theo điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có được giảm 50 % tiền thuế không?

Thưa luật sư, Tôi có mua mảnh đất được tách từ vườn có nhà ở. Thửa đất của tôi chỉ có 60 mét vuông đất ở và 75 mét vuông đất nông nghiệp. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì tôi có được giảm 50 % tiền nộp thuế không? Cảm ơn luật sư. Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có được giảm 50 % tiền thuế không?

Luật sư hướng dẫn về mức thuế khi tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi cho Chúng tôi, vấn đề pháp lý bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

1.Cơ sở pháp lý.

- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

2.Giải quyết tình huống:

Theo điều Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định "cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn"  Cụ thể theo quy định Điều 57 luật dất đai: 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo Khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014 có quy đinh về thu tiền khi chuyển đối mục đất sử dụng đất như sau:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Như vậy, trước hết, quý khách phải xác định được mảnh đất nhà mình có được phép chuyển quyền đổi mục đích sử dụng đất không? Và nếu được, thì nó thuộc loại nào. Vì trong tình huống không nói rõ đất nhà quý khách được mua từ thời điểm nào và loại đất nào nên mức thuế của quý khách phải phải chịu có thể là 100%. 50% hoặc 0%. Mọi vướng mắc pháp lý phát sinh trong lĩnh vực đất đai vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được tư vấn, giải đáp nhanh nhất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê