Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013;

Bộ luật dân sự năm 2005;

Bộ luật dân sự năm 2015;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai năm 2013.

Nghị định 47/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

II. Nội dung tư vấn

Chào Luật sư!Tôi có 07 ha đất nuôi trồng thủy sản ở Xã Phú Tân, huyện Tân Phú Đông, tỉnh Tiền Giang, nay tôi muốn sang chuyển nhượng có được không? Có rơi vào tình trạng vượt mức hạn điền không?

Theo quy định tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai năm 2013 thì:

"Điều 44. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: 
1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: 
a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; 
b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. "
Vậy, hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là 20ha. Vậy quý khách vẫn chuyển nhượng bình thường cho người khác được vì năm trong hạn mức nhận chuyển nhượng.

Kính gửi luật sư! Xin luật sư tư vấn cho gia đình tôi vấn đề về quyền sở hữu đất đai sau đây: Gia đình tôi có một miếng đất do cha mẹ tôi để lại cho tôi. Ngày xưa khi em gái tôi đi lấy chồng, gia đình em gái có trục trặc, anh chị em (của chồng em gái) họp bàn và nói rằng: "làm nhà cho em gái tôi trên miếng đất mà tôi đang ở" và tôi đã đồng ý. Hiện nay, em gái tôi yêu cầu tôi làm bìa đất, nhưng gia đình tôi không cho. Sau đó, em gái bảo là: làm tờ giấy quyền sử dụng nhà rồi anh em trong gia đình ký và có con dấu của xã. Xin hỏi luật sư, tờ giấy đó có giống như là bìa đất không? Và nếu sau này có tranh chấp, khi ra pháp luật thì quyền sử dụng đất và nhà đó có thuộc quyền sử dụng của em gái tôi không?. Mong luật sư tư vấn sớm cho tôi! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Căn cứ vào khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì:

"16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Vậy việc sử dụng nhà ở là hợp pháp, tuy nhiên nếu đất mà gia đình bạn chưa tặng, cho em gái mình hay chưa có sự ủy quyền sử dụng đất thì việc sử dụng đất là không hợp pháp nên nhà nước sẽ không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em gái bạn cho dù em gái bạn có sử dụng nhà ở là hợp pháp và giấy tờ về quyền sử dụng nhà ở không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng đất của em gái bạn vì chưa thực hiện chuyển quyền cho em gái bạn

Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê. Tôi hiện đang có một chút vướng mắc về vấn đề Luật Đất Đai như sau: “Gia đình tôi có một thửa đất, ước chừng khoảng ba trăm mét vuông là đất KHAI HOANG hiện khu vực tôi sinh sống đang có dự án cải tạo, phát triển hạ tầng phục vụ du lịch thành phố Hà Nội. Nhưng tôi không rõ là thửa đất này liệu có được trong dạng bồi thường của nhà nước không đồng thời mong văn phòng cung cấp thông tin văn bản pháp luật để tôi tiện tra cứu và làm cơ sở tham khảo”. Tôi xin trân thành cảm ơn.

Theo quy định tại điều 75 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Nếu thỏa mãn điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên thì quý khách sẽ được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Văn bản pháp luật để quý khách truy cứu chúng tôi đã cũng cấp ở trên, quý khách có thể tham khảo ở phần CƠ SỞ PHÁP LÝ.

Chào luật sư! cháu có câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp cháu. Hiện gia đình cháu gồm bố,mẹ và cháu đang sống trên mảnh đất có diện tích >500m2 của cụ cháu để lại vì trước đây mẹ cháu sống cùng và chăm sóc cụ. Gia đình cháu đã có sổ đỏ từ lâu đứng tên bố cháu. Cụ cháu mất từ năm 2001, tuy nhiên đến 2009 ông cậu và bà bác quay lại đòi chia đất, chia làm 4 gồm: gia đình cháu, ông cậu, bà bác, bà dì. Cháu có thắc mắc là tại sao đứng tên sổ đỏ rồi mà vẫn chia đất được ạ. Làm như vậy có đúng không ạ và nhà cháu chia như thế có đúng hay không?

Nếu việc bố bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc cụ của bạn đã tặng, cho quyền sử dụng mảnh đất thì khi cụ của bạn mất mảnh đất đó không được coi là di sản thừa kế. Nếu các cậu, bác, dì của bạn mà có bằng chứng chứng minh được cụ tặng, cho quyền sử dụng đất cho bố bạn là không hợp pháp thì mảnh đất đó được vẫn được coi là di sản thừa kế của cụ bạn. Cụ của bạn mất năm 2001 đến năm 2009 cậu, bác và dì của bạn đòi chia mảnh đất thì theo quy định tại khoản 1 Điều 645 Bộ luật dâu sự năm 2005 thì "Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế". Nếu năm 2009 mà cậu, bác, dì của bạn yêu cầu tòa án chia di sản thì vẫn nằm trong thời hiệu chia di sản thừa kế. Nếu hiện tại yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế thì theo Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Vậy cần lưu ý thời hạn yêu cầu chia di sản thừa kế ở quy định trên.

Thưa luật sư. Anh chị tư vấn hộ em chút. Hiện giờ em có mua một mảnh đất có nhà ở. Từ năm 2014 đến giờ gia đình em sống ở đó đến năm 2016 cùng 1 sổ đỏ chưa tách ra được. Và em chưa chuyển khẩu được. Gia đình em vẫn ở từ 2014 đến 2016 ổn định. Chỗ đó ‎Hiện nay thành phố lấy đất làm tái đinh cứ có được đền bù về đất 100% không ạ.‎ Mong anh chi tư vấn cho em em xin chân thành và cảm ơn anh chị.

Điều kiện được bồi thưởng về đất khi nhà nước thu hồi đất quý khách có thể tham khảo Điều 75 Luật đất đai năm 2013 mà chúng tôi cung cấp ở phần trả lời các câu hỏi ở trên.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.