1. Điều kiện hồ sơ xin tách thửa đất gồm những giấy tờ gì ?

Luật Minh Khuê, xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về trình tự thủ tục tiến hành tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành như sau:

Điều kiện hồ sơ xin tách thửa đất gồm những giấy tờ gì ?

Luật sư tư vấn thủ tục, hồ sơ và điều kiện tách thửa, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện để được tách thửa

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Như vậy để xem xét về điều kiện tách thửa thì chủ sử dụng đất phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Thứ hai về hồ sơ xin tách thửa

Hồ sơ xin tách thửa được quy định trong thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Theo đó trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ ba về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được thực hiện như sau:

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó người có nhu cầu sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

Sau khi nhận được hồ sơ của người dân thì văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không nếu đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 thì được xác định như sau:

" Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Sau đó hộ gia đình và cá nhân sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Thứ tư về lệ phí khi đăng ký tách thửa:

Trong trường hợp này khi bạn làm thủ tục tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích mới khi tách thửa thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ.

Xin chào luật sư, tôi có vấn đề cần luật sư tư vấn giúp: Năm 2004, Ông A có bán cho ông B một phần diện tích đất của mình (270m2, Rộng: 6,4m). Năm 2014, Ông B sau một thời gian sử dụng, có bán cho tôi với diện tích trên. Sau đó, tôi có làm đơn xin tách phần đất này trình UBND Huyện Củ Chi TPHCM và nhận được công văn phản hồi của UNBD là không chấp phép vì chiều rộng dưới quy định

Trả lời:

Theo quyết định của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh số 33/2014/QĐ- UBND thì diện tích tổi thiểu của thửa đất sau khi tách thửa phải đáp ứng quy định sau:

Đối với huyện củ chi là thuộc khu vực thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa được quy định như sau:

- Đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

- Đối với đất đã có nhà hiện hữu thì diện tích tổi thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Nếu hộ gia đình, cá nhân thuộc các trường hợp sau đây thì diện tích tổi thiểu có thể được xem xét ở một diện tích nhỏ hơn như sau:

" Điều 4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân quận, huyện

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo Thành phố hoặc khi thừa kế thì giải quyết như sau: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25m2."

Theo đó nếu gia đình bạn không thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo thì phải đáp ứng với quy định ở trên mới được tách, trường hợp không đáp ứng được thì bạn không được phép tách.

Xin chào Công ty luật Minh Khuê! Công ty tư vấn giúp tôi 1 trường hợp như sau: Tôi có mảnh đất mua năm 1994 với diện tích 287m2 của thôn bán tại trục đường xã(có giấy tờ mua bán của thôn), năm 2003 tôi được chính quyền xã gọi để làm thủ tục cấp GCN, nhưng lúc đó gia đình tôi không có đủ điều kiện để nộp tiền sử dụng đất nên đến nay vẫn chưa cấp được GCN. Nay tôi muốn tách thửa đất đó làm 2 phần bằng nhau cho 2 người con. Xin hỏi công ty là tôi có cần phải làm thủ tục để cấp GCN rồi mới chia cho 2 người con hay không? nếu có thì tôi phải làm những thủ tục gì? nếu không tôi cần phải làm những thủ tục gì? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai hiện tại thì không có một quy định nào quy định cụ thể là đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới được phép tách thửa, tuy nhiên heo hướng dẫn ở trên thì hồ sơ để xin tách thửa bao gồm đơn đề nghị tách thửa và bản chính giấy chứng nhận đã cấp, như vậy căn cứ vào quy định trên thì có thể hiểu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới làm thủ tục tách thửa được.

Thưa luật sư, Mợ của tôi có một mảnh đất (đã có giấy đỏ), nay mợ tôi muốn tách một phần diện tích đất lập thành một sổ đỏ khác do tôi đứng tên. Tôi hiện đang độc thân, chưa có gia đình, hộ khẩu thường trú của hai người khác huyện (cùng tỉnh). Xin hỏi với trường hợp của tôi cần làm những thủ tục gì, hồ sơ gồm những gì, cơ quan nào giải quyết... Xin cảm ơn

Trả lời: Trước hết thì mợ của bạn phải làm thủ tục tách thửa trước, để có thể tách được thửa hay không thì phải xem mảnh đất nhà mợ bạn có đáp ứng được quy định về mặt hình thức hay không. Sau khi tách thửa xong thì mình có thể làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được. Mọi thủ tục này mình sẽ thực hiện ở cơ quan có thẩm quyền nơi có đất.

Dạ em xin chào anh bên luật Minh Khuê. Em có 100m2 bênh gia đình ba mẹ em cho nhưng giờ em muốn tách thửa thì em phải làm sao, ỏ trên đia chính em là phải tách 150m2 mới được nhưng em có 100m2 . Vậy em xin luật sư tư vấn cho em biết với em cảm ơn luật sư?

Trả lời: Vấn đền này thì bạn không cung cấp mảnh đất của bạn là nằm ở địa chỉ cụ thể nào nào nên bên mình không thể tìm được quy định về điều kiện diện tích tổi thiểu được phép tách thửa trong trường hợp này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Xin tư vấn về tách thửa đất mua từ bán đấu giá ?

Kính thưa Luật Sư! Tôi ở TP HCM. Tôi và người quen cùng định mua chung 1 mảnh đất 400m2. Đây là đất do ngân hàng thu nợ bán đấu giá qua trung tâm bán đấu giá.

Xin hỏi Luật sư: Tôi và người quen cùng đứng tên mua mảnh đất này, vậy

1/Tôi có thể đến Văn Phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên-Môi trường xin tách thửa tách thửa riêng cho mỗi người ngay sau mua trúng đấu giá được không?

2/Hay là phải đăng kỳ Quyền Sử dụng đất đứng tên chung 2 người, sau đó mới xin tách thửa. Mảnh đất chúng tôi mua đủ điều kiện tách thửa (400m2 và rộng 21m) Tôi muốn được tách thửa ngay (mục 1/) thì cần làm những thủ tục gì? Xin Luật sư giải đáp giúp.

Tôi thành thật biết ơn. Kính gửi tới Luật sư lời chúc sức khỏe, công việc tốt đẹp.

Người gửi: TVC

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1) Sau khi trúng đấu giá bạn và đồng sở hữu hoàn toàn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai để được cấp GCNQSDĐ. Luật đất đai 2013 có quy định:

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;.."

- Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính;

+ Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Số lượng hồ sơ: 01(bộ)

2) Khi được cấp GCNQSDĐ sẽ là cơ sở để bạn và đồng sở hữu tiến hành thủ tục tách thửa. Tuy nhiên bạn hoàn toàn có thể làm đơn xin tách thửa gửi kèm theo bộ hồ sơ xin cấp GCN. Khi có đủ điều kiện tách thửa, bạn sẽ được tách thửa và cấp GCNQSDĐ. Bạn căn cứ điều kiện để được tách thửa, đặc biệt là diện tích tối thiểu được tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh:

Ban tham khảo Quyết định 33/2014QĐ-UBND: về diện tích tách thửa tôi thiểu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

- Tuy nhiên, bạn cũng cần phải lưu ý theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) và không cho phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Do đó, nếu muốn tách thửa thì tất cả các thửa đất được tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo quyết định của UBND.

* Hồ sơ tách thửa gồm có:

- Đơn xin tách thửa;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất

* Thủ tục:

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;

- Trong trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ra công văn đồng ý cho tách thửa.

Trân trọng./.

3. Đã có sổ đỏ từ muốn tách thửa được không?

Kính thưa quý luật sư, Tôi tên là Trần Thị K.A, hiện ở tại huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên. Năm 1989, tôi có mua 1 lô đất của bà Nguyễn Thị Liên, với diện tích 4mx30m, cũng vào năm đó tôi xây dựng nhà ở trên mảnh đất nói trên. Năm 2009, tôi được UBND huyện Đông Hòa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích đất ở (ONT) là 80m2.

Mảnh đất của tôi giáp đất và nhà ở của bà Nguyễn Thị Liên. Đất của tôi và bà Liên cùng chung 1 thửa đất và bà Liên là chủ thửa đất. Bà Liên cũng được nhà nước cấp giấy chứng nhậnTôi ở trên mảnh đất đó, không tranh chấp với ai cho đến hiện tại.

Ngày 14/04/2015, bà Nguyễn Thị Liên đưa đơn khiếu nại lên UBND huyện Đông Hòa, Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Đông Hòa khiếu nại việc UBND huyện cấp sổ đỏ với diện tích đất ở thiếu hạn mức, hạn mức đất ở nhà nước cho phép là 250m2 mà sao lại chỉ cấp cho bà 170m2, bà đề nghị UBND huyện cấp thêm 80m2 đất ở.

Ngày 07/06/2015, Phòng tài nguyên-môi trường huyện Đông Hòa có mời phó chủ tịch thị trấn Hòa Hiệp Trung, cán bộ địa chính thị trấn, bà Liên và tôi đến UBND thị trấn để kiểm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đơn khiếu nại của bà Liên.

Sau khi kiểm tra, xác minh hồ sơ, giấy tờ cấp GCN quyền sử dụng đất của tôi, thì cán bộ phòng tài nguyên – môi trường khẳng định sổ đỏ của tôi là hợp pháp với diện tích đất ở là 80m2, vì căn cứ vào giấy bán đất mà bà Liên viết tay cho chồng tôi, có chữ ký của bà Liên, của chồng tôi và có chữ ký của nhân chứng). Còn việc Phòng tài nguyên – môi trường cấp sổ đỏ cho bà Liên với diện tích 170m2 đất ở là đúng, bởi vì 2 ngôi nhà chung 1 thửa đất, mà đã cấp cho nhà tôi 80m2, thì còn lại cấp cho bà Liên 170m2.

Bà Liên không đồng ý và vu khống tôi, bảo giấy bán đất của tôi là giả, bà Liên không hề bán đất, không hề ký gì hết, không hề biết giấy bán đất, chữ ký của nhân chứng cũng là giả. Bà Liên bảo: bà là chủ thửa đất thì bà Liên phải là người tách thửa cho bà Anh, chứ sao UBND huyện tự động cấp sổ đỏ cho bà Anh trong khi bà Liên chưa tách thửa.

Cán bộ Phòng tài nguyên – môi trường kết luận :

Bà Liên gửi đơn khiếu nại lên huyện về việc cấp đất ở thiếu hạn mức nhưng qua điều tra hồ sơ, GCN quyền sử dụng đất của bà Liên là hợp pháp, GCN của bà Liên với diện tích đất ở là đúng hạn mức. Thế nhưng bà Liên vẫn không đồng ý và cho rằng giấy bán đất của bà Anh là giả thì đây là việc tranh chấp đất đai giữa bà Liên và bà Anh theo giấy bán đất của bà Anh, đề nghị bà Liên gửi đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân huyện để được giải quyết.

Vậy tôi muốn hỏi :

1/ Tôi khẳng định giấy bán đất của tôi là thật. Bà Liên vu khống là giấy giả. Tôi có thể kiện bà Liên về tội vu khống hay không ? Cơ quan nào có thẩm quyền để kiểm tra xác minh giấy bán đất của tôi là thật ? Làm sao để xác minh chữ ký, nét chữ, nhân chứng là thật ?

2/ Sau sự việc trên, bà Liên suốt ngày cứ đến trước nhà tôi chửi bới, lớn tiếng, nhục mạ cả nhà tôi đủ điều. Cả ngày phải nghe những lời không hay, tôi cảm thấy rất mệt mỏi. Vậy tôi có thể kiện bà Liên về tội chửi bới, nhục mạ nhân phẩm người khác được không ?

3/ Tôi đã có sổ đỏ từ năm 2009, vậy bây giờ tôi muốn tách ra khỏi thửa đất của bà Liên được không? Tách thửa cần những thủ tục gì? Không cần đến chữ ký của bà Liên được không?

Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1/ Tôi khẳng định giấy bán đất của tôi là thật. Bà Liên vu khống là giấy giả. Tôi có thể kiện bà Liên về tội vu khống hay không ? Cơ quan nào có thẩm quyền để kiểm tra xác minh giấy bán đất của tôi là thật ? Làm sao để xác minh chữ ký, nét chữ, nhân chứng là thật ?

- Bà Liên đã bán đất cho gia đình bạn bằng giấy tờ viết tay nhưng hiện nay đưa ra tranh chấp, bà Liên nói rằng giấy bấn đất là giả mặc dù đã có chữ ký của 2 bên và người làm chứng. Hiện nay bạn muốn kiện bà Liên về tội vu khống, tuy nhiên để cấu thành tội này Luật hình sự năm 2015 có quy định như sau:

"Điều 156. Tội vu khống

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

a) Bịa đặt hoặc loan truyền những điều biết rõ là sai sự thật nhằm xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự hoặc gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;

b) Bịa đặt người khác phạm tội và tố cáo họ trước cơ quan có thẩm quyền.

+ Hình thức đưa ra những thông tin nói trên có thể dưới những dạng khác nhau như: truyền miệng, qua các phương tiện thông tin đại chúng, viết đơn, thư tố giác… Lỗi của người phạm tội là lỗi cố ý. Người phạm tội biết những thông tin mình đưa ra là không đúng sự thật nhưng đã thực hiện nhằm mục đích xúc phạm danh dự hoặc nhằm gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

+ Hành vi thứ hai: Loan truyền những điều biết rõ là bịa đặt.

Người phạm tội tuy không bịa đặt nhưng lại loan truyền những điều biết rõ là bịa đặt. Việc loan truyền này có thể bằng nhiều hình thức khác nhau như: sao chép làm nhiều bản gửi đi nhiều nơi, kể lại cho người khác nghe, đăng tin, bài trên các phương tiện thông tin đại chúng v.v... Người có hành vi loan truyền những điều biết rõ là bịa đặt có thể biết điều đó do ai bịa đặt hoặc cũng có thể chỉ biết đó là bịa đặt còn ai bịa đặt thì không biết. Người loan truyền phải biết rõ điều mình loan truyền là không có thực nếu họ còn bán tin bán nghi thì cũng chưa cấu thành tội vu khống.

+ Hành vi thứ ba: Bịa đặt là người khác phạm tội và tố cáo họ trước cơ quan có thẩm quyền.

Đây là dạng hành vi đặc biệt của hành vi phạm tội vu khống. Là hành vi tố cáo trước cơ quan có thẩm quyền (Công an, Viện kiểm sát…) về một tội phạm xảy ra và người thực hiện tội phạm mà hoàn toàn không có thực. Trong trường hợp này, cần lưu ý là người phạm tội biết rõ người mình tố giác không có hành vi phạm tội nhưng vẫn tố giác họ.

-> Như vậy hành vi của bà Liên chưa cấu thành tội vu khống.

- Để xác định giấy bán đất là hợp pháp thì theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được lạp thành văn bản có công chứng,hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc UBND xẫ có thẩm quyền. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

- Do thời điểm mua bán năm 1989 luật đất đai 1987 chưa quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Với những thông tin bạn cung cấp thì năm 2009, bạn được UBND huyện Đông Hòa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích đất ở (ONT) là 80m2. Năm 2015 khi có tranh chấp, sau khi kiểm tra, xác minh hồ sơ, giấy tờ cấp GCN quyền sử dụng đất của bạn, thì cán bộ phòng tài nguyên – môi trường khẳng định sổ đỏ của bạn là hợp pháp với diện tích đất ở là 80m2, vì căn cứ vào giấy bán đất mà bà Liên viết tay cho chồng bạn, có chữ ký của bà Liên, của chồng bạn và có chữ ký của nhân chứng). Bạn được UBND huyện cấp GCNQSD, hiện nay bạn có thể liên hệ văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Hòa để được xác minh.

- Về việc thẩm định chữ ký, nét chữ bạn có thể gửi lên cơ quan giám định tư pháp, hoặc cá nhân, tổ chức thực hiện giám định, theo Luật giám định tư pháp 2012:

"Điều 26. Yêu cầu giám định tư pháp trong vụ việc dân sự, vụ án hành chính, vụ án hình sự

1. Người yêu cầu giám định phải gửi văn bản yêu cầu giám định kèm theo đối tượng giám định, các tài liệu, đồ vật có liên quan (nếu có) và bản sao giấy tờ chứng minh mình là đương sự trong vụ việc dân sự, vụ án hành chính, nguyên đơn dân sự, bị đơn dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án hình sự hoặc người đại diện hợp pháp của họ đến cá nhân, tổ chức thực hiện giám định.

2. Văn bản yêu cầu giám định tư pháp phải có các nội dung sau đây:

a) Tên tổ chức hoặc họ, tên người yêu cầu giám định;

b) Nội dung yêu cầu giám định;

c) Tên và đặc điểm của đối tượng giám định;

d) Tên tài liệu có liên quan hoặc mẫu so sánh gửi kèm theo (nếu có);

đ) Ngày, tháng, năm yêu cầu giám định và thời hạn trả kết luận giám định;

e) Chữ ký, họ, tên người yêu cầu giám định."

2. Sau sự việc trên, bà Liên suốt ngày cứ đến trước nhà tôi chửi bới, lớn tiếng, nhục mạ cả nhà tôi đủ điều. Cả ngày phải nghe những lời không hay, tôi cảm thấy rất mệt mỏi. Vậy tôi có thể kiện bà Liên về tội chửi bới, nhục mạ nhân phẩm người khác được không ?

- Luật hình sự 1999 quy định:

"Điều 121. Tội làm nhục người khác

1. Người nào xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự của người khác, thì bị phạt cảnh cáo, cải tạo không giam giữ đến hai năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm."

+ Người phạm tội phải là người có hành vi (bằng lời nói hoặc hành động) xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự của người khác. Tất cả hành vi, thủ đoạn đó chỉ nhằm mục đích là làm nhục chứ không nhằm mục đích khác. Nếu hành vi làm nhục người khác lại cấu thành một tội độc lập thì tùy trường hợp cụ thể, người phạm tội sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm nhục và tội tương ứng với hành vi đã thực hiện.

+ Xúc phạm nghiêm trọng đến nhân phẩm, danh dự của nạn nhân.

+ Ý thức chủ quan của người phạm tội là mong muốn cho người bị hại bị nhục với nhiều động cơ khác nhau, có thể trả thù chính người bị hại.

Thực tiễn xét xử mỗi nơi vận dụng khác nhau, nếu với những thông tin bạn cung cấp thì bà Liên chưa cấu thành tội làm nhục người khác. Tuy nhiên bà Liên có thể bị phạt hành chính theo Nghị định 167/2013/NĐ-CP

"Điều 5. Vi phạm quy định về trật tự công cộng

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Có cử chỉ, lời nói thô bạo, khiêu khích, trêu ghẹo, xúc phạm danh dự, nhân phẩm của người khác;"

3. Tôi đã có sổ đỏ từ năm 2009, vậy bây giờ tôi muốn tách ra khỏi thửa đất của bà Liên được không? Tách thửa cần những thủ tục gì? Không cần đến chữ ký của bà Liên được không?

- Năm 2009 bạn được cấp GCNQSDĐ , như vậy một mảnh đất đứng tên 2 chủ sở hữu và 2 GCN khác nhau, như vậy là bạn đã được tách thửa, bạn đã có quyền sở hữu với mảnh đất đứng tên sở hữu của mình. Tuy nhiên nếu như việc tách thửa của bạn chưa được chỉnh lý biến động, cập nhật vào hồ sơ địa chính, bạn có thể nộp hồ sơ mà không cần có chữ ký của bà Liên trong thủ tục, như sau:

+ Đơn xin tách thửa (theo mẫu)

+ GCNQSDĐ của gia đình bạn đã được cấp

- Nghị định 43/2014/NĐ- CP: Hướng dẫn luật đất đai.

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Trân trọng./.

4. Đất 60 m2 có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất được không ?

Thưa luật sư, Hiện tại vợ chồng em mới tìm mua được một lô đất khoảng 60m2 trong một lô đất 302m2 nhưng em thấy trong sổ "Quyền sử dụng đất" có ghi "Đất ở và đất vườn lâu dài":

1. Vậy khi mua thì việc tách sổ 60m2 trên phải là đất ở không?

2. Thủ tục để tách được sổ "Quyền sử dụng đất" của 60m2 này cần những gì?

Do vậy, kính mong VP luật sư làm rõ giúp em để hiểu rõ hơn và thực hiện các thủ tục làm sổ "Quyền sử dụng đất" Em xin cảm ơn nhiều. Trân trọng!

Đất 60 m2 có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất được không ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Vậy khi mua thì việc tách sổ 60m2 trên phải là đất ở không?

Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy lô đất 302m2 bao gồm 60m2 đất mà bạn định mua phải đảm bảo các điều kiện nói trên thì mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 60m2 đất cho bạn. Theo đó, bạn có thể thương lượng với người bán chuyển nhượng trực tiếp cho bạn luôn 60m2 đất ở trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và người bán để bạn có thể sử dụng lô đất 60m2 trong lô đất 302m2 làm đất ở. Sau đó, bạn có thể thực hiện luôn thủ tục tách thửa.

2. Thủ tục để tách được sổ "Quyền sử dụng đất" của 60m2 này cần những gì?

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Mỗi một địa bàn, UBND thành phố sẽ có quyết định riêng về việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Do bạn không cung cấp thông tin cụ thể nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác hồ sơ của bạn như thế nào cho phù hợp với quy định tại địa phương bạn. Tuy nhiên, thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Đất nợ tài chính 1 phần thì có được tách thửa (không đổi chủ) hay không?

Thưa luật sư! Tôi có một thắc mắc về Luật Đất đai xin được hỏi: Tôi có một mảnh vườn trên đó có nhà ở, diện tích đất ở (ONT) là 120 m2. Thửa đất đứng tên hộ gia đình do tôi làm chủ hộ. Nay tôi muốn tách mảnh vườn của tôi ra thành 5 thửa, chia cho 4 đứa con mỗi đứa 1 thửa làm nhà ở.Trước khi tách thửa tôi đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, thêm 4 vị trí đất ở: 4x120=480m2 (có xác định rõ vị trí), và được ghi nợ tiền sử dụng đất. Phần còn lại vẫn là đất vườn. Tôi liên hệ VPĐK đất đai để tách thửa thì được trả lời là tôi phải thanh toán tiền Sử dụng đất còn nợ thì mới được tách thửa.
Vậy Luật Minh Khuê cho tôi hỏi: Nếu tách thửa không sang tên (giữ nguyên chủ, tức là không có chuyển dịch tài sản từ người này sang người khác) thì có được phép tách thửa không? Hoặc tôi có thể tách phần đất không nợ tài chính (đang có nhà ở) thành 1 thửa khác, để mang thế chấp ngân hàng lấy tiền nộp cho phần đất còn nợ tài chính hay không?
Tôi xin chân thành cám ơn, và chúc Luật Minh Khuê ngày càng phát triển.

Đất nợ tài chính 1 phần thì có được tách thửa (không đổi chủ) hay không?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 qui định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Theo quy định nêu trên về nguyên tắc nếu bạn muốn tách thửa thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất dù không sang tên. Do bạn có đề cập đến việc chưa thanh toán đủ số tiền sử dụng đất, nên bạn có thể tham khảo các quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất. Từ đó tiến hành thanh toán đầy đủ số tiền sử dụng đất để có thể tiến hành tách thửa.

Bạn không thể tách phần đất không nợ tài chính này thành một thửa khác để mang thế chấp vay tiền ngân hàng. Bởi phần đất nhà bạn cùng nằm trên một thửa. Bạn chỉ được tách thửa khi thực hiện việc trả nợ tiền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Giải đáp vướng mắc về tách thửa đất thổ cư ?

Thưa luật sư, Tôi có mua 1 miếng đất tại xã Hội Nghĩa, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương với diện tích như sau: Ngang 4 mét, dài 35 mét và ngang 3 mét và dài 11 mét = 173 mét (100% thổ cư) đất mua hình chữ L ngược Sổ đất là mặt trước ngang 8 mét 2 và phía sau là 7 mét và chiều dài là 35 mét = 266 mét (100% thổ cư). Xin cho tôi hỏi với diện tích như thế tôi có thể tách thửa được không ?
Cảm ơn luật sư

Trả lời:

Quy định tại Điều 3 Quyết định 28/2013/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa quy định rõ về Diện tích tối thiểu đối với đất ở, đất nông nghiệp được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

"1. Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Đất nông nghiệp (m2)

Tại các phường

60

300

Tại các xã

100

400

2. Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực các huyện được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Đất nông nghiệp (m2)

Tại các thị trấn

80

500

Tại các xã

100

1.000

3. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo qui định tại khoản 1, khoản 2 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường hoặc lối đi công cộng và có kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu là 4m;

b) Đối với trường hợp thửa đất có đất ở gắn liền đất nông nghiệp chỉ áp dụng diện tích đất tối thiểu đối với một loại đất đủ điều kiện tách thửa;

c) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất."

Như vậy, trong trường hợp của bạn không ghi rõ mong muốn tách là bao nhiêu, vì thế theo quy định của pháp luật với mảnh đất của bạn được tách thửa và phải đảm bảo diện tích tối thiểu được tách là 60 m2 đối với phường và 100m2 đối với x và thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phân tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê