1. Điều kiện tách thửa đất ? Thủ tục ủy quyền để tách thửa theo quy định pháp luật đất đai ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, Gia đình chúng tôi gồm 3 anh em, hiện đã có gia đình riêng và con cái đầy đủ. Chúng tôi đang sống và ở trên miếng đất của mẹ để lại (sổ đỏ do một mình anh tôi đứng tên). 3 gia đình của 3 anh em chúng tôi làm nhà và ở trên mảnh đất này từ năm 1992.

Nay chúng tôi muốn tách thửa riêng cho từng người nhưng luật mới ra là mặt ngang theo địa phương này phải từ 4,5m mới được. Tổng diện tích miếng đất là 415m2. Khi chia ra mỗi người chỉ được 3,7m thôi. Vậy xin hỏi, anh tôi phải viết giấy ủy quyền hay là làm cách nào để chúng tôi có quyền lợi về quyền sở hữu phần đất của mình ?

Xin quý Luật sư chỉ bảo giúp chúng tôi. Trân trọng cảm ơn quý công ty !

Điều kiện tách thửa đất ? Thủ tục ủy quyền để tách thửa theo quy định pháp luật đất đai ?

Luật sư tư vấn thủ tục và điều kiện tách thửa nhà đất, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143, Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 quy định về tách thửa đối với Đất ở tại nông thôn và Đất ở tại đô thị được quy định như sau:

"Điều 143. Đất ở tại nông thôn

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

"Điều 144. Đất ở tại đô thị

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Vậy, phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương và quy hoạch phát triền đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đôi thị mà UBND cấp Tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với mỗi loại đất. Theo thông tin bạn cung cấp thì ở địa phương bạn có điều kiện để tách thửa là "mặt ngang theo địa phương này phải từ 4,5m", vì thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi không đầy đủ nên chúng tôi chưa thể khẳng định được điều kiện tách thửa ở địa phương bạn đã đúng và đầy đủ chưa. Giả sử thông tin bạn đưa ra là chính xác thì tổng diện tích miếng đất là 415m2 khi chia ra mỗi người mặt ngang chỉ được 3,7m nên không đủ điều kiện để tách thửa.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu văn bản UBND các Tỉnh thì đều có trường hợp ngoại lệ là không đủ các điều kiện tách thửa nhưng vẫn có thể tách được thửa đất.

Ví dụ. Tại Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Cần Thơ có quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn Tỉnh Cần Thơ có quy định:

"2. Các trường hợp tách thửa sau đây không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quyết định này thì Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể như sau:

a) Tách thửa đất để tặng, cho giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

b) Tách thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hoàn cảnh gia đình khó khăn. Việc xác định hoàn cảnh gia đình khó khăn do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ đạo xác nhận và chịu trách nhiệm. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp xã thông qua Hội đồng tư vấn (thành phần Hội đồng tư vấn do Ủy ban nhân dân quận, huyện quyết định).

c) Sử dụng đất đủ diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định này, nhưng trước đây do hiến đất để thực hiện các công trình trên địa bàn thành phố, nay diện tích đất còn lại không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa.

Vậy, bạn cần phải xem xét kỹ điều kiện để tách thửa ở địa phương và trường hợp ngoại lệ là không đủ các điều kiện tách thửa nhưng vẫn có thể tách thửa được để đảm bảo quyền lợi của các thành viên trong gia đình mình mà không phải viết giấy ủy quyền.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về tách thửa đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

2. Hướng dẫn thủ tục tách thửa đất theo quy định Luật Đất đai 2013 ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi mong quý công ty tư vấn giúp: Tôi muốn mua một căn nhà diện tích 100 m2 theo kiểu nhà xây sẵn, sổ hồng chung ở Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, công ty cho tôi hỏi là tôi có thể tách sổ riêng được không, nếu được thì thủ tục tách thửa như thế nào? Xin cảm ơn!

Hướng dẫn thủ tục tách thửa đất theo quy định Luật Đất đai 2013

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Về điều kiện tách thửa:

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Theo đó, như thông tin bạn cung cấp, điều kiện để bạn có thể tách sổ riêng là diện tích đất nhà bạn đáp ứng đủ diện tích tối thiểu tách sổ theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Bạn không nói rõ căn nhà bạn mua thuộc đoạn đường nào cụ thể, do đó, bạn có thể tham khảo:

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành. Cụ thể:

Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Bạn chỉ nói căn nhà 100 m2 nhưng không nói rõ là chiều rộng mặt tiền là bao nhiêu. Do vậy, tùy thuộc vào vị trí đất gia đình bạn ở đâu thì bạn có thể được tách sổ hoặc không được do không đủ diện tích tối thiểu như bảng trên. Tuy nhiên, nếu căn nhà bạn dự định mua thuộc khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật; vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa.

Trong trường hợp diện tích của bạn đủ điều kiện để tách thửa thì trình tự, thủ tục tách thửa như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).

- Chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân và sổ hộ khẩu của chủ sở hữu các mảnh đất sau khi được tách.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Sở Tài nguyên và môi trường để đề nghị xin tách thửa đất.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền xử lý và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trong quá trình xem xét và giải quyết hồ sơ, nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu bạn sửa đổi, bổ sung hợp đồng.

Bước 4: Nhận kết quả

Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Hướng dẫn thủ tục tách thửa đất theo quy định Luật Đất đai 2013. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Đất thế chấp tại ngân hàng có tách thửa để tặng cho được không?

Thưa luật sư, xin hỏi Công ty Luật Minh Khuê hướng dẫn quy định của pháp luật về đất thế chấp tại ngân hàng được phép tách thửa để tặng cho không? Cảm ơn!
Xin hỏi, tôi hiện đang sống ở nước ngoài. Bố tôi muốn vay vốn ngân hàng và thế chấp bằng quyền sử dụng đất nhưng phải có chữ ký ủy quyền của tôi. Nhưng theo quy định mới nhất, cơ quan lãnh sự không xác nhận chữ ký ủy quyền liên quan đến đất đai và bất động sản. Vậy xin hỏi có cách nào để xác nhận được chữ ký ủy quyền tại cơ quan lãnh sự để gia đình tôi được vay vốn không? Xin trân trọng cảm ơn.

Đất thế chấp tại ngân hàng có tách thửa để tặng cho được không?

Luật sư tư vấn về quyền sử dụng đất thể chấp ngân hàng - Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 78 Luật công chứng năm 2014 thì:

"Điều 78. Việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài

1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

2. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao được giao thực hiện công chứng phải có bằng cử nhân luật hoặc được bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng.

3. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao thực hiện công chứng theo thủ tục quy định tại Chương V của Luật này, có quyền quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 và nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều 17 của Luật này."

Từ quy định trên cho thấy cơ quan đại diện lãnh sự Việt Nam tại nước ngoài được phép công chứng văn bản ủy quyền mà bạn đang có nhu cầu công chứng.

Thưa luật sư, Tôi có câu hỏi muốn được công ty Luật Minh Khuê giải đáp giúp cho tôi ạ. Nay bà nội có chia cho bố tôi một mảnh đất với diện tích 280m2 (đất ở huyện Nghi Lộc ,Tỉnh Nghệ An), tôi cũng có tìm hiểu và thấy nếu đất mẹ cho con thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và được miễn lệ phí trước bạ nếu có làm 1 hợp đồng tặng cho giữa bà nội với bố tôi, phải không ạ? Mà hiện giờ sổ đỏ của bà nội tôi đang thế chấp ở ngân hàng thì có thể tiến hành tách thửa được không? Và hồ sơ để tách thửa cần những giấy tờ gì? Tôi rất mong sự phản hồi sớm ạ. Chúc Công ty làm việc thật tốt ạ.

- Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại văn bản hợp nhất luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì thuế thu nhập cá nhân thì thuế thu nhập cá nhân sau được miễn thuế:

"Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau"

Vậy thuế thu nhập cá nhân từ việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế.

- Lệ phí trước bạ. Theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định về trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như sau:

" 10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Vậy đối với lệ phí trước bạ thì tặng cho giữa mẹ đẻ và con đẻ cũng được miễn lệ phí trước bạ.

- Quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng có được tách để tặng cho?

Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền của bên thế chấp tài sản như sau:

"Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết."

Vậy nếu bà của bạn đang thế chấp mảnh đất này tại ngân hàng thì để tặng cho quyền sử dụng mảnh đất này phải được sự đồng ý của ngân hàng.

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất bao gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Xin chào Luật sư! Tôi tên T năm 2010 đến 2014 tôi có cho anh chị ĐH vay tất cả là 08 đợt với số tiền là 1.5 tỷ. Khi vay có hợp đồng vay nhưng không có thế chấp gì. Nay đã quá hạn trả và đòi nhiều lần vẫn nói là không có gì để trả. Và tôi đến đòi còn cho cô em gái khóa cổng lại chửi bới, đánh đập tôi nhưng may là vết thương không nặng. Tôi được biết anh chị có 03 sổ đỏ đã cắm ngân hàng là 1.2 tỷ. Khi sổ đỏ vẫn trong ngân hàng thì ngày 11/6/2016 anh chị ra UBND xã xác nhận việc mua bán nhà đất có 03 sổ đỏ kia cho người khác. Như vậy việc UBND xã xác nhận việc thương lượng, mua bán khi chưa có biên bản kiểm tra hiện trạng và trích lục, công chứng... và sổ đỏ vẫn nằm trong ngân hàng. Anh chị ĐH đã vi phạm luật như thế nào? đây có phải là hành vi tẩu tán tài sản hay không?

Như chúng tôi đã phân tích ở trên đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì chỉ được bán, trao đổi, tặng cho khi bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý. Nếu anh chị ĐH theo chị nói có thế chấp 03 mảnh đất tại ngân hàng thì khi chuyển nhượng cho người khác thì phải được sự đồng ý của ngân hàng và nếu ngân hàng không đồng ý thì việc chuyển nhượng này là trái quy định của pháp luật. Việc tẩu tán tài sản có thể hiểu là mang tài sản đang tranh chấp, đang bị kê biên để thi hành án để thực hiện các giao dịch khác dẫn đến việc không có tài sản để thi hành án.

Chào luật sư, Cho em hỏi trước đây mẹ em thế chấp sổ hồng cho ngân hàng để vay vốn làm ăn, hiện nay mẹ em muốn sang tên sổ hồng cho em có được không? Hiện nay ngân hàng vẫn đang giữ sổ hồng?

Câu hỏi này chúng tôi đã trả lời ở phần câu trả lời trên mời quý khách tham khảo ở trên.

Trong trường hợp đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong tổ chức tín dụng (các giấy tờ bao gồm hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng và một số giấy tờ trong một bộ hồ sơ cho vay tại TCTD (trong đó: Hợp đồng thế chấp đăng ký tại phòng TN&MT ) thời hạn vay vốn trong hợp đồng tín dụng là 13 tháng đồng nghĩa là cho vay trung hạn nhưng khi hết thời hạn 13 tháng thì tất toán bộ hợp đồng như chưa đi xóa thế chấp ở QSDĐ vậy muốn cho vay lại có cần đang ký lại nữa không hay là căn cứ vào số HĐTC cũ và ngày giờ ghi ở QSDĐ mà cho vay tiếp?

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm như sau:

"Điều 4. Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

1. Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.

Giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký phải phù hợp với thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo đảm.

2. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện việc đăng ký theo đúng thứ tự nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký.

3. Thông tin lưu trữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu."

Vậy khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì sẽ kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký và nộp các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu bạn và bên tổ chức tín dụng có thỏa thuận về việc vẫn sử dụng hợp đồng thế chấp đó mà không phải ký kết lại hợp đồng thế chấp cũng như không phải ký lại hợp đồng tín dụng thì sẽ không phải đăng ký tài sản thế chấp lại và trong trường hợp này chỉ cần gia hạn thời hạn vay.

Thưa luật sư, Cho em hỏi, công ty em muốn cho doanh nghiệp bạn vay tiền không cần thế chấp. Như vậy cần giấy tờ gì không ạ? Nếu nhà em cho vay thì bắt buộc phải chuyển khoản hay đưa tiền mặt cũng được ạ?

Theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 của Thông tư số 09/2015/TT-BTC hướng dẫn giao dịch tài chính của Doanh nghiệp thì việc doanh nghiệp và doanh nghiệp vay tiền như sau:

"Điều 3. Hình thức thanh toán trong giao dịch góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào doanh nghiệp khác

1. Các doanh nghiệp không sử dụng tiền mặt (tiền giấy, tiền kim loại do Ngân hàng Nhà nước phát hành) để thanh toán khi thực hiện các giao dịch góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào doanh nghiệp khác.

2. Khi thực hiện giao dịch góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào doanh nghiệp khác, các doanh nghiệp sử dụng các hình thức sau:

a) Thanh toán bằng Séc;

b) Thanh toán bằng ủy nhiệm chi – chuyển tiền;

c) Các hình thức thanh toán không sử dụng tiền mặt phù hợp khác theo quy định hiện hành.

3. Doanh nghiệp khi thực hiện giao dịch góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào doanh nghiệp khác bằng tài sản (không phải bằng tiền) thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Điều 4. Hình thức thanh toán trong giao dịch vay, cho vay và trả nợ vay lẫn nhau giữa các doanh nghiệp không phải là tổ chức tín dụng

1. Các doanh nghiệp không phải tổ chức tín dụng (là các doanh nghiệp không thành lập, tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng) khi thực hiện các giao dịch vay, cho vay và trả nợ vay lẫn nhau sử dụng các hình thức thanh toán được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư này.

2. Các doanh nghiệp không phải tổ chức tín dụng khi thực hiện giao dịch vay, cho vay và trả nợ vay lẫn nhau bằng tài sản (không phải bằng tiền), đối trừ công nợ, chuyển giao nghĩa vụ nợ thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp."

Vậy công ty bạn muốn cho doanh nghiệp khác vay tiền thì phải thực hiện theo hình thức là thanh toán bằng Séc; thanh toán bằng ủy nhiệm chi – chuyển tiền và các hình thức thanh toán không sử dụng tiền mặt phù hợp khác theo quy định hiện hành nên việc cho vay không được thực hiện hình thức bằng tiền mặt.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Có được xây nhà trên đất chưa được tách thửa hay không ?

Luật Minh Khuê giải đáp các câu hỏi của khách hàng liên quan đến thủ tục tách thửa đối với đất đai:

Luật sư tư vấn:

1. Trình tự thực hiên:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính

+ Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

2. Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

* Đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ xin tách thửa gồm:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Kính gửi: VP Luật Minh Khuê, Tôi có câu hỏi sau xin được giải thích và tư vấn:"Nhà tôi và nhà hàng xóm liền kề có chung 1 sổ đỏ có diện tích 45m2 ( Nhà tôi có diện tích mặt trệt là 22m2 Nhà hàng xóm có diện tích mặt trệt là 23m2). Sổ đỏ đứng tên 4 người (tên vợ chồng tôi vợ chồng hàng xóm). Do diện tích ko đủ để tách sổ nên 2 nhà vẫn chung 1 sổ và nhà hàng xóm đang giữ. Nhưng thực sự gia đình tôi ko yên tâm phòng trường hợp bất trắc sảy ra. Vậy xin luật sư tư vấn giúp chúng tôi phải làm sao? Hiện tại có hình thức nhân đôi sổ đỏ để mỗi nhà giữ 1 sổ là như thế nào và cách thức ra sao, chúng tôi có thể sử dụng hình thức này được ko? Tôi xin cảm ơn."

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, đối với một thửa đất thì chỉ được cấp 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, thông tin về hình thức nhân đôi sổ đỏ như bạn cung cấp là không đúng theo quy định pháp luật.

Thưa luật sư, Tôi có một việc nhờ luật sư tư vấn giúp cho tôi như sau: nhà tôi có một mảnh đất đã bán từ nhiều năm trước đến nay họ mới tách sổ. Nhưng họ đòi hỏi phải đưa sổ đỏ gốc cho họ để họ đi làm và mẹ tôi đã đưa cả sổ gốc cho họ nhưng đã 2 tháng nay họ vẫn chưa trả. Họ bảo vẫn chưa xong. Xin hỏi luật sư như vậy có sợ mất sổ không?

Trong trường hợp này, sổ đỏ mà mẹ bạn giữ và giao cho họ vẫn mang tên của họ. Như vậy, về mặt pháp lý họ vẫn là chủ sử dụng đối với diện tích đất này. Mặc dù thực tế gia đình bạn mới là bên đang sử dụng đất tuy nhiên nếu gia đình bạn không chứng minh hoạt động chuyển nhượng trước đó thì có khả năng sẽ xảy ra tranh chấp về đất đai nếu bên kia không thực hiện việc tách thửa mà dùng đó làm căn cứ để khởi kiện tranh chấp đất đai tại tòa án.

Xin hỏi ls tôi là con út một gđ nhug khi bố tôi mất k để lại di chúc j và có giao sổ quyền sử dụng đất cho chị tôi giử mà không chịu đưa ra để tôi và anh trai tôi đi làm chuyển quyển sở hửu lại cho con trai cả hoặc út như tôi ,và trước đây đất của gđ đã chia phần hết rồi,phần tôi trước đây bố tôi đứng tên bán rồi giao tiền cho tôi chứ không phải chia đất tách sổ cho tôi,vậy bây giờ tôi có thể hỏi lại phần đất này của tôi đc không, xin cảm ơn ls.

Việc bố bạn mất để lại di sản là quyền sử dụng đất và không để lại di chúc thì tài sản này sẽ được chia theo pháp luật. Việc bố bạn đã tặng cho tiền bạn khi bán một phần đất khi còn sống không ảnh hưởng đến quyền thừa kế của bạn đối với phần di sản còn lại. Do đó, nếu bạn không thuộc các trường hợp không được hưởng di sản theo quy định pháp luật về thừa kế thì bạn vẫn có quyền thừa kế đối với phần di sản còn lại này. Trong trường hợp chị của bạn là người đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ngăn cản việc phân chia di sản thừa kế của bố bạn thì bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Thủ tục tách thửa đất, và quy định hạn mức diện tích đất ở được quy định như thế nào ?

Kính gửi công ty luật Minh Khuê Gia đình tôi có 1 thửa đất rộng 18799m2 tại tp HCM và là đất Hộ. Do cha tôi đứng tên Nay cha tôi mất nên gia đình tôi đã tự thỏa thuận và muốn chia thửa đất thành 3 thửa với diện tích là: 10000, 5000, 3799. Nhưng khi tôi làm đầy đủ thủ tục gồm: GCN quyền sử dụng đất, bản vẽ và các giấy tờ khác có liên quan và nộp vào ngày 23/7/2016 thì đến nay UBND huyện Nhà Bè vẫn chưa giải quyết. Và lấy lý do là thay đổi lãnh đạo Hỏi côn ty luật Minh Khuê là tôi gia đình tôi có được tách thửa như mong muốn hay không? Và việc làm của UBND huyện Nhà Bè là đúng hay sai? Được biết thửa đất của tôi theo KHSDĐ hằng năm là đất ở đô thị ? Tôi xin chân thành cám ơn!

Thủ tục tách thửa đất, và quy định hạn mức diện tích đất ở được quy định như thế nào ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND diện tích tối thiểu tách thửa Hồ Chí Minh Quy định điều kiện tối thiểu được tách thửa tại thành phố HCM như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, với trường hợp của bạn, 97m2 bạn không thể tiến hành tách thửa thành hai đối với phần đất này.

Mặt khác, việc tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thủ tục hành chính về đất đai không liên quan vấn đề thay đổi lãnh đạo. Căn cứ Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ( Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính)

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Xin chào Luật sư: 1). Năm 2009 tôi có mua một mảnh đất 36,4m2 bằng HĐ viết tay có đầy đủ chữ ký của các thành viên gia đình của Ông A trên thửa đất 190m2(chỉ có GCN đăng ký QSD đất do UBND huyện Thanh Trì cấp 20/3/1990 trong đó ghi rõ nguồn gốc đất là HTX cấp làm nhà ở diện tích là 190m2). nay tôi muốn làm sổ đỏ cho riêng mảnh đất của mình có được không hay là Ông A phải làm sổ đỏ cho thửa đất 190m2 rồi tôi mới đi tách sổ?.nếu làm riêng được thì thủ tục như thế nào? 2). Theo như tôi tìm hiểu luật đất đai năm 2013 mục 3 điều 103 quy định: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. (có nghĩa là mảnh đất 190m2 này không chịu sự điều chỉnh của QĐ 22/2014/QĐ-UBND về việc điều chỉnh hạn mức diện tích đất ở có đúng không?) Xin cảm ơn Luật sư, rất mong được phản hồi sớm nhất.

Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao ( Luật đất đai năm 2013)

...................

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định ( Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ do người chủ được nhà nước giao cho ban đầu đứng ra cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một trong các giấy tờ chứng minh theo quy định nêu trên và sau đó mới được tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo đúng điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi có miếng đất 980 m2, sử dụng ổn định từ trước năm 1993, và có xây dựng nhà khoảng 300m2 đến năm 2007 mới được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đủ tiền để nộp thuế và thực tế gia đình tôi sử dụng đất ONT khoảng 300m2. tôi đã liên hệ phòng Tài nguyên và Môi trường để hướng dẫn nhưng họ hướng dẫn phải làm thủ tục thu hồi giấy chứng nhận và cấp lại do cấp không đúng theo hiện trạng thực tế. vậy cho tôi hỏi Luật sư làm cách nào để gia đình tôi được điều chỉnh lại giấy chứng nhận theo đúng hiện trạng gia đình đang sử dụng và quy trình trình tự thủ tục như thế nao? Chân thành cám ơn Luật sư.

Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận (Thông tư 24/2014/TT-BTNMT )

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:

a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Thủ tục tách thửa đất phi nông nghiệp như thế nào ?

Luật Minh Khuê, tư vấn và hỗ trợ khách hàng về điều kiện và thủ tục xin tách thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai như sau:

Thủ tục tách thửa đất phi nông nghiệp như thế nào ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện để được tách thửa

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Như vậy để xem xét về điều kiện tách thửa thì chủ sử dụng đất phải tìm hiểu quyết định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Thứ hai về hồ sơ xin tách thửa

Hồ sơ xin tách thửa được quy định trong thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

" Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. "

Theo đó trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ ba về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được thực hiện như sau:

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó người có nhu cầu sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường.

Sau khi nhận được hồ sơ của người dân thì văn phòng đăng ký quyến sử dụng đất đai sẽ tiến hành xem xét hồ sơ xác định xem có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không nếu đủ điều kiện thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đối với mảnh đất mới sau khi tách thửa.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được xác định như sau:

" Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Sau đó hộ gia đình và cá nhân sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

Thứ tư về lệ phí khi đăng ký tách thửa:

Trong trường hợp này khi bạn làm thủ tục tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích mới khi tách thửa thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ.

Thưa luật sư, Đất nhà tôi rộng 300m vuông thuộc diện đất nông nghiệp tại ấp Bưng Thuốc, xã Long Nguyên, Bàu bàng, Bình Dương.Mua từ tháng 5/2010, đến nay chưa được tách thửa. Nay tôi muốn lên thổ cư rồi tách thửa có được không ? Nếu không thì tôi phải làm gì để nhà nước căn cứ vào đây mà tôi không mất quyền sở hữu ? Kính mong luật sư giải đáp thắc mắc của tôi và những người trong xóm cùng cảnh ngộ như tôi.Xin chân thành cám ơn!

Thứ nhất về chuyển mục đích sử dụng đất thì trong trường hợp này pháp luật chỉ có hạn chế đối với trường chuyển đổi từ đất chuyên trồng lúa sang đất phi nông nghiệp, còn lại không có hạn chế, do đó bạn xem xét đất nhà mình có nguồn gốc là gì, nếu là đất nông nghiệp thuộc diện đất trồng cây lâu lăm hoặc hàng năm thì bạn có thể chuyển được, còn nếu là đất trồng lúa thì tùy từng trường hợp căn cứ vào tình hình của địa phương mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định có cho phép chuyển nhượng hay không.

Về vấn đề tách thửa thì bạn phải căn cứ về điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa là bao nhiêu, gia đình bạn có đáp ứng đủ điều kiện này hay không.

Thưa luật sư, xin luật sư cho tôi hỏi gia đình tôi được nhà nước cấp 3ha đất gò đồi có thời hạn sử dụng 50 năm, trong đó có 300m2 đất nhà ở. hiện tại bố mẹ tôi muốn tách thửa và chuyển cho tôi 1 ha để làm nhà và sản xuất. vậy xin cho tôi hỏi - đối với trường hợp của tôi có được tách thửa không ? thủ tục như thế nào ? - nếu nhà nước tách thửa cho tôi thì tôi có được làm nhà kiên có trên diện tích 1 ha đó ko ạ ? Xin cảm ơn qúy luật sư

Trường hợp này do bạn không cung cấp cụ thể hiện tại đất của bạn đang nằm ở tỉnh nào, nên bên mình chưa thể tra cứu cụ thể điều kiện trong trường hợp này cho bạn được. Bạn có thể liên hệ qua tổng đài 1900.6162 để được tư vấn cụ thể hơn.

Thưa luật sư, Cho tôi hỏi hien tôi đang sống trên đất của bác tôi nhưng chưa có chủ quyền. Nay bác muốn tách thửa và cho tôi fần đất đó. Nhưng tôi còn cha mẹ già vậy tôi có được dung tên sở hữu đất hay không?

Bác của bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên được xác định là chủ sử dụng trong trường hợp này, do vậy Bác của bạn có toàn quyền quyết định tặng cho ai, và bạn hoàn toàn có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.