1. Điều kiện và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ như thế nào ?

Thưa luật sư, xin hỏi về điều kiện và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như thế nào ? cảm ơn!

Điều kiện và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ như thế nào ?

Luật sư hướng dẫn thủ tục cấp giấy phép xây dựng, gọi số: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều kiện và Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định của Luật xây dựng năm 2014 được quy định như sau:

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở:

Điều kiện chung:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác. Đồng thời có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Điều kiện riêng:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.

Trân trọng!

2. Hướng dẫn gia hạn Giấy phép xây dựng ?

Thưa luật sư. Giấy phép xây dựng của tôi được cấp ngày 27/6/2016 (Mục 4 của giấy phép có nội dung: Giấp phép này có hiệu lực khởi công xây dựng trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp; quá thời hạn trên thì phải đề nghị gia hạn GPXD); vì không đủ tiền khởi công và ngày không tốt, nên Tôi dự kiến khởi công xây dựng ngày 15/6/2017. Vây tôi có cần xin gia hạn giấy phép xây dựng không? rất mong được phản hồi, trân trọng cảm ơn và kinh chao Quy công ty và luật sư tư vấn.

-Võ Thanh Sang

Trả lời:

Khoản 1 điều 88 Luật xây dựng 2014 quy định về vấn đề gia hạn giấy phép xây dựng như sau:

"Điều 99. Gia hạn giấy phép xây dựng

1. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.

Như vậy, việc gia hạn giấy phép xây dựng được hiểu là trường hợp công trình chưa được khởi công xây dựng mà hết hạn, trường hợp gia đình bạn đã khởi công xây dựng nhà ở theo nội dung trong giấy phép xây dựng, nhưng trong năm đó chưa xây xong mà hết hạn thì không phải xin gia hạn giấy phép xây dựng. Do Giấy phép của bạn được cấp ngày 27/06/2016 nên đến ngày 15/06/2017 bạn khởi công thì Giấy phép vẫn còn hiệu lực, bạn không cần phải xin gia hạn.

3. Xin giấy phép xây dựng cho đất nông nghiệp ?

Dear anh/chị luật sư. Tôi là T, tôi có mảnh đất hơn 1000 m vuông tại Phường Định Hòa - TP Thủ Dầu Một - Bình Dương. Hiện tại trên mảnh đất này tôi đang trồng cây ăn trái nhưng do nhu cầu bảo quản nông cụ tôi cần xây dựng một nhà bằng tôn diện tích dự kiến khoảng 30 m vuông (hoàn toàn bằng tôn).Như vậy có cần thiết phải làm thủ tục xin GPXD hay không và nếu cần thì xin loại giấy phép cho nhà dạng nào ? Cám ơn.

-Trinh Van Thach

Trả lời:

Khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013 quy định nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

" a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;"

Như vậy để xây dựng nhà để nông cụ trong phần đất trồng cây ăn trái thì trước hết bạn cần xin chuyển mục đích sử dụng đất phần đất định sử dụng để xây dựng trước. Do việc xây dựng nhà để nông cụ không nằm trong các trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng do vậy bạn phải tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép trược khi tiến hành thi công. Trong đơn xin cấp giấy phép xây dựng bạn có thể ghi rõ xin cấp giấy phép xây dựng nhà để nông cụ.

4. Thủ tục hoàn công và xin giấy phép xây dựng ?

Thưa luật sư! Nhà tôi có xin giấy phép xây dựng 1 lầu, 1 trệt năm 2015. Nhưng khi xây dựng tôi có xây trái phép 1 lầu( tổng là 2 lầu, 1 trệt) . Vậy tôi có làm được thủ tục hoàn công hay không , nếu được tôi phải làm thủ tục gì?
-Hoang Anh

Trả lời:

Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD Về xử phạt hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định như sau:

1. Hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CPđược hiểu là xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp.

2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không coi là hành vi xây dựng sai phép:

a) Thay đổi thiết kế bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình;

b) Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Do bạn đã xây nhiều hơn 1 tầng so với giấy phép xây dựng nên việc xây dựng của bạn bị coi là xây dựng trái phép. Không phải bất cứ trường hợp nào khi đã xác định là nhà xây sai phép thì sẽ bị từ chối hoàn công, mà còn tùy thuộc vào việc chủ nhà có hợp thức hóa được sai phạm đó hay không. Sau khi lập biên bản và ra quyết định xử phạt thì tùy vào từng trường hợp cụ thể cơ quan nhà nước có thể hợp thức hóa những sai phạm đó và chủ nhà vẫn tiến hành làm thủ tục hoàn công bình thường. Trong đó, theo quy định tại khoản 5 Điều 13 Thông tư 02/2014/TT-BXD quy định mức xử phạt đố với việc thi công xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

"a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."

Như vậy sau khi nộp phạt thì bạn vẫn có thể được xem xét cho phép tiến hành làm thủ tục hoàn công. Trường hợp bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm thì sẽ tùy vào đó để biết được liệu công trình sau khi phá dỡ có đủ điều kiện để được hoàn công hay không.

Sau khi lập biên bản và ra quyết định xử phạt, thì tùy vào từng trường hợp cụ thể cơ quan nhà nước có thể hợp thức hóa những sai phạm đó và chủ nhà vẫn tiến hành làm thủ tục hoàn công bình thường.

5. Xây dựng nhà ở sai so với giấy phép xây dựng?

Thưa luật sư! Trước khi xây dựng nhà, tôi có nhờ 1 đơn vị thiết kế để xin phép xây dựng lại nhà mới trên hiện trạng cũ. Sau khi có được giấy phép do Quận cấp, tôi tiến hành thi công. Tuy nhiên vấn đề phát sinh là khi thi công, Thanh tra xây dựng đo đạc lại chiều rộng nhà thì thấy sai lêch so với GPXD được cấp (xây dựng lớn hơn so với giấy phép được cấp) và lập biên bản đình chỉ thi công. Trong khi nhà tôi là nhà xây chen, móng, cột, tường mới nằm trùng với vị trí tường cũ, và không phải xây dựng trên khu đất trống nên không thể có tình trạng lấn chiếm các nhà kế bên hoặc công trình công cộng. Vấn đề có thể do công ty thiết kế xin phép xây dựng trong lúc đo đạc đã xác định không đúng kích thước và hiện trạng cũ. Cho tôi hỏi, trong trường hợp này, Quận ra quyết định đình chỉ thi công là đúng hay sai và tôi phải làm gì để thi công tiếp tục. Nếu phải điều chỉnh thì thời gian cần để tiếp tục thi công là bao lâu. Xin chân thành cảm ơn.

-Lý Huy Vũ

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì việc thanh tra Quận đình chỉ thi công đối với trường hợp của gia đình bạn là hoàn toàn hợp pháp.

Điều 104 Luật Xây dựng 2014 quy định trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

1. Niêm yết công khai và giải thích, hướng dẫn các quy định của pháp luật về cấp giấy phép xây dựng.

2. Theo dõi, trả kết quả hoặc thông báo cho chủ đầu tư về hồ sơ chưa đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng.

3. Cấp giấy phép xây dựng theo quy trình và trong thời hạn theo quy định tại Điều 102 của Luật này.

4. Chủ trì và phối hợp với cơ quan chức năng có liên quan kiểm tra việc thực hiện xây dựng theo giấy phép xây dựng; đình chỉ xây dựng, thu hồi giấy phép xây dựng theo thẩm quyền khi chủ đầu tư xây dựng công trình vi phạm nghiêm trọng.

5. Người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp giấy phép chậm theo quy định của pháp luật.

Để tiếp tục thi công, bạn cần lập hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

+ Đơn đề nghị Điều chỉnh giấy phép xây dựng;

+ Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt bộ phận, hạng Mục công trình đề nghị Điều chỉnh tỷ lệ 1/50 - 1/200. Đối với trường hợp yêu cầu phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì phải nộp kèm theo báo cáo kết quả thẩm định thiết kế;

- Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Điểm này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

6. Xin tư vấn xin giấy phép xây dựng ?

Chào Anh(Chị) Được biết qua sự giới thiệu của bạn bè e được biết bên cty mình,Phía công ty có thể tư vấn giúp em về thủ tục xin giấy phép xây dựng được không ạ ? Em có mảnh đất 30m tại cổ nhuế Từ Liêm Hà Nội, em muốn xây 1 căn nhà cấp 4, đơn giản có gác lửng, nhưng em không biết phải xin giấy phép hay thủ tục như thế nào và ở đâu ? Em rất mong được phía công ty tư vấn giúp em EM chân thành cảm ơn.

-Quan Nguyen Duc

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.

2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. (Tham khảo: Luật xây dựng năm 2014)

3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

c) Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

4. Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

5. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Do bạn muốn xây dựng nhà ở tại Cổ Nhuế, Hà Nội nên bạn cần nộp hồ sơ tại UBND huyện nơi có đất. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị là 15 ngày làm việc.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng gọi ngay:1900.6162 để được luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điên thoại.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật lao động - Công ty luật Minh Khuê