Mảnh đất khi đó sang nhượng với giá 29.000.000 đ. Khi đó gia đình tôi có giao cho người vợ số tiền là 17.000.000 đ và được hẹn sau khi hoàn trả hết số tiền thì cả hai vợ chồng sẽ xuống để hoàn tất thủ tục mua bán. Nhưng sau đó hai vợ chồng người bán đất lại ly hôn. Trong quá trình tòa án xét xử thì gia đình tôi không biết nên không thấy tên người có quyền lợi liên quan trong bản án. Sau khi mảnh đất trên được tòa án xử thuộc về ông A thì ông A lại tiếp tục sang nhượng mảnh đất trên cho người khác là ông B. Mà ông B lại là em ruột của bà A nên sau khi sang nhượng ông A không nhận được khoản tiền nào từ bên ông B mà chỉ là trừ những số tiền mà bà A khai trước tòa là đã mượn của ông B trong quá trình làm ăn. Tại thời điểm sang nhượng của tất cả các bên thì mảnh đất trên đang thuộc đất của Ban quản lý dự án rừng phòng hộ đầu nguồn. Nhưng hợp đồng sang nhượng giữa ông A và ông B lại được chính quyền địa phương xác nhận. Sau thời điểm ông A và ông B sang nhượng mà không nhận được tiền từ ông B nên ông A đã kháng án. Hiện tại Tòa án nhân dân tối cao đã có quyết định đình chỉ thi hành án đối với mảnh đất trên và giao cho tòa án nhân dân huyện xử lại từ đầu. Từ đó đến nay gia đình tôi không chấp nhận về việc gia đình ông A nên cũng đã có xảy ra tranh chấp tại mảnh đất trên. Vậy gia đình tôi phải làm thế nào và thủ tục gì để đòi được quyền lợi từ mảnh đất trên? Xin luật sư có thể tư vấn giúp, gia đình tôi cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:  1900 6162

Trả lời:

 

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Luật hôn nhân và gia đình mới năm 2014 số 52/2014/QH13

II. Nội dung phân tích: 

Theo quy định tại  Khoản 1 Điều 33 của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng thì:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có mua mảnh đất gần nhà năm 2005 nhưng do chủ đất ở xa (khác huyện). Trong quá trình mua bán thì ông chồng (ông A) không xuống được để cùng ký xác nhận vào giấy tờ mua bán nên chỉ 1 mình người vợ (bà A) và em trai người vợ cùng tham gia làm giấy tờ. Bên cạnh đó, mảnh đất này là tài sản chung của vợ chồng A nên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng A thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng A thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và vợ chồng A mới  hợp pháp. Căn cứ:

"Điều 219. Sở hữu chung của vợ chồng  

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án."

Điều 35 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Như vậy, trong trường hợp của bạn thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu không được pháp luật thừa nhận. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ được pháp luật thừa nhận nếu như trong trường hợp có văn bản ủy quyền bán đất của người chồng A thì hợp đồng mua bán đất của bạn với gia đình A không cần có chữ ký của chồng A.

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định 

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Trong trường hợp của bạn thì chưa rõ thông tin ông A có biết về việc bán đất cho gia đình bạn hay không, tức là ông A không ký tên mà không có ý kiến phản đối gì hay không . Ngoài ra việc làm giấy tờ như bạn trình bày, chưa rõ là đã lập hợp đồng công chứng hay có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hay chưa. Do đó để đòi được quyền lợi từ mảnh đất trên gia đình bạn phải làm làm đơn khởi kiện gửi lên Tòa án nhân dân huyện theo trình tự thủ tục sau: 

Quyền khởi kiện vụ án được quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

 

Bạn cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật về hình thức và nội dung đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn. Trường hợp vì lý do khách quan mà không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp. Bạn bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Vấn đề gửi đơn khởi kiện đến Tòa án tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này".

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai.