Trả lời:

1. Căn cứ pháp lý.

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ : Về lệ phí trước bạ

Thông tư số 106/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2. Luật sư tư vấn.

Chào luật sư, Mẹ tôi có mảnh đất khoảng 400m2 đất phi nông nghiệp thuộc phường Bưu Hòa-TP Biên Hòa chỉ sử dụng để ở không kinh doanh. Gần đây cơ quan thuế yêu cầu mẹ tôi phải nộp thuế dưa trên diên tích này với thuế suất 0.15%. Cách tính như vậy có đúng theo quy định không? Khi hỏi thì NV cơ quan thuế trả lời là me tôi sử dụng đất phi nông nghiệp sai mục đích??? (Là dùng để ở). Xin luật sư tư vấn giùm.

 Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định các hành vi vi phạm hành chính và hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai hoặc thực hiện hoạt động dịch vụ về đất đai.

Theo đó, tại Điều 6 có các mức phạt đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, bao gồm:

1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 3 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên.

2. Chuyển mục đích sử dụng sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 3 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên.

3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 3 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 điều này.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì việc mẹ bạn sử dụng đất sai mục đích, tương ứng với mỗi hành vi đó sẽ phải nộp phạt theo quy định. Ngoài việc nộp phạt, mẹ bạn còn phải khôi phục lại tình trạng đất và nộp lại số lợi nhuận bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Vợ chồng tôi mua một miếng đất tại đường Láng, đã làm xong sổ đỏ từ năm 2011, nhưng chưa lấy về do chưa nộp thuế. Vậy nếu muốn lấy sổ về thì chúng tôi phải làm thủ tục gì và phải nộp những loại thuế, phí nào? Xin tư vấn giùm. Trân trọng

Lệ phí cần nộp khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ:

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.
Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.

+ Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư này) được cấp Giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

- Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo...

Bạn cần nộp đầy đủ các loại phí trên và yêu cầu phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện cấp sổ đỏ cho bạn.

Nhà cháu đã khai hoang dc mảnh đất và ao sát với bờ sông từ năm 2002 giờ đang chăn nuôi và trồng cây nhưng không có giấy tờ gì liên quan và không có đóng thuế từ đó đến giờ. Và mảnh đó không sát khu dân cư. Là danh giới giao nhau của 2 xã. Vậy có làm dc sổ đỏ k ạ. Kính mong luật sư dúp đỡ!

Theo Điều 101 của luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê. 

Trường hợp đất nhà bạn, phần nào thuộc địa phương nào quản lý thì bạn làm thủ tục cấp sổ đỏ tại địa phương đó.

Chào luật sư. Cho tôi hỏi về luật thuế nhà đất. Ba tôi mất 3 năm và đã chuyển tên nhà sang cho mẹ tôi nhưng sao mẹ tôi nhận đến 2 tờ báo thuế và phải đóng thuế gấp đôi tiền thuế.ba tôi mất đã có giấy báo tử.xin cảm ơn.

Trường hợp của bạn không nói rõ việc sang tên nhà đất vào thời điểm trước hay sau khi ba bạn mất. Nếu sau khi ba bạn mất, mẹ bạn được sang tên theo thủ tục thừa kế mà các nghĩa vụ tài chính về đất của ba bạn chưa được thực hiện trước đó thì người được hưởng di sản thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ đó.

Trường hợp ba bạn đã thực hiện xong mọi nghĩa vụ tài chính trước khi mất, thì khi được hưởng thừa kế về nhà đất, các khoản phí, lệ phí được thực hiện như sau:

1. Về thu nhập được miễn thuế

Điểm d Điều 3 ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế, trong đó:

“d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.

Theo đó, mẹ bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế bất động sản từ ba bạn.

2. Về lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 4  ngày 17-6-2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ, có quy định một trong các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ là:

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Khoản 10, điều 3,  ngày 31-8-2011 của Bộ Tài chính, hướng dẫn về lệ phí trước bạ, có hướng dẫn thêm về trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, như sau:

Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. Trường hợp này, nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc là tài sản thừa kế hoặc quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (hoặc mẹ đẻ), từ cha nuôi (hoặc mẹ nuôi), từ cha vợ (hoặc mẹ vợ), từ cha chồng (hoặc mẹ chồng), từ ông nội (hoặc bà nội), từ ông ngoại (hoặc bà ngoại), từ con đẻ (hoặc con nuôi), từ con dâu (hoặc con rể) từ cháu nội (hoặc cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.

Bởi vậy, mẹ bạn cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như chịu lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Em chào anh . Anh ơi em có một số vấn đề muốn tham khảo và hỏi anh như thế này : Em có một mảnh đất 400 m vuông tại Thái Nguyên đã xây dựng nhà cửa trên toàn bộ diện tích đất và đóng thuế hàng năm theo quy định của pháp luật , em muốn hỏi anh về thủ tục và chi phí để làm sổ đỏ cho đất của mình là như thế nào . Em xin chân thành cảm ơn anh !!!

Thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ được thực hiện như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Về lệ phí cần nộp:

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.
Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.

+ Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư này) được cấp Giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

- Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê